下半年更多的貨源會(huì)在北京、上海、天津推出，整個(gè)均價(jià)是比較高的，且這些項(xiàng)目都是剛需，所以并沒(méi)有看到降價(jià)的需求。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) “上半年首創(chuàng)完成67億元的簽約金額，大概占全年23.9%左右。今年下半年將會(huì)完成220億元簽約，實(shí)現(xiàn)全年280億目標(biāo)不變。”首創(chuàng)置業(yè)總裁唐軍頗有自信地表示，“我們對(duì)下半年任務(wù)完成已經(jīng)做了充分的貨源準(zhǔn)備和銷售準(zhǔn)備。”

　　據(jù)唐軍透露，今年上半年完成簽約比較低的原因主要是受供貨周期安排的影響，期內(nèi)可供貨源比較少。而下半年首創(chuàng)一共安排350億元的可銷售貨源。

　　“在這些貨源中，如果按照60%的去化率計(jì)算就會(huì)實(shí)現(xiàn)全年280億的銷售目標(biāo)。”唐軍進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)。

　　同時(shí)，唐軍表示，今年下半年350億的貨源構(gòu)成中75%是剛需產(chǎn)品，60%集中在北京和天津，是首創(chuàng)最核心的市場(chǎng)。

　　另外，除來(lái)自貨源地段的信心以外，唐軍還指出，從外部環(huán)境來(lái)看，首創(chuàng)也在積極推進(jìn)線上、線下的營(yíng)銷和全民營(yíng)銷，來(lái)擴(kuò)大銷售率和銷售速度。

　　而針對(duì)首創(chuàng)項(xiàng)目所處城市尚未放松限購(gòu)一事，首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光認(rèn)為，相信限購(gòu)取消以后，這個(gè)面還會(huì)擴(kuò)大，可能限貸政策也會(huì)放寬，中國(guó)政策將越來(lái)越市場(chǎng)化。

　　“這個(gè)階段的中國(guó)地產(chǎn)形勢(shì)應(yīng)該是進(jìn)入一個(gè)周期性狀態(tài)，未來(lái)中國(guó)地產(chǎn)還是有很好的前景，仍然是一個(gè)基礎(chǔ)的大產(chǎn)業(yè)。”雖只字片語(yǔ)，卻不減劉曉光對(duì)于下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)期。

　　值得一提的是，首創(chuàng)在海外澳大利亞布局的項(xiàng)目也于近期公開(kāi)發(fā)售。據(jù)首創(chuàng)置業(yè)總經(jīng)理馮瑜堅(jiān)介紹，目前該項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)九成的去化率，整體簽約金額大概在7億人民幣。

　　“事實(shí)上，首創(chuàng)在海外拓展并不是一下子撒開(kāi)網(wǎng)做，公司會(huì)針對(duì)特定的區(qū)域，根據(jù)自己的資源優(yōu)勢(shì)來(lái)發(fā)展海外業(yè)務(wù)。也還在進(jìn)一步繼續(xù)觀察美國(guó)和英國(guó)的發(fā)展機(jī)會(huì)。”馮瑜堅(jiān)繼續(xù)透露。

　　最后，面對(duì)下行市場(chǎng)環(huán)境中各大房企降價(jià)的壓力，馮瑜堅(jiān)認(rèn)為，在他的預(yù)測(cè)來(lái)講，首創(chuàng)的整體均價(jià)會(huì)上升，因?yàn)橄掳肽旮嗟呢浽磿?huì)在北京、上海、天津推出。

　　“而且這些項(xiàng)目都是剛需，我們并沒(méi)有看到有降價(jià)的需求，按照公司計(jì)劃的價(jià)格就能夠?qū)崿F(xiàn)銷售，所以沒(méi)有降價(jià)的壓力。而且市場(chǎng)已經(jīng)在回暖，首創(chuàng)只有五個(gè)投資區(qū)域，包括有一些城市限購(gòu)的松動(dòng)，還有銀行貸款的支持。”馮瑜堅(jiān)在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)調(diào)。

　　以下為首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司2014年中業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：首創(chuàng)有沒(méi)有相應(yīng)的措施以及信心達(dá)到全年的目標(biāo)？另外公司預(yù)計(jì)下半年中央對(duì)于調(diào)控政策的趨向是怎樣的？

　　唐軍：今年上半年首創(chuàng)完成67億元的簽約金額，大概占全年23.9%左右。今年下半年將會(huì)完成220億元簽約，實(shí)現(xiàn)全年280億目標(biāo)不變。今年上半年完成簽約比較低的原因主要是受供貨周期安排的影響，今年上半年可供貨源比較少。

　　今年下半年首創(chuàng)一共安排350億元的可銷售貨源，在這些貨源中，如果按照60%的去化率計(jì)算就會(huì)實(shí)現(xiàn)全年280億的銷售目標(biāo)。同時(shí)，今年下半年350億的貨源構(gòu)成中75%是剛需產(chǎn)品，60%集中在北京和天津，是我們最核心的市場(chǎng)。

　　另外，今年下半年有一些貨源在九月、十月、十一月，甚至十二月推出，相當(dāng)大的一部分是去年年底，今年年初在北京、天津、成都、上海、重慶拿的剛需產(chǎn)品，這些產(chǎn)品在推向市場(chǎng)以后去化速度會(huì)比較快。所以，我們對(duì)今年下半年任務(wù)完成已經(jīng)做了充分貨源的準(zhǔn)備和銷售準(zhǔn)備。

　　市場(chǎng)在下滑，包括政府越來(lái)越提倡用市場(chǎng)的手段，市場(chǎng)的方法來(lái)調(diào)控這個(gè)市場(chǎng)。銀行的首次、首改按揭貸款方面也正在加大鼓勵(lì)力度，包括有一些城市在限購(gòu)方面進(jìn)行放松。所以，從外部環(huán)境來(lái)看，為首創(chuàng)完成下半年任務(wù)也提供了很好的保障。

　　最后，在首創(chuàng)置業(yè)的營(yíng)銷體系、市場(chǎng)推廣方面也加大了渠道營(yíng)銷，積極推進(jìn)線上、線下的營(yíng)銷和全民營(yíng)銷，來(lái)擴(kuò)大我們的銷售率和銷售速度?；谶@幾個(gè)方面，我們有信心在今年完成280億元的金額。

　　劉曉光：關(guān)于現(xiàn)在有一些城市放開(kāi)限購(gòu)，事實(shí)上這個(gè)面還在擴(kuò)大，中國(guó)政策也越來(lái)越市場(chǎng)化。

　　第二，部分城市放開(kāi)限購(gòu)后，可能限貸政策也會(huì)放寬。另外，將來(lái)中國(guó)的戶籍制度會(huì)逐步改革，人口進(jìn)入城市以后，戶籍制度的落實(shí)也會(huì)加強(qiáng)，這幾個(gè)因素構(gòu)成了下一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　不同城市的城市價(jià)值不一樣，城市的上升體制和下降體制比較快，所以發(fā)展也比較快。一般人們?cè)敢鈴男〕鞘械街械瘸鞘?、大城市，從配套比較差的地方到比較好的地方。

　　從政策來(lái)講，今年是比較寬松的市場(chǎng)環(huán)境，我們相信限購(gòu)取消以后，這個(gè)量還會(huì)擴(kuò)大，將來(lái)在貸款方面也會(huì)有新的動(dòng)作。這個(gè)階段的中國(guó)地產(chǎn)形勢(shì)應(yīng)該是進(jìn)入一個(gè)周期性狀態(tài)，未來(lái)中國(guó)地產(chǎn)還是有很好的前景，仍然是一個(gè)基礎(chǔ)的大產(chǎn)業(yè)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：管理層好，請(qǐng)問(wèn)你們預(yù)計(jì)今年下半年房企還會(huì)有哪些大的轉(zhuǎn)型動(dòng)作？

　　劉曉光：實(shí)際上首創(chuàng)置業(yè)轉(zhuǎn)型做得比較早，像奧特萊斯。大家看到北京房山的奧特萊斯住宅從1.6萬(wàn)元/平方米賣到了2.7萬(wàn)元/平方米，而且?guī)?dòng)了周邊的住宅。

　　第二個(gè)是地鐵上蓋的發(fā)展也很快。當(dāng)然，還有一些其他的業(yè)務(wù)與地產(chǎn)的結(jié)合。整個(gè)首創(chuàng)置業(yè)的轉(zhuǎn)型應(yīng)該分不同產(chǎn)業(yè)的價(jià)值點(diǎn)和地產(chǎn)住宅價(jià)值的結(jié)合，從這一點(diǎn)來(lái)看我們已經(jīng)在轉(zhuǎn)型了。而且轉(zhuǎn)型過(guò)程中與新經(jīng)濟(jì)結(jié)合，還有在海外市場(chǎng)開(kāi)拓，這都是轉(zhuǎn)型的表現(xiàn)。

　　在競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的情況下，誰(shuí)的商業(yè)模式新，誰(shuí)能夠把結(jié)構(gòu)調(diào)整得快，誰(shuí)能夠把模式轉(zhuǎn)變得快，建立一種新型的發(fā)展模型，誰(shuí)就能夠發(fā)展。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司上半年的凈利比去年上升了18%，如果扣除商業(yè)物業(yè)的估值，核心住宅物業(yè)的這部分凈利是多少？另外，一線城市的限購(gòu)依然沒(méi)有放松。而公司的項(xiàng)目主要是在北京、上海、天津、成都、重慶等地，將來(lái)在以上地域的業(yè)務(wù)比例會(huì)不會(huì)進(jìn)行調(diào)整？

　　羅俊(財(cái)務(wù)總監(jiān))：2014年上半年公司實(shí)現(xiàn)的凈利是6.6億元，當(dāng)中基本沒(méi)有物業(yè)重估的增值，這一塊屬于公司正常的利潤(rùn)。

　　唐軍：關(guān)于公司業(yè)務(wù)重點(diǎn)的城市，首創(chuàng)仍然是按照公司的戰(zhàn)略，聚焦在京津滬、重慶、成都這五大城市，當(dāng)然也會(huì)關(guān)注一些很活躍的市場(chǎng)，或者說(shuō)銷售量非常大的城市。

　　盡管一線城市的限購(gòu)不會(huì)馬上取消，但是反過(guò)來(lái)說(shuō)這些城市的市場(chǎng)是最好的，也是最多人向往的地方，也是最穩(wěn)定，最龐大的地方。我們?cè)谶@些城市仍然是集中聚焦在剛需產(chǎn)品上，聚焦在地鐵沿線上蓋物業(yè)。按照這樣的發(fā)展，長(zhǎng)期來(lái)看也是可持續(xù)發(fā)展的。

　　對(duì)一個(gè)公司來(lái)說(shuō)，聚焦這些大的城市可以形成首創(chuàng)置業(yè)基本發(fā)展業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。依托這些核心城市的發(fā)展，兼顧一些比較好的二線城市，也會(huì)越來(lái)越多輔助地鐵上蓋的綜合體，包括奧萊加住宅小鎮(zhèn)的商業(yè)模式。

　　同時(shí)，我們還會(huì)有土地開(kāi)發(fā)一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)的模式，這就構(gòu)成了首創(chuàng)置業(yè)獨(dú)特的，具有優(yōu)勢(shì)的地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：未來(lái)集團(tuán)會(huì)不會(huì)再加大海外市場(chǎng)的比重？之前首創(chuàng)在香港買殼的原因是什么？

　　馮瑜堅(jiān)：關(guān)于海外投資的問(wèn)題，首創(chuàng)置業(yè)去海外有兩個(gè)方面。第一，從全球資產(chǎn)配置角度來(lái)講，目前海外的資產(chǎn)，包括海外的項(xiàng)目投資還是不錯(cuò)的機(jī)遇。

　　第二，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)展20多年，有超過(guò)10萬(wàn)個(gè)在中國(guó)大陸的中高端客戶，這些客戶有越來(lái)越強(qiáng)的海外置業(yè)需求。比如說(shuō)自己的移民，孩子教育，還是客戶自己的投資需求，對(duì)海外資產(chǎn)的需求都是越來(lái)越多樣化。也就是說(shuō)，在這些基礎(chǔ)上，首創(chuàng)應(yīng)該加大去海外拓展的步伐。

　　但是，首創(chuàng)在海外拓展并不是一下子撒開(kāi)網(wǎng)做，公司會(huì)在重點(diǎn)區(qū)域，包括針對(duì)公司自己業(yè)務(wù)上的優(yōu)勢(shì)去做。

　　比如說(shuō)首創(chuàng)法國(guó)項(xiàng)目是基于公司在國(guó)內(nèi)可以引進(jìn)很多企業(yè)去那里做物流，做教育，做產(chǎn)業(yè)園。在澳大利亞是基于很多人在澳大利亞置業(yè)的需求，做的是住宅項(xiàng)目。首創(chuàng)會(huì)針對(duì)特定的區(qū)域，根據(jù)自己的資源優(yōu)勢(shì)來(lái)發(fā)展海外業(yè)務(wù)。

　　首創(chuàng)買的殼“鉅大國(guó)際”，其要依托首創(chuàng)集團(tuán)的房地產(chǎn)資源和業(yè)務(wù)去發(fā)展，將來(lái)的發(fā)展方向也是房地產(chǎn)。至于分工，因?yàn)楝F(xiàn)在很多工作都在進(jìn)展中，公司會(huì)按照正常的計(jì)劃進(jìn)行，如果有重大的進(jìn)展會(huì)進(jìn)行披露。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司中期利潤(rùn)率上升了6.8個(gè)百分點(diǎn)的原因是什么？下半年主要的貨源是毛利率較低的剛需產(chǎn)品，會(huì)不會(huì)使今年毛利率的水平下降？另外，除了澳大利亞之外，公司有沒(méi)有考慮其他區(qū)域的海外項(xiàng)目？

　　羅俊：2014年上半年的凈利率比去年同期增長(zhǎng)了7個(gè)百分點(diǎn)，主要的原因是公司通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行了資產(chǎn)的銷售，所以造成在凈利率的上升，沒(méi)有體現(xiàn)在毛利率方面，但是最終體現(xiàn)在銷售凈利率中。

　　第二，從目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體毛利率是處于下行的趨勢(shì)。但是對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)來(lái)說(shuō)，有一級(jí)土地開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓的收入，毛利率會(huì)非常高。另外，首創(chuàng)也會(huì)加大存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式提升公司的凈利率。還有，首創(chuàng)未來(lái)也會(huì)在公司的核心地段綜合體業(yè)務(wù)方面會(huì)不斷提升毛利率。

　　從2014年整體來(lái)看，毛利率會(huì)出現(xiàn)一定的下滑，但是對(duì)公司來(lái)說(shuō)一方面會(huì)通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)，加大與基金的合作，通過(guò)新資產(chǎn)的模式收取管理費(fèi)，提升毛利率。另一方面，通過(guò)公司整體規(guī)模的擴(kuò)大，帶來(lái)公司整體利潤(rùn)的增長(zhǎng)。

　　馮瑜堅(jiān)：關(guān)于海外拓展，首創(chuàng)會(huì)在重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行拓展，這些重點(diǎn)區(qū)域會(huì)有公司自己選擇的標(biāo)準(zhǔn)。第一，城市的交易量要夠大，市場(chǎng)規(guī)模要夠大，新增人口要多，包括新增移民。因?yàn)楣馐潜镜氐男枨蟛蛔阋灾未蟮陌l(fā)展。

　　另外，針對(duì)中國(guó)客戶所偏好的一些地方，比如說(shuō)移民政策是不是寬松，樓市環(huán)境條件是不是好，這些因素綜合起來(lái)進(jìn)行判斷。比如說(shuō)首創(chuàng)已經(jīng)選擇了澳大利亞項(xiàng)目，也還在繼續(xù)觀察美國(guó)和英國(guó)的發(fā)展機(jī)會(huì)，這些市場(chǎng)的量夠大，而且是全球性的市場(chǎng)，所以，也在進(jìn)一步觀察當(dāng)中。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司的負(fù)債率上升到了77%，原因是什么？首創(chuàng)覺(jué)得比較正常的負(fù)債率在什么樣的水平？另外，國(guó)外項(xiàng)目的毛利率是什么樣的水平？

　　羅?。?/strong>凈資產(chǎn)負(fù)債率從去年的59%上升到今年6月30號(hào)的77%，這個(gè)負(fù)債率水平對(duì)公司來(lái)說(shuō)是一個(gè)正常的范圍。資產(chǎn)負(fù)債率水平的上升主要是2014年公司根據(jù)去年制定的戰(zhàn)略，在核心城市加大了土地投資力度。