實(shí)現(xiàn)今年的銷售目標(biāo)的壓力還是很大的。但從樓盤的具體情況來看，北辰現(xiàn)在還是有信心努力去完成這個(gè)目標(biāo)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 8月14日，北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司在香港召開2014年度中期業(yè)績(jī)會(huì)。該公司董事長(zhǎng)賀江川表示，隨著限購(gòu)政策的逐步放寬，市場(chǎng)有回暖跡象。

　　“我覺得這個(gè)趨勢(shì)不是很猛，還是會(huì)比較平緩回升。這個(gè)時(shí)間會(huì)長(zhǎng)一些，還會(huì)在市場(chǎng)底部延續(xù)一段時(shí)間，不會(huì)太猛烈地起落。”賀江川進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)稱，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)平穩(wěn)調(diào)整時(shí)期。

　　此外，賀江川基本贊同黃金十年和白銀十年的說法：“今年開始進(jìn)入白銀時(shí)代，是不是很準(zhǔn)確，大家可以去分析，但是我基本認(rèn)同這個(gè)說法。”

　　“在我們這個(gè)行業(yè)的企業(yè)，大家面臨的問題是一樣的。公司的銷售下降是正常的，不單是北辰一家，全國(guó)房企都是如此。”

　　2014年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行趨勢(shì)明顯，各大房企的中期“答卷”都不太如意。賀江川也坦承，受到大環(huán)境及公司自身產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響，北辰實(shí)業(yè)的三大板塊的業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑。

　　根據(jù)北辰實(shí)業(yè)的中報(bào)，2014年1至6月，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入25.89億元，同比下降9.66%；歸屬母公司凈利潤(rùn)為2.38億元，同比下降33.12%。

　　值得關(guān)注的是，北辰實(shí)業(yè)的發(fā)展物業(yè)利潤(rùn)下滑15.87%至2.99億元；投資物業(yè)凈利同比下降12.74%至2.9億元；商業(yè)物業(yè)稅前利潤(rùn)為174.4萬(wàn)元，同比大跌69.76%。

　　“如果今年銷售計(jì)劃沒有完成，將會(huì)影響北辰明年的指標(biāo)，因此，雖然有很大的銷售壓力，北辰還是要努力去完成。”賀江川同時(shí)表示，隨著限購(gòu)政策的逐步放松，下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有所回暖，也會(huì)支持北辰銷售好轉(zhuǎn)。

　　中期報(bào)告中，北辰實(shí)業(yè)稱，2014年下半年，公司力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)簽訂合同金額52.6億元，銷售面積36萬(wàn)平方米；并預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)新開工面積98萬(wàn)平方米，開復(fù)工面積248萬(wàn)平方米，竣工面積34萬(wàn)平方米。

　　不過，賀江川也坦言，總體市場(chǎng)的觀望情緒還需要一段時(shí)間才能恢復(fù)，“因此，實(shí)現(xiàn)今年的銷售目標(biāo)的壓力還是很大的”。

　　為了實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)，賀江川表示，在銷售策略方面更多采取價(jià)格措施，新開盤的產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)低一些，后期再逐漸往高走；老盤更多采取定向目標(biāo)客戶銷售，集團(tuán)購(gòu)買，或是定向目標(biāo)客戶的定點(diǎn)銷售手段，加大營(yíng)銷宣傳進(jìn)行促銷。

　　在加快項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)的同時(shí)，北辰實(shí)業(yè)下半年還將入手兩三宗地。“北辰認(rèn)為目前是拿地的好時(shí)機(jī)。”賀江川指出，北辰目前還有15億元左右資金可以拿地，主要投資一二線城市。

　　據(jù)賀江川透露，其中在一線城市拿地的時(shí)候，北辰會(huì)在收益和風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面評(píng)估得比較全面一些，盡量權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)，比較審慎。而在二線城市，北辰還需要采取更加積極的拿地策略。

　　此外，在賀江川看來，限購(gòu)未必是導(dǎo)致市場(chǎng)下行的第一因素。“對(duì)北辰而言，有促進(jìn)因素，但是更多的還是市場(chǎng)力量在起更大的作用。”

　　以北辰長(zhǎng)沙項(xiàng)目為例，他進(jìn)一步指出，從北辰樓盤來看，受限購(gòu)影響不如受限貸的影響因素大，銀行限貸政策如果放松，將對(duì)樓市的影響更正面一些。

　　今年上半年，政府出臺(tái)了八項(xiàng)規(guī)定，對(duì)北辰實(shí)業(yè)的投資物業(yè)產(chǎn)生較大影響。“確實(shí)有影響”，賀江川坦言，這個(gè)影響主要體現(xiàn)在會(huì)展和酒店這兩塊業(yè)務(wù)上，其他方面的影響比較小。

　　如下是北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司2014中期業(yè)績(jī)會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)問答環(huán)節(jié)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：截止到今年七月份，北辰的合約銷售額是多少，是否有信心完成今年62億元的銷售目標(biāo)？上半年，北辰項(xiàng)目去化率大概是多少，毛利率有沒有受到影響？

　　賀江川：上半年，北辰的銷售面積是6.5萬(wàn)平方米，整個(gè)可售面積是50萬(wàn)平方米，所以去化率不是太高，當(dāng)然這和開盤時(shí)間點(diǎn)有關(guān)系。

　　基本按照預(yù)定計(jì)劃完成了上半年的銷售計(jì)劃，銷售金額是11億元，入賬是14億元，入賬這一塊有去年甩過來的七成，今年入賬的銷售金額僅占三成。

　　下半年，加上新開盤和上半年開盤的項(xiàng)目，北辰計(jì)劃可售面積是87萬(wàn)平方米，計(jì)劃銷售36萬(wàn)平方米，入賬面積在17萬(wàn)平方米，入賬收入在30億元。

　　到上半年已銷售未入賬的面積還有35萬(wàn)平方米，已銷售未入賬的收入還有44億元，所以北辰實(shí)現(xiàn)今年的銷售收入和利潤(rùn)指標(biāo)還是比較有把握的。如果今年銷售計(jì)劃沒有完成，將會(huì)影響北辰明年的指標(biāo)，因此，雖然有很大的銷售壓力，北辰還是要努力去完成。

　　隨著限購(gòu)政策的逐步放松，下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有所回暖，也會(huì)支持北辰銷售好轉(zhuǎn)，不過，總體市場(chǎng)的觀望情緒還需要一段時(shí)間才能恢復(fù)。因此，實(shí)現(xiàn)今年的銷售目標(biāo)的壓力還是很大的。但從樓盤的具體情況來看，北辰現(xiàn)在還是有信心努力去完成這個(gè)目標(biāo)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司上半年的發(fā)展物業(yè)、投資物業(yè)、商業(yè)物業(yè)三方面利潤(rùn)有所下滑，下半年公司將采取哪些措施來扭轉(zhuǎn)這樣不利的趨勢(shì)？

　　賀江川：上半年，城市環(huán)境和政策環(huán)境對(duì)北辰的業(yè)務(wù)直接影響多一些，如政府八項(xiàng)規(guī)定對(duì)會(huì)議、餐飲及商業(yè)都有一些不利影響。從地產(chǎn)方面來看，政策和市場(chǎng)的因素也是有壓力的，在我們這個(gè)行業(yè)的企業(yè)，大家面臨的問題是一樣的。所以公司的銷售下降是正常的，不單是北辰一家，全國(guó)房企都是如此。

　　目前，盡管市場(chǎng)有所下行，但全國(guó)的均價(jià)并沒有下降。所以這個(gè)影響還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，逐漸會(huì)調(diào)整回來，但是不會(huì)很猛烈地調(diào)整。

　　面對(duì)這個(gè)形勢(shì)，北辰主要采取的措施是，在投資物業(yè)方面主要采取針對(duì)性措施來化解中央政策方面的影響。在會(huì)展和酒店方面，酒店方面更多的是餐飲部分，主要是采取往大眾化餐飲和特色餐飲方面去轉(zhuǎn)型，來彌補(bǔ)公款消費(fèi)、高檔消費(fèi)的損失。

　　在會(huì)展方面，北辰采取的是加強(qiáng)商務(wù)會(huì)議、學(xué)術(shù)會(huì)議及協(xié)會(huì)會(huì)議等方面的銷售，政府會(huì)議有所下降。在商業(yè)方面，北辰主要采取的是一些創(chuàng)新模式研究，如招商、創(chuàng)新營(yíng)銷模式及電商合作方面；在零售商業(yè)板塊，北辰比較小，目前還在考慮一個(gè)整體合作重組的可能性，所以在這方面也在進(jìn)行和品牌廠商、商家探討合作的可能性。

　　在開發(fā)方面，北辰采取的措施主要是針對(duì)性措施，更多的是在拿地方面，北辰認(rèn)為目前是拿地的好時(shí)機(jī)。在銷售策略方面更多采取價(jià)格措施，新開盤的產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)低一些，后期再逐漸往高走；老盤更多采取定向目標(biāo)客戶銷售，集體購(gòu)買，或是定向目標(biāo)客戶的定點(diǎn)銷售手段，加大營(yíng)銷宣傳進(jìn)行促銷。

　　此外，北辰也會(huì)加快周轉(zhuǎn)速度，在整個(gè)開發(fā)周期上，如前期報(bào)批、建設(shè)手續(xù)等方面加快速度，實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)率的提高。北辰更看重長(zhǎng)遠(yuǎn)增長(zhǎng)，通過這些辦法來提高效率。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：在房地產(chǎn)政策嚴(yán)峻的情況下，你們下半年有沒有拿地的考慮？

　　賀江川：上半年受政策及市場(chǎng)供求矛盾變化的影響，整個(gè)市場(chǎng)觀望情緒比較嚴(yán)重，各開發(fā)商的銷售壓力比較大。從拿地的趨勢(shì)來看，由于大環(huán)境下銷售壓力比較大，各開發(fā)商買氣不足，觀望情緒比較濃，都放慢了步伐。

　　從一季度，特別是二季度開始，各開發(fā)商也逐步放慢了拿地的速度，土地市場(chǎng)在二線城市有明顯降溫的趨向，土地成交價(jià)格、成交量都在往下走，土地市場(chǎng)趨于理性和穩(wěn)定。另外，各開發(fā)商去庫(kù)存壓力比較大，現(xiàn)金流比較緊張；加上房地產(chǎn)限貸、個(gè)人按揭貸款方面的金融信貸政策等影響，開發(fā)商在拿地方面都有所放緩。

　　從北辰來看，在市場(chǎng)和政策兩方面的影響下，目前公司的銷售受到影響。上半年比去年同期業(yè)績(jī)有所下滑，這其中有市場(chǎng)因素，也有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響。

　　但是北辰的現(xiàn)金很充裕，到六月底現(xiàn)金大概45億元，當(dāng)中大約有30億元左右是專項(xiàng)貸款，或者是一些固定政府資金，所以目前還有15億元左右的資金可以拿地。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司主要采取哪些拿地策略?在拓展布局和選擇項(xiàng)目時(shí)，北辰主要考慮哪些因素？

　　賀江川：上半年北辰和合作方一起拿了武漢一宗地塊，這塊地成本比較低，公司已經(jīng)付了地價(jià)下半年北辰還是會(huì)選擇適當(dāng)?shù)哪繕?biāo)城市，再拿兩三個(gè)項(xiàng)目。

　　今年拿項(xiàng)目可能是北辰自己做，但更多會(huì)像武漢項(xiàng)目一樣采取和別人合作的方式。去年北辰拿長(zhǎng)沙世紀(jì)御景項(xiàng)目也是采取合作方式拿的?，F(xiàn)在公司又簽了杭州一宗地塊，也是采取租賃方式拿到土地的預(yù)買權(quán)，在正式交割完之后，北辰再和合作伙伴共同拿到這塊地。

　　在目標(biāo)城市選擇方面，目前，北辰主要投資方向是一二線城市。其中，在一線城市拿地的時(shí)候，北辰會(huì)在收益和風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面評(píng)估得比較全面一些，盡量權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)，比較審慎。因?yàn)橐痪€城市總體需求比較強(qiáng)，但房?jī)r(jià)水平也比較高，政策調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)還在，其比二三線城市的調(diào)控反應(yīng)大。

　　而在二線城市，北辰還需要采取更加積極的拿地策略。因?yàn)槎€城市的需求還是比較穩(wěn)定，受調(diào)控影響比較小。在選擇二線城市的時(shí)候，北辰更多選擇市場(chǎng)發(fā)育比較成熟、投資環(huán)境比較好、城市人口相對(duì)比較多、房?jī)r(jià)收入比相對(duì)合理及經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市。最終，北辰會(huì)根據(jù)具體的城市，項(xiàng)目的具體位置和特點(diǎn)，再結(jié)合公司現(xiàn)金流，決定拿不拿地。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：近期北京高端市場(chǎng)有一個(gè)提價(jià)趨勢(shì)，對(duì)北辰來說，這是不是一個(gè)利好消息？

　　賀江川：目前北京市高端市場(chǎng)有兩類，一類是很高端的產(chǎn)品，即更多還是原來遺留的類別墅或別墅，或是低密度的高檔樓盤。這些樓盤在位置比較好的地方，銷售還是不錯(cuò)的；其受政策調(diào)控、信貸政策、市場(chǎng)變化及觀望情緒等因素的影響不是很大。因?yàn)橘?gòu)買這些產(chǎn)品的客戶的資金實(shí)力很強(qiáng)，更多看重第一居住地，及這個(gè)樓盤未來升值的潛力。

　　北辰碧海方舟項(xiàng)目就是典型的例子，其售價(jià)是10萬(wàn)多元一平方米，每棟別墅整體售價(jià)大約是五六千萬(wàn)，大的也就七八千萬(wàn)。這個(gè)項(xiàng)目就不太受市場(chǎng)的影響，它的客戶基本上是一線富豪。目前這個(gè)項(xiàng)目基本上全部賣完了，有七八套還在辦入住手續(xù)。

　　第二類是屬于低密度住宅，這些項(xiàng)目受到政策調(diào)控、市場(chǎng)下行等一些影響，市場(chǎng)對(duì)這類產(chǎn)品有一定觀望情緒，但和普通住宅相比，這類產(chǎn)品受影響沒有那么大。

　　在北京，只要是五環(huán)以內(nèi)，特別是南四環(huán)、北五環(huán)、東五環(huán)及西五環(huán)之內(nèi)的房子，只要出來買氣還是很強(qiáng)的。受影響比較大的，還是北京郊區(qū)的項(xiàng)目。所以，總的來講，我認(rèn)為高端市場(chǎng)會(huì)逐漸回暖，但是不會(huì)有太強(qiáng)烈的變化。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年上半年政府出臺(tái)了八項(xiàng)規(guī)定，對(duì)公司投資物業(yè)項(xiàng)目會(huì)不會(huì)有影響？

　　賀江川：確實(shí)有影響，這個(gè)影響主要體現(xiàn)在會(huì)展和酒店這兩塊業(yè)務(wù)上，其他方面的影響比較小。北辰投資物業(yè)的業(yè)態(tài)分為酒店、會(huì)展、公寓、寫字樓及一些商業(yè)出租物業(yè)。

　　上半年，北辰的寫字樓業(yè)務(wù)有所增長(zhǎng)，利潤(rùn)和收入都有所上升，和北京市的寫字樓市場(chǎng)大致也是一致的，公寓基本持平。會(huì)議、展覽的數(shù)量并沒有減少，還是有所增加。其中政府會(huì)議方面受影響大，商務(wù)會(huì)議受影響小。會(huì)議的數(shù)量并沒有下降，但是會(huì)展單個(gè)項(xiàng)目的參標(biāo)都有影響，所以總體表現(xiàn)有所下降。

　　同時(shí)，會(huì)議單個(gè)收益在下降，所以最后表現(xiàn)為總體收入和利潤(rùn)都有所下降?；旧贤顿Y物業(yè)到了一個(gè)平衡點(diǎn)以后，收入下降，利潤(rùn)也會(huì)下降。上半年，北辰國(guó)家會(huì)議中心為了十月接待會(huì)議，做了一些調(diào)整，也影響了會(huì)議收入。

　　在酒店方面，影響比較大的是餐飲，大概10%左右，特別是高星級(jí)酒店影響更明顯?，F(xiàn)在，北辰的酒店餐飲也是根據(jù)政策變化，采取一些相對(duì)適銷對(duì)路的策略來適應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整。

　　北辰還有一塊業(yè)務(wù)是商業(yè)零售和商業(yè)出租。受中央政策影響，購(gòu)物卡的業(yè)務(wù)受到了限制。這一塊原來在銷售額里面占了差不多三分之一左右，現(xiàn)在這一塊下降得很厲害。當(dāng)然還有商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致商業(yè)這一塊也受到影響。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：現(xiàn)在國(guó)內(nèi)限購(gòu)令對(duì)北辰的營(yíng)銷會(huì)有什么影響？取消限購(gòu)對(duì)公司的運(yùn)營(yíng)是否有影響？

　　賀江川：限購(gòu)政策執(zhí)行之后，對(duì)各個(gè)城市的銷售都產(chǎn)生了一些影響。取消限購(gòu)或會(huì)促使市場(chǎng)觀望情緒有所變化，但是這個(gè)變化會(huì)是比較溫和的，不會(huì)很猛。

　　上半年市場(chǎng)一下子到了谷底，現(xiàn)在恐怕不會(huì)馬上拐彎。對(duì)北辰而言，有促進(jìn)因素，但是更多的還是市場(chǎng)力量在起更大的作用，銀行限貸政策如果放松，將對(duì)樓市的影響更正面一些。

　　限購(gòu)未必是導(dǎo)致市場(chǎng)下行的第一因素，整個(gè)市場(chǎng)還有很多因素構(gòu)成上半年的銷售壓力。除了限購(gòu)政策之外，還有限貸及市場(chǎng)觀望等因素。此外，上半年，北辰在開發(fā)方面的銷售業(yè)績(jī)下滑，還跟產(chǎn)品周期有關(guān)，上半年可售產(chǎn)品少。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：長(zhǎng)沙也有限購(gòu)政策，對(duì)北辰長(zhǎng)沙項(xiàng)目是否有影響？

　　賀江川：長(zhǎng)沙限小不限大，90平方米以下的購(gòu)買受限制，90平方米以上的不受限制；還有限內(nèi)不限外，長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)氐娜丝谫I房有限制，外地人口買房沒有限制。

　　現(xiàn)在，長(zhǎng)沙雖然沒有明令取消限購(gòu)，但是已經(jīng)放松了，北辰長(zhǎng)沙項(xiàng)目是收到通知第一個(gè)放松限購(gòu)的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)還不允許大肆宣傳，目前是越來越放松了，這個(gè)放松對(duì)市場(chǎng)回暖和銷售也有好處。

　　從北辰樓盤來看，受限購(gòu)影響不如受限貸的影響因素大。在金融政策方面，貸款難要比限購(gòu)政策的影響大一些。另外一個(gè)是普宅產(chǎn)品基本上不受影響，北辰長(zhǎng)沙項(xiàng)目的沿江樓盤比較貴，賣到了1.4萬(wàn)元的均價(jià)。在二線江景，沿江五棟弧形的板樓，高板以內(nèi)的那些樓盤大部分在八九千元一平方米。

　　除了市場(chǎng)周期和政策的影響之外，還有產(chǎn)品因素。長(zhǎng)沙項(xiàng)目的沿江戶型偏大，大部分在200平方米以上，對(duì)長(zhǎng)沙市客戶來講，總價(jià)和單價(jià)都顯得偏高。

　　而北辰均價(jià)八九千一平方米的二線江景項(xiàng)目，基本上不受限購(gòu)影響，北辰長(zhǎng)沙項(xiàng)目是長(zhǎng)沙銷冠，銷售價(jià)格和銷售量都是長(zhǎng)沙市的第一名。同時(shí)，上半年，北辰進(jìn)行了戶型改造，做了一些分戶措施，重新開盤后的效果還是比較明顯的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：北辰長(zhǎng)沙項(xiàng)目的商業(yè)部分目前怎么樣？是否受到影響？

　　賀江川：北辰長(zhǎng)沙項(xiàng)目的商業(yè)部分都已經(jīng)銷售了，最大部分沿江商業(yè)都整售了，沿著地鐵口那條交通干道也有一個(gè)兩三萬(wàn)平方米的綜合商業(yè)，也都賣掉了。特別是商鋪、零散底商賣得比較好，大概3萬(wàn)元一平方米，在長(zhǎng)沙市場(chǎng)買氣很強(qiáng)。

　　項(xiàng)目后面的寫字樓也在分層銷售。目前北辰還準(zhǔn)備持有長(zhǎng)沙北辰洲際酒店，此外，有可能還有一個(gè)2萬(wàn)多平方米的會(huì)展持有項(xiàng)目，其它的都是要賣掉的。目前，長(zhǎng)沙項(xiàng)目的公建賣的價(jià)格和量都還可以，但是從總體來講，如寫字樓、商業(yè)等產(chǎn)品的毛利率并不高。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：您對(duì)商業(yè)地產(chǎn)接下來幾年的形勢(shì)怎么看？

　　賀江川：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，我覺得開發(fā)商做城市綜合體是房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段，特別是在特大城市不得不走的一條路。只有一些大開發(fā)商有實(shí)力進(jìn)行這樣的綜合體項(xiàng)目開發(fā)，在拿到一些周轉(zhuǎn)率慢、回報(bào)率不那么高的公建的同時(shí)，還可能相對(duì)便宜地拿到一些住宅項(xiàng)目，所以開發(fā)商用快周轉(zhuǎn)、高利潤(rùn)的項(xiàng)目彌補(bǔ)了慢周轉(zhuǎn)低利潤(rùn)的項(xiàng)目，綜合起來這樣的項(xiàng)目還是可以做的。

　　北辰長(zhǎng)沙項(xiàng)目也算是個(gè)大的城市綜合體，單項(xiàng)項(xiàng)目是547萬(wàn)平方米，10萬(wàn)人口，3萬(wàn)戶居民，基本上挪來一個(gè)中等城市的規(guī)模，所以是一個(gè)很大的城市綜合體。公建項(xiàng)目大概在120多萬(wàn)平方米，單就城市綜合體，公建那部分已經(jīng)是個(gè)很大的項(xiàng)目。

　　我覺得做綜合體是大開發(fā)商在發(fā)展到這個(gè)階段采取的一種開發(fā)策略和戰(zhàn)略。至于綜合體里面純零售商業(yè)這一塊又是個(gè)比較特殊的領(lǐng)域，大部分開發(fā)商是不太做得來。零售行業(yè)的變化，電商的沖擊使這個(gè)行業(yè)規(guī)則和行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)生了很大的變化，加上電商的沖擊，導(dǎo)致零售商業(yè)的實(shí)體也不得不跟著變化，并帶來很大的運(yùn)作壓力。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司在中期報(bào)告中提到要關(guān)注養(yǎng)老和文化、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，目前是不是有一些進(jìn)展，主要布局在哪些區(qū)域？現(xiàn)在華僑城等房企也在做，公司怎么看文化旅游項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)？

　　賀江川：從前年(2012年)開始，北辰在養(yǎng)老地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、會(huì)展地產(chǎn)及科技園區(qū)地產(chǎn)等新型地產(chǎn)方向都做了一些研究。但目前，公司還沒有實(shí)際去拿這樣的地，更多還是要看綜合的機(jī)會(huì)。北辰將在模式和養(yǎng)老的各個(gè)方面研究透以后，進(jìn)行實(shí)際推動(dòng)。

　　現(xiàn)在，長(zhǎng)沙項(xiàng)目里面有一個(gè)帶有養(yǎng)老地產(chǎn)性質(zhì)的住宅產(chǎn)品在進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的試點(diǎn)。北辰在養(yǎng)老地產(chǎn)上的研究包括兩個(gè)方面，一個(gè)是養(yǎng)老地產(chǎn)，一個(gè)是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)本身，即養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老業(yè)務(wù)也在研究。在北京做純粹養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，既是一個(gè)社會(huì)行為，也是一個(gè)商業(yè)行為。

　　現(xiàn)在，包括純粹的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在內(nèi)，市場(chǎng)真正做養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品，還是良莠不齊，各個(gè)項(xiàng)目的表現(xiàn)不一，個(gè)別項(xiàng)目表現(xiàn)比較好，但大部分項(xiàng)目在真正養(yǎng)老服務(wù)方面不是很到位。

　　在文化旅游地產(chǎn)方面，北辰也在看一些項(xiàng)目，這類產(chǎn)品的最大好處還是在于拿地成本比較低，拿地方式比較靈活。相對(duì)弱的方面，文化旅游項(xiàng)目占用資金比較多，投資密度和周期比較長(zhǎng)。對(duì)于這樣的項(xiàng)目，北辰需要平衡現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)短期收益和長(zhǎng)期收益的平衡，來決定拿不拿這樣的項(xiàng)目。北辰做文化旅游項(xiàng)目的前提是，必須在商業(yè)上有盈利。

　　在文化旅游地產(chǎn)方面，現(xiàn)在確實(shí)有不少企業(yè)都在研究，也在往所謂同質(zhì)化的方向走。但實(shí)際上，開發(fā)商在拿這樣的新型地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)，都是很審慎的，會(huì)很理性地考慮這樣的項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：參考過去幾年的經(jīng)驗(yàn)，這一輪地產(chǎn)市場(chǎng)下跌要持續(xù)到什么時(shí)間，持續(xù)多久？

　　賀江川：關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是到了谷底，不同的人看法不太一樣。但是現(xiàn)在比較公認(rèn)的一個(gè)看法是，過去的十年，或者更長(zhǎng)一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)在一個(gè)黃金時(shí)代。在今年開始進(jìn)入白銀時(shí)代，所以有一個(gè)黃金十年和白銀十年的說法。是不是很準(zhǔn)確，大家可以去分析，但是我基本認(rèn)同這個(gè)說法。

　　中國(guó)的城鎮(zhèn)化和工業(yè)化沒有完成，還需要還很長(zhǎng)時(shí)間。中央提了三個(gè)一億，其中有兩個(gè)億都牽扯到城鎮(zhèn)化和棚戶區(qū)改造的問題，所以實(shí)際上反應(yīng)了中國(guó)在城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的路上還有很長(zhǎng)的路要走。伴隨著這個(gè)大背景一定還有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展期，只不過這個(gè)發(fā)展不會(huì)是一個(gè)暴利的時(shí)代。

　　從這兩年來看，中央政策進(jìn)入了市場(chǎng)化手段為主的時(shí)期。大起大落往往是行政力量比較強(qiáng)的時(shí)候，容易造成房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落。以后在針對(duì)性微調(diào)和市場(chǎng)化手段運(yùn)用之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的情況不太會(huì)發(fā)生。

　　從現(xiàn)在來看，即使說市場(chǎng)不到谷底，也基本是在比較底部階段運(yùn)行，這個(gè)時(shí)候說很快會(huì)變化我覺得不現(xiàn)實(shí)。從各地取消限購(gòu)和中央政策的微調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是要健康發(fā)展。從這個(gè)政策信號(hào)來看，我覺得宏觀政策，金融政策會(huì)有所放松，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)起到回暖作用。

　　隨著限購(gòu)政策的逐步放寬，市場(chǎng)有回暖跡象，我覺得這個(gè)趨勢(shì)不是很猛，還是會(huì)比較平緩回升。但是這個(gè)時(shí)間會(huì)長(zhǎng)一些，還會(huì)在市場(chǎng)底部延續(xù)一段時(shí)間，不會(huì)太猛烈地起落，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)平穩(wěn)調(diào)整時(shí)期。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 郭凈凈、何緣    審校：劉滿桃）