“越秀房托今年上半年特別注重收購和推進(jìn)，已經(jīng)專門組織了團(tuán)隊(duì)去落實(shí)這些事情?！?/span>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 8月13日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金(“越秀房托”)在香港舉行2014年中期業(yè)績發(fā)布會，其主席兼執(zhí)行董事劉永杰、行政總裁兼執(zhí)行董事林德良、副行政總裁程九洲、財(cái)務(wù)總監(jiān)關(guān)志輝、投資者關(guān)系總監(jiān)夏恒良等管理層均出席會議。

　　會上該公司管理層宣布，上半年公司收入總額為人民幣7.45億元，較去年同期增加16.6%。其中，物業(yè)收入凈額約為4.64億元，較去年同期增長16.1%。

　　對此，越秀房托表示將繼續(xù)維持100%分派政策，2014年上半年度每個基金單位中期分派0.1163元，折合港幣每單位分派0.1464港元。并且按基金單位在2014年6月30日的收市價(jià)3.75港元計(jì)算，基金單位分派率約為7.8%。總分派額相當(dāng)于越秀房托于2014年中期期間分派收入總額的100%。

　　與此同時，越秀房托還表示將實(shí)施積極的管理策略，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值升值。

　　據(jù)介紹，其中廣州國金中心(“廣州IFC”)在上半年度成功引進(jìn)多個優(yōu)質(zhì)客戶，寫字樓出租率達(dá)88.75%。白馬大廈物業(yè)則持續(xù)轉(zhuǎn)型升級，將一樓打造為中高檔時尚潮流女裝區(qū)，改造后商鋪?zhàn)饨鹚疁?zhǔn)提升18%。而維多利廣場主力租戶優(yōu)衣庫(UNIQLO)，在華南區(qū)首家旗艦店于上半年順利開業(yè)，并成功吸引Adidas及Swatch等名牌進(jìn)駐，物業(yè)組合估值增加至229.87億元。財(cái)富廣場出租率保持98%以上，新租租金仍有約15%以上升幅。

　　與此同時，“越秀房托還在上半年加強(qiáng)對城建大廈經(jīng)營動態(tài)的管控，大廈中期租金水準(zhǔn)錄得每平方米121.65元的歷史新高?！?/p>

　　此外，報(bào)告期內(nèi)越秀房托已歸還約3.45億元的境內(nèi)貸款，令境內(nèi)貸款余額占比從47%下降至43%。于2014年6月30日，越秀房托平均融資成本為4.57%，較今年年初下降0.20個百分點(diǎn)。

　　“事實(shí)上，基金規(guī)模的擴(kuò)大主要靠項(xiàng)目收購。”越秀房托方面透露，2012年10月8日將西塔收購進(jìn)來之后經(jīng)過兩年的調(diào)整，越秀房托今年上半年特別注重項(xiàng)目收購和推進(jìn)，并已經(jīng)專門組織了團(tuán)隊(duì)去落實(shí)這些事情?！笆召彶粌H僅是集團(tuán)內(nèi)部的互動，更重要的是委托收購進(jìn)而擴(kuò)大規(guī)模。今年上半年我們看了北京、上海、深圳、廣州、昆明的批發(fā)市場?！?/p>

　　“但是我們的收購準(zhǔn)則是成熟、優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，重點(diǎn)放在一線城市或者是二線城市的地標(biāo)物業(yè)或者是核心的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。在產(chǎn)品線上，重點(diǎn)是考慮寫字樓、批發(fā)市場以及商場、公寓或者是綜合體等等?！?/p>

　　以下為越秀房地產(chǎn)投資信托基金2014年中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：越秀房托今年寫字樓整體出租率是88%多，下一步會不會進(jìn)一步提升？在寫字樓與商場方面，租金方面上半年以及下半年會有多少上升？另外，今年會不會有一些新增的或者是整頓的資產(chǎn)計(jì)劃？

　　林德良：其實(shí)公司現(xiàn)在在寫字樓與商場方面的出租率都繼續(xù)保持穩(wěn)步增長，數(shù)據(jù)可以看到有7.3%的增長，正處在一個快速的成長期。寫字樓方面現(xiàn)在出租率是88.7%，上半年越秀房托寫字樓整體成交量2.1萬平方米，占了珠江新城今年上半年成交的35%。

　　這么多年來，越秀房托在蓄客方面都做了很大的提前量，如國金中心的蓄客量應(yīng)該超過200個，我們很有信心應(yīng)對下半年續(xù)租的客戶以及新租的客戶。國金中心現(xiàn)在平均的租金220元，去年年底是216元，平均租金上升4元，而新租的一部分肯定不止220元，不同的樓層其實(shí)有不同的租金。

　　但實(shí)際上整個珠江新城的租金是在輕微下調(diào)的，去年珠江新城平均寫字樓租金163元，今年6月底整個珠江新城是161元，IFC跟市場的平均租金比較大概都是高30%到35%。客戶一般就會覺得這個是一個臨界點(diǎn)，太高的租金對于客戶來說是產(chǎn)生選擇的過程。

　　劉永杰：關(guān)于收購方面，其實(shí)基金規(guī)模的擴(kuò)大肯定是要靠收購，我們2012年10月8日將西塔收購進(jìn)來之后經(jīng)過兩年的調(diào)整，今年上半年我們特別注重收購和推進(jìn)。已經(jīng)專門組織了團(tuán)隊(duì)去落實(shí)這些事情。而我們的收購不僅僅是集團(tuán)內(nèi)部的互動，更重要的是對委托收購進(jìn)而擴(kuò)大規(guī)模，今年上半年我們看了北京、上海、深圳、廣州、昆明的批發(fā)市場。但是我們的收購準(zhǔn)則是什么呢？我們的準(zhǔn)則是成熟、優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，重點(diǎn)放在一線城市或者是二線城市的地標(biāo)物業(yè)或者是核心的優(yōu)質(zhì)物業(yè)方面。在產(chǎn)品線上，我們重點(diǎn)是考慮寫字樓、批發(fā)市場以及商場或者是公寓或者是綜合體等等。

　　按道理來說，現(xiàn)在在收購市場來說是一個機(jī)遇，因?yàn)槟壳暗牡禺a(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整期，特別是有一些城市的商業(yè)地產(chǎn)是供大于求，或者是有一些潛在的客戶，這個是收購的好時機(jī)，所以在這里我們認(rèn)真去組織力量，深度去研究這個市場，尋求機(jī)會，擴(kuò)大規(guī)模。基本上就是這樣的情況，現(xiàn)在我們沒有明確的收購物業(yè)，因?yàn)檫@個收購要做大量的調(diào)查，比較復(fù)雜，不是很簡單的事情。

　　現(xiàn)場提問：主席剛才說對外收購現(xiàn)在是一個好時期，是否可以多說一點(diǎn)為什么覺得現(xiàn)在是好時機(jī)呢？剛才您說了到很多地方看了項(xiàng)目，其中大概是哪幾個項(xiàng)目呢？其中最快是什么時候可以達(dá)成的收購呢？

　　劉永杰：大家都知道現(xiàn)在在國內(nèi)，有部分的二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)是投資過度的，也就是說現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了一些產(chǎn)品的過?；蛘呤枪┐笥谇蟆?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國購物中心現(xiàn)在有1680萬平方米，而且很多城市也正在建綜合體，這么大的供應(yīng)肯定是有一個消化過程。

　　而且也不是每個開發(fā)商都能夠去做房地產(chǎn)，特別是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營有兩大特征，一是專業(yè)化經(jīng)營，二是資產(chǎn)必須是證券化，在這種情況下，就出現(xiàn)了過剩。因此來說，就給了一些房產(chǎn)信托基金收購的機(jī)會。

　　現(xiàn)在市場上有一些項(xiàng)目是拋出來了，但是項(xiàng)目拋出來就要會去看，是不是珍珠；而且有時投資既是一個陷阱又是餡餅，既是餡餅又是陷阱，這個就要去看。

　　在投資擴(kuò)展的時候，我們會更加要注意風(fēng)險(xiǎn)的控制，的確看了不同的項(xiàng)目，比如說北京的商場、上海的寫字樓和商場、廣州的寫字樓、昆明的批發(fā)市場，每個項(xiàng)目都有每個項(xiàng)目不同的特點(diǎn)，但都沒有達(dá)到我們所要達(dá)到的要求。

　　越秀房托現(xiàn)有的幾個項(xiàng)目是非常優(yōu)質(zhì)的，出租率很高、租金單價(jià)和回報(bào)水平也不低，越秀房托不會為了收購去隨便收購一些物業(yè)，所以既要以積極的態(tài)度看待收購有可能帶來的機(jī)會，又要用慎重的理財(cái)投資策略去對股東負(fù)責(zé)任，為股東獲得中長期的最好的回報(bào)。

　　現(xiàn)場提問：是否可以跟我們分享一下越秀集團(tuán)本身內(nèi)部有什么資產(chǎn)符合集團(tuán)的要求可以考慮成為收購的目標(biāo)？此外，除了IFC之外，其他的五個物業(yè)出租率有輕微下降的跡象，是否可以解釋這方面的原因？預(yù)計(jì)今年下半年的情況是怎么樣？

　　劉永杰：我可以很坦誠說，目前還沒有一個比較明確的項(xiàng)目是可以在集團(tuán)內(nèi)部進(jìn)行收購的。我們看到了香港的幾個大佬都發(fā)生了內(nèi)部的收購，但目前在集團(tuán)內(nèi)還沒有成熟的、明確的項(xiàng)目給到我們。

　　越秀房托的收購一定是要以投資者或者是基金單位持有人長期利益最大化為前提，以公平市場的準(zhǔn)則來推進(jìn)收購。我們不僅僅是在內(nèi)部尋找收購項(xiàng)目，更注重對外收購項(xiàng)目。

　　程九洲：目前旗下五個項(xiàng)目出租率是有輕微下調(diào)，但是仍然是高位運(yùn)營，平均出租率超過96.5%。輕微下調(diào)的原因主要是越秀房托在上半年的管理策略做了一定的優(yōu)化。

　　大家知道，影響物業(yè)租值主要是出租率以及租金單價(jià)的平衡，上半年在租賃結(jié)構(gòu)優(yōu)化下，是對一些不那么適合定位的租戶進(jìn)行了合理的調(diào)整，同時引進(jìn)一些有發(fā)展?jié)摿Φ男伦鈶?。所以在那五個項(xiàng)目，特別是寫字樓項(xiàng)目，租金單價(jià)提升的幅度比較明顯，整體來說物業(yè)的租金收入也就上來了。

　　現(xiàn)場提問：有沒有數(shù)據(jù)可以參考一下，項(xiàng)目的回報(bào)率在什么水平可以成為收購對象？

　　劉永杰：回報(bào)率跟項(xiàng)目的成長性很有關(guān)系，如果這個項(xiàng)目很有成長性，即使回報(bào)率比市場低一點(diǎn)點(diǎn)，也不排除收購它。但如果它很成熟、很穩(wěn)定，回報(bào)率比較好，也要考慮到這個項(xiàng)目在基金單位的影響因素，這樣的問題現(xiàn)在很難回答，還要視具體項(xiàng)目來定。

　　現(xiàn)場提問：維多利廣場的估值在下跌，另外出租率也下跌9%多，下半年或者是未來有沒有調(diào)整商戶以及調(diào)整一下租金價(jià)格來提升出租率呢？維多利廣場到今年會有多少人來負(fù)責(zé)這個項(xiàng)目呢？

　　林德良：維多利其實(shí)是去年做了商業(yè)調(diào)整，原來的國美撤了，今年3月份就引入優(yōu)衣庫了，整個場2.7萬平方米，優(yōu)衣酷占了1萬平方米。剩下的1.7萬平方米，重新做了商戶的調(diào)整。

　　這個項(xiàng)目要打造成為整個天河商圈里面的一個時尚購物中心，現(xiàn)在引進(jìn)了Swatch以及Adidas，整個場以后就是快時尚的消費(fèi)為主。

　　但現(xiàn)在，這個項(xiàng)目的出租率才88.6%，租金也有一些輕微的下調(diào)，這個部分未完全反映商業(yè)調(diào)整之后的租金。整個場10月份才可以全面反映出租率以及租金的情況，如果出租率以及租金可以反映，估值就可以看到，并通過估值可以看到相關(guān)的成績。

　　現(xiàn)場提問：今年年底可以反映到所有的數(shù)據(jù)嗎？

　　程九洲：現(xiàn)在簽的合約7、8月份起租了，10月份可以正式開業(yè)，到時候可以看到。

　　維多利作為2014年管理層的整體策略是以調(diào)整促提成，調(diào)整主要是三個方面，第一是定位的調(diào)整，由原來的電器大賣場調(diào)整為國際快時尚的購物中心。第二個調(diào)整是租戶的調(diào)整，維多利整體定位將會調(diào)整為優(yōu)衣酷加Adidas加特色餐飲的快時尚體驗(yàn)中心店。

　　租戶由原來的傳統(tǒng)國美電器調(diào)整為適應(yīng)這個區(qū)域人流消費(fèi)特定的快時尚的品牌，包括優(yōu)衣酷、Adidas以及Swatch，也包括五樓一家大型的傳統(tǒng)餐廳調(diào)整為評效比較高的特色餐飲。

　　第三個調(diào)整是商業(yè)空間的改造提升，維多利是2003年建成投入使用，到現(xiàn)在已經(jīng)十幾年了，整個物業(yè)的外立面以及平面各方面已經(jīng)相對陳舊。所以上半年有一些工程已經(jīng)在實(shí)施，對于維多利整體的硬件設(shè)施進(jìn)行了相應(yīng)的改造和提升。

　　這種調(diào)整所帶來的人流量以及物業(yè)形象明顯提升等符合預(yù)期?，F(xiàn)在周末的人流量是2萬左右，平時是8千，比調(diào)整前增長非常大。此外，優(yōu)衣酷改造之后，一到四樓進(jìn)行了平面的優(yōu)化以及夜間燈光的改造，成為天河商圈時尚感非常強(qiáng)的一個商業(yè)物業(yè)。最后，招商進(jìn)度也明顯加快，包括先簽租約的租金有明顯的提升，到目前為止，去租率的水平跟去年同期基本接近。

　　現(xiàn)場提問：剛剛提到很多維多利廣場的調(diào)整，公司對于旗下其他的物業(yè)，比如說白馬服裝市場以及財(cái)富天地的調(diào)整計(jì)劃是什么？IFC的租戶有不小部分是越秀集團(tuán)的關(guān)聯(lián)公司，目前這些關(guān)聯(lián)公司所占的出租率是多少呢？

　　程九洲：白馬是越秀房托下面一個核心的物業(yè)，白馬2014年整體經(jīng)營管理的策略就是轉(zhuǎn)型促提成。這個轉(zhuǎn)型提升已經(jīng)完成了從傳統(tǒng)的批發(fā)市場向現(xiàn)代的專業(yè)市場的轉(zhuǎn)型，其中核心標(biāo)志就是交易的方式從原來單一的散批發(fā)展為集散批、代理、加盟、專賣、零售等多種渠道于一體的經(jīng)營方式。

　　目前白馬在從專業(yè)市場進(jìn)一步提升為品牌市場，這個核心焦點(diǎn)就是租戶結(jié)構(gòu)要進(jìn)一步的聚焦，引進(jìn)更多的廠家做品牌化的經(jīng)營，所以這個是白馬轉(zhuǎn)型提升的一條主線。

　　第二就是白馬的21年來，我們一直在堅(jiān)持并且在強(qiáng)化我們“原創(chuàng)品牌，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，一手貨源，廠家直銷”核心競爭力，作為全國專業(yè)市場的一級批發(fā)，一級專業(yè)市場的聚散地，我們堅(jiān)持這十六個字的經(jīng)營管理理念，下一步我們將在硬件改造和租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化，品牌化以及渠道等等方面進(jìn)一步打造白馬的核心競爭力。為我們基金的業(yè)績增長提供更大的貢獻(xiàn)。

（發(fā)稿：趙思茵、見習(xí)編輯 何緣    審校：劉滿桃）