“房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈到底該由哪些環(huán)節(jié)來貢獻(xiàn)主要的盈利來源，目前在出現(xiàn)巨大轉(zhuǎn)變。”

　　2014博鰲房地產(chǎn)論壇·特寫 與大多數(shù)參會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家一致，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松博士亦是在承認(rèn)市場(chǎng)變化的同時(shí)，秉持較為開放且樂觀的態(tài)度。

　　在接受觀點(diǎn)新媒體訪問時(shí)，談及最近熱議的地方政府救市行為，巴曙松卻顯得有些嚴(yán)厲。

　　他指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)它還小的時(shí)候，政府調(diào)整力量影響可能會(huì)很大。就比如在股市尚未完全流通的時(shí)候，重要媒體的幾篇文章都有可能影響股市運(yùn)行。

　　但當(dāng)市場(chǎng)足夠大，有幾十萬億龐大規(guī)模的時(shí)候，調(diào)控是要服從市場(chǎng)規(guī)律的。“無論調(diào)控者還是房地產(chǎn)本身，要跟市場(chǎng)規(guī)律走，對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行應(yīng)有基本敬畏之心，如果逆市場(chǎng)趨勢(shì)而動(dòng)，就會(huì)被碾得粉碎。”

　　多元化是價(jià)值鏈的重構(gòu)

　　在其近期發(fā)表的一篇文章中，巴曙松對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的“拐點(diǎn)”進(jìn)行了較為詳細(xì)的剖析和闡述。巴曙松認(rèn)為對(duì)于目前的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，首先遇到了供給的拐點(diǎn)，需求的拐點(diǎn)則遠(yuǎn)未到來。在此背景下，巴氏旗幟鮮明地指出，從單純加工住宅到提供多元綜合服務(wù)的企業(yè)能夠勝出。

　　在接受觀點(diǎn)新媒體專訪時(shí)，巴曙松也解釋了這一觀點(diǎn)。他認(rèn)為，在一個(gè)高速擴(kuò)張，利潤率非常高的時(shí)期的房地產(chǎn)行業(yè)，和一個(gè)已經(jīng)供求大致平衡，開始在轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)行業(yè)相比，價(jià)值鏈不一樣。

　　“比如說在此之前供不應(yīng)求階段，房地產(chǎn)最大利潤而言實(shí)際是獲取項(xiàng)目的能力。真正的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷售、品牌其實(shí)影響因素很小。”而這些因素恰恰是真正價(jià)值鏈里面貢獻(xiàn)最大的。

　　他以花樣年為例指出，花樣年經(jīng)營那么多年，市值卻不如自己新設(shè)的一個(gè)輕資產(chǎn)的服務(wù)公司。這就是資本市場(chǎng)給的一個(gè)回答。“我并不是說簡單說一定要多元化，多元化的好處除了有東邊不亮西邊亮，形成一個(gè)平衡外，主要背后蘊(yùn)藏的動(dòng)力就是價(jià)值鏈的重構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈到底該由哪些環(huán)節(jié)來貢獻(xiàn)主要的盈利來源，目前在出現(xiàn)巨大轉(zhuǎn)變。”

　　巴曙松同時(shí)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)存量房足夠大之后，新房不是主要的增長動(dòng)力之后，一些多元化的服務(wù)增長空間就會(huì)增大。“這才是真正回到房地產(chǎn)本業(yè)，這就是一個(gè)服務(wù)行業(yè)。”

　　適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)新常態(tài)

　　“以前房地產(chǎn)行業(yè)靠膽量，誰膽大可以賺錢，但現(xiàn)在比專業(yè)，能不能生存下來就看你專業(yè)判斷能力。”這是巴曙松給房地產(chǎn)企業(yè)的忠告。

　　他指出，現(xiàn)在市場(chǎng)分化、差異很大，不僅表現(xiàn)在不同城市，不同產(chǎn)品類型差異很大。其實(shí)在房地產(chǎn)內(nèi)部，住宅、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等差異本身也很大。“比如說一些高端社區(qū)服務(wù)的社區(qū)商業(yè)很好，寫字樓、一般性的shopping mall商業(yè)地產(chǎn)不好，所以說這就考驗(yàn)開發(fā)商專業(yè)細(xì)分市場(chǎng)的能力。”

　　巴曙松指出，去年的市場(chǎng)成交情況與過去十年、五年的歷史大趨勢(shì)做對(duì)比，因?yàn)樨泿耪弑容^寬松，各方面恢復(fù)比較好，銷量比較好。但就今年來看，卻也并不太差。“是平均值，或者比平均值稍微好一點(diǎn)，即回到所謂房地產(chǎn)的新常態(tài)。”

　　他強(qiáng)調(diào)，國家經(jīng)濟(jì)要回歸新常態(tài)，找到新均衡點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)也要找到經(jīng)濟(jì)到新常態(tài)的狀態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該有的新常態(tài)，開發(fā)企業(yè)要熟悉、適應(yīng)這個(gè)新常態(tài)。