殷哲強(qiáng)調(diào)，如果未來房地產(chǎn)業(yè)想要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的話，必須部分?jǐn)[脫對(duì)銀行的依賴。

　　2014博鰲房地產(chǎn)論壇·特寫 當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸步入調(diào)整期，與之緊密相關(guān)的房地產(chǎn)基金顯然不會(huì)置身事外。

　　2014博鰲房地產(chǎn)論壇期間，歌斐資產(chǎn)聯(lián)合創(chuàng)始人殷哲在接受直播間采訪時(shí)直言，假設(shè)沒有房地產(chǎn)行業(yè)的下行通道，便不會(huì)催生出如此多的地產(chǎn)金融。

　　“過去，大家拿錢都很容易，不會(huì)考慮到用直接投資的錢，更多的是用銀行的錢，而且過去門檻相對(duì)較低。所以高速發(fā)展的時(shí)候，開發(fā)商不會(huì)考慮到其它的金融工具。”其解釋道。

　　而當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量到了一定的階段后，開發(fā)商都提出要去杠桿化，拿錢也不那么容易了。殷哲指出，現(xiàn)在大家都在說“錢荒”，其實(shí)并不存在“錢荒”，只不過是大家的錢不愿意投到房地產(chǎn)上。

　　當(dāng)下，雖然不少城市都在不同程度地進(jìn)行限購(gòu)松綁，但信貸緊縮的局面并沒有改變。在殷哲看來，信貸緊縮同樣給基金公司帶來了機(jī)會(huì)。

　　其稱，銀行信貸一定是重要的組成部分，但相對(duì)來說，信貸的錢是間接融資，它是跟直接融資相匹配的。而在目前房地產(chǎn)發(fā)展階段，信貸不可能是永遠(yuǎn)向上。

　　“所以說會(huì)有一個(gè)向下的通道，但我覺得這個(gè)向下的通道比過去的增長(zhǎng)會(huì)有所下降，而這時(shí)候更需要地產(chǎn)金融的配合，這將是一個(gè)趨勢(shì)。”殷哲如是總結(jié)。

　　據(jù)殷哲介紹，歌斐資產(chǎn)現(xiàn)在大概有400億的資產(chǎn)管理規(guī)模，其中300億是關(guān)于房地產(chǎn)基金的，占比達(dá)到70%左右。

　　但從未來的發(fā)展以及增長(zhǎng)幅度來說，其它類型的資產(chǎn)會(huì)比地產(chǎn)增長(zhǎng)更快，但這不代表歌斐不做房地產(chǎn)基金了。殷哲稱，房地產(chǎn)基金從總量來說還會(huì)增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)的幅度可能會(huì)面臨一個(gè)結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。

　　談及當(dāng)下越來越多房企走上輕資產(chǎn)道路時(shí)，殷哲表示，從未來來說，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的要求會(huì)更高，如果單純靠開發(fā)商自己的能力去做項(xiàng)目開發(fā)，難度會(huì)越來越大。

　　他以美國(guó)為例指出，現(xiàn)在房企越來越向純粹的開發(fā)商轉(zhuǎn)變。而在國(guó)內(nèi)，綠城算是走在前端的，其代建模式是典型的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

　　另外，殷哲還提及，以鐵獅門為樣本的地產(chǎn)基金合二為一的模式則是另一種輕資產(chǎn)模式，其既是開發(fā)商，又是基金管理者。不過，這種模式現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)還未出現(xiàn)，但是未來很有可能會(huì)誕生。

　　鑒于此，歌斐資產(chǎn)未來是否會(huì)扮演起開發(fā)商的角色也備受關(guān)注。殷哲回應(yīng)表示，歌斐資產(chǎn)未來會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況的變化來拓展自己的商業(yè)模式。

　　“目前來說，由于歌斐資產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是在于對(duì)金融的分析和對(duì)資金的優(yōu)勢(shì)，所以從這個(gè)角度上，還是做房地產(chǎn)的基金管理為主。我們現(xiàn)在跟很多大型開發(fā)商都有合作，不管是股權(quán)還是債權(quán)的方式，未來也不排除跟其它開發(fā)商有更緊密的合作。”其如是表態(tài)。

　　而事實(shí)上，當(dāng)前，也有越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商成立自己的基金，以期實(shí)現(xiàn)“自給自足”。但在殷哲看來，這其中存在著很大的利益沖突，除非像鐵獅門，否則投資者并不會(huì)信任它。

　　最后，殷哲強(qiáng)調(diào)，如果未來房地產(chǎn)業(yè)想要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的話，必須部分?jǐn)[脫對(duì)銀行的依賴。

　　他指出，中國(guó)是銀行主導(dǎo)的一個(gè)金融體系，在未來發(fā)展過程中一定是多結(jié)構(gòu)的金融主體運(yùn)營(yíng)，包括銀行、證券、保險(xiǎn)、基金等都需要發(fā)展。而在這種情況下，銀行在整個(gè)市場(chǎng)的金融屬性占比一定會(huì)減少。但是它很有可能依然是最大的，因?yàn)樗旧淼倪\(yùn)營(yíng)特性決定了這一點(diǎn)。

　　“所以我覺得這個(gè)擺脫只是部分?jǐn)[脫，打破壟斷。”