有券商研究報告認(rèn)為，花樣年輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型帶來收益結(jié)構(gòu)優(yōu)化，上半年其高達34.7%的毛利率已經(jīng)超越多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)。

　　觀點網(wǎng) 在內(nèi)地房地產(chǎn)市場依舊低迷情況下，不少面臨困境的開發(fā)商已開始思考轉(zhuǎn)型之路?；幽昕毓杉瘓F有限公司主席潘軍8月14日在中期業(yè)績會上表示，花樣年的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已證明，由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)一定是未來房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)或者房地產(chǎn)開發(fā)商必然選擇的一條道路。

　　潘軍稱，早在2006年，花樣年已開始思考房地產(chǎn)行業(yè)今后面臨的轉(zhuǎn)型，并于2009年上市時提出其將做一個房地產(chǎn)綜合運營服務(wù)商的概念。

　　據(jù)稱，在今年上半年，花樣年已在社區(qū)服務(wù)運營領(lǐng)域取得成功。集團成功分拆住宅物業(yè)服務(wù)集團彩生活，于2014年6月30日在香港聯(lián)交所上市，發(fā)行價格3.78港幣每股，籌集資金約7.1億人民幣，香港發(fā)售部分獲4倍超額認(rèn)購。

　　借助資本市場的推力，彩生活加速行業(yè)并購，截至2014年7月31日，彩生活總的簽約面積已接近1.8億平方米，簽約管理項目超過1000個。

　　潘軍表示，彩生活上市成功意味著花樣年的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型取得階段性成功，目前花樣年旗下八大產(chǎn)業(yè)板塊的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型均全面展開。

　　根據(jù)財報顯示，2014年1-6月，花樣年實現(xiàn)營業(yè)收入約人民幣29.17億元，同比增長6.3%。期內(nèi)利潤約1.23億元，剔除匯兌損益及投資物業(yè)公允值變動的核心業(yè)務(wù)利潤約1.84億元。毛利率維持在35%的水平，預(yù)期全年將會保持在這個區(qū)間。

　　對此，有券商研究報告認(rèn)為，花樣年輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型帶來收益結(jié)構(gòu)優(yōu)化，上半年其高達34.7%的毛利率已經(jīng)超越多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)已經(jīng)公布的業(yè)績數(shù)據(jù)，2014年上半年，中海地毛利率為33.6%、旭輝集團毛利率為26.4%，首創(chuàng)置業(yè)毛利率約23%。

　　實際上，與花樣年從房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向社區(qū)服務(wù)運營商轉(zhuǎn)型類似，萬科和綠城也曾分別提出了“城市配套服務(wù)商”和“綜合生活服務(wù)商”的新定位。

　　潘軍表示，由于過去十年房地產(chǎn)幾乎是單邊上漲，重資產(chǎn)的開發(fā)模式有利于房企獲得更高的利潤。如今單邊上漲的市場一去不返，未來行業(yè)雖然總體上是保持平穩(wěn)波動，但也會有下行周期，如果房企仍舊維持重資產(chǎn)開發(fā)模式，一旦碰到熊市風(fēng)險會很大。

　　這種風(fēng)險在今年房企銷售業(yè)績上的表現(xiàn)最為直接，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計認(rèn)為，上半年房企銷售出現(xiàn)明顯下滑，大部分企業(yè)完成年度銷售目標(biāo)的可能性越來越低。

　　潘軍稱，隨著房地產(chǎn)進入下半場，以萬科小股操盤、房地產(chǎn)基金為代表的輕資產(chǎn)開發(fā)模式越來越受關(guān)注。下一步，花樣年地產(chǎn)業(yè)務(wù)也將轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運營，把地產(chǎn)業(yè)務(wù)分拆成地產(chǎn)基金和代理建設(shè)公司，重點向地產(chǎn)基金模式轉(zhuǎn)型。

　　而花樣年首席財務(wù)官林錦堂在業(yè)績會上也指出，去年年底花樣年的凈負(fù)債率是150.4%，而今年上半年，在整個房地產(chǎn)行業(yè)遭到下行壓力下，其凈負(fù)債率減到87.4%，這主要是因為輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型帶來的利好。他預(yù)期，到今年年底花樣年的凈負(fù)債率還將降低。

　　此外，根據(jù)中期業(yè)績報告，與整個花樣年的房地產(chǎn)銷售相比，其輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)對收入和利潤的貢獻比重每年都在上升，去年下半年，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入已超過10%，預(yù)期今年年底這個比例還會往上升。

　　以下為花樣年控股集團有限公司2014年中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：近期花樣年在海外的項目取得了不俗成績，能否分享一下海外擴張的經(jīng)驗？未來會不會考慮進一步拓展海外版圖？此外，花樣年轉(zhuǎn)型的模式被越來越多的人所關(guān)注，下半年傳統(tǒng)房企該如何轉(zhuǎn)型才能夠應(yīng)對市場下行的壓力？他們能不能效仿花樣年模式？

　　潘軍：關(guān)于海外部分，從去年開始，花樣年就已考慮將部分投資跟隨高端客戶轉(zhuǎn)移海外，并于今年4月在美國紐約第五大道收購了373酒店作為海外社區(qū)文化旅游的投資項目，而新加坡的項目也是在去年獲取的?；幽赀M軍海外，主要是因為中國的高端住宅消費人群已向海外滲透。最近數(shù)據(jù)顯示，去年下半年到今年上半年，中國在美國的房地產(chǎn)投資已超過了220億美元。未來花樣年不排除將會繼續(xù)相應(yīng)的海外投資項目，因為花樣年的步伐是跟隨客戶而動的。

　　關(guān)于轉(zhuǎn)型的問題，現(xiàn)在整個地產(chǎn)行業(yè)都面臨著一個非常痛苦的過程，在市場下行中，很多同行面臨著業(yè)績下滑的困局。正如林總介紹，花樣年財務(wù)能夠保持穩(wěn)健狀態(tài)，主要是因為我們轉(zhuǎn)型比較早，不能說已經(jīng)轉(zhuǎn)型成功，但至少目前的財務(wù)狀況，包括盈利的增長性和未來發(fā)展空間，均略好于未轉(zhuǎn)型的同行。所以，花樣年對未來還是非常有信心的，至于其它同行，在經(jīng)過資源整合和模式創(chuàng)新后，也一定會走出現(xiàn)在的困局。

　　當(dāng)然，正如我在2014博鰲房地產(chǎn)論壇上提出的，目前很多中小型開發(fā)商都面臨著轉(zhuǎn)型的壓力，從行業(yè)來講，這是個從春秋走向戰(zhàn)國的時代，下半年企業(yè)間抱團取暖，兼并收購的現(xiàn)象將會越來越多。

　　現(xiàn)場提問：在分拆彩生活后，花樣年會不會逐步分拆其它的業(yè)務(wù)？有沒有具體的時間表？

　　潘軍：目前這個問題還沒有具體的答案。現(xiàn)在，花樣年的八項業(yè)務(wù)都在成長過程中，當(dāng)然，彩生活是八項業(yè)務(wù)中第一個成功轉(zhuǎn)型的業(yè)務(wù)。未來，花樣年的各項業(yè)務(wù)，均要根據(jù)資本市場的變化及公司的成長進程來進行調(diào)整。

　　現(xiàn)場提問：太原市宣布放開限購，這也被視作官方首次正式取消限購令，那這個政策對公司有沒有什么影響，以及公司對這個政策有什么看法？

　　潘軍：取消限購是很多內(nèi)地城市選擇救市的方法，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟非常重要的一個行業(yè)，對地方政府的財政及整體經(jīng)濟發(fā)展都有舉足輕重的作用。

　　現(xiàn)在地方政府開始放開限購政策，是一個比較明顯的信號。在目前情況下，花樣年依舊保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，希望房地產(chǎn)市場能盡快恢復(fù)正常的運行軌跡，讓大家能夠按照一種正常的狀態(tài)購買房子。

　　至于對取消限購的看法，我認(rèn)為，房價問題本身是一個市場問題，更多應(yīng)該運用市場手段來解決，而不是通過行政命令?，F(xiàn)在逐漸把政策恢復(fù)到用市場來調(diào)節(jié)，是最符合中國經(jīng)濟未來發(fā)展趨勢的。給開發(fā)商一個平穩(wěn)的、正常的、市場化的環(huán)境，對于房地產(chǎn)行業(yè)是最有利的；用正常的政策來進行引導(dǎo)這個行業(yè)，對中國未來經(jīng)濟發(fā)展才是一個正道。

　　現(xiàn)場提問：下半年花樣年將繼續(xù)堅持之前制定的銷售目標(biāo)，還是會考慮下調(diào)呢？

　　潘軍：昨天，我已向董事會正式提出了花樣年現(xiàn)在的情況，第一是現(xiàn)在面臨的市場，第二是如果繼續(xù)加大開工面積，將會給公司造成巨大的資金壓力。

　　所以，在7月份，我們已降低了原計劃的160萬平方米的開工的面積。今年上半年，花樣年已取消了85萬平米的新開工面積，只開工了46萬平方米。

　　從今年上半年開始，隨著市場的下浮，彩生活的上市，以及公司其他產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的壯大，花樣年決定未來將以社區(qū)的配套服務(wù)作為公司核心業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)只是八項業(yè)務(wù)中的一個環(huán)節(jié)，它承擔(dān)的是社區(qū)制造這個環(huán)節(jié)，在花樣年未來的營業(yè)額中，這部分并不重要，因為房地產(chǎn)的開發(fā)利潤一直在下滑。

　　所以，花樣年決定把銷售目標(biāo)下調(diào)至100億，是因為上半年減少了85萬平方米的新開工面積。這符合投資者的預(yù)期，也減少了花樣年下半年的工程支付，確保公司全年財務(wù)的穩(wěn)健。

　　此外，花樣年決定把追求現(xiàn)金流利潤作為自己的目標(biāo)，下半年地產(chǎn)開發(fā)將會采用更靈活措施，今后可能會選擇和地產(chǎn)基金共同拿地。另外，花樣年會學(xué)習(xí)萬科的小股操盤模式，由花樣年向外提供專業(yè)化的管理，并配合其他七個服務(wù)集團，與地產(chǎn)一并向其他的中小開發(fā)商進行合作。

　　未來，花樣年的目標(biāo)是更多地獲取社區(qū)管理資源，實現(xiàn)整體管理，而不是單純地追尋開發(fā)利潤。花樣年已不是一家單純的房地產(chǎn)開發(fā)商，已是一個社區(qū)的綜合服務(wù)運營平臺，未來其將像彩生活一樣，能提高我們的輕資產(chǎn)收益率，而不是重復(fù)買地蓋房子的簡單模式。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 付慶榮、何緣    審校：劉滿桃）