新湖中寶從發(fā)布定增方案伊始，就確定募集資金投向上海兩大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 去年第一家公布現(xiàn)金非公開增發(fā)預(yù)案的房地產(chǎn)公司--新湖中寶迎來最終進(jìn)展。

　　9月2日晚間，新湖中寶宣布，收到中國證監(jiān)會(huì)出具的《關(guān)于核準(zhǔn)新湖中寶股份有限公司非公開發(fā)行股票的批復(fù)》，核準(zhǔn)公司非公開發(fā)行不超過18.27億股。

　　截至目前，離最初公布定增方案已有一年之后，新湖中寶的定增方案也進(jìn)行過一些修改。

　　在這一年之中，繼新湖中寶之后陸續(xù)出臺(tái)定增方案的房地產(chǎn)企業(yè)，不少都陸續(xù)撤銷了定增計(jì)劃。到新湖中寶定增方案順利獲批，市場分析指，（新湖中寶）還是借力棚改政策傾斜。

　　事實(shí)上，新湖中寶從發(fā)布定增方案伊始，就確定募集資金投向上海兩大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目：普陀區(qū)的上海新湖明珠城三期3、4 標(biāo)段和閘北區(qū)的上海新湖青藍(lán)國際。

　　所以，當(dāng)時(shí)就有分析認(rèn)為，由于棚戶區(qū)募投方向符合國家產(chǎn)業(yè)政策支持，預(yù)計(jì)最終獲審批通過概率較高。

　　55億定增獲批

　　較一年前發(fā)布的定增方案，最新獲批的方案在募集資金用途方面未進(jìn)行更改，不過在發(fā)行規(guī)模和發(fā)行價(jià)格上卻做了少許調(diào)整。

　　具體為，由最初發(fā)行數(shù)量不超過17.91億股，發(fā)行股票價(jià)格不低于3.07元/股，調(diào)整為發(fā)行數(shù)量由不超過18.27億股，發(fā)行價(jià)格由不低于3.01元/股。

　　不過預(yù)計(jì)募資約54.99億元，較最初的募集資金不超過55億元，未發(fā)生大變化。

　　資料顯示，兩大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目之一的上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段項(xiàng)目，總投資為58.05億元，募集資金投入金額為30億元。該項(xiàng)目地處上海市普陀區(qū)東新村地塊，東、南毗鄰蘇州河，北抵輕軌明珠線，西至東新支路及合德里地塊邊緣。

　　同時(shí)該項(xiàng)目也是上海市內(nèi)環(huán)線以內(nèi)最大的“365”舊城改造項(xiàng)目之一，也是普陀區(qū)“365”舊城棚戶區(qū)改造的重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)劃占地面積4.78萬平方米，總建筑面積19.99萬平方米（含地下面積）。

　　是上海365 舊城改造的重點(diǎn)項(xiàng)目，也是內(nèi)環(huán)以內(nèi)的兩塊較大的成片改造地塊，建筑面積分別達(dá)到19.99萬和32.28 萬平米。

　　目前項(xiàng)目已開工，其中三標(biāo)段建設(shè)期為2005年下半年至2014年下半年；四標(biāo)段建設(shè)期為2014年上半年至2019年下半年。據(jù)預(yù)計(jì)，該項(xiàng)目總銷售收入79.93億元，凈利潤為11.58億元。

　　另一大棚戶舊改項(xiàng)目上海新湖·青藍(lán)國際項(xiàng)目總投資為67.78億元，募集資金投入金額為25億元。該項(xiàng)目位于上海閘北區(qū)內(nèi)環(huán)線內(nèi)，與虹口區(qū)接鄰；東依東寶興路、南臨芷江中路、西達(dá)寶昌路，北至青云路。

　　該項(xiàng)目是上海市新一輪“365”舊城改造的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，是閘北區(qū)舊城棚戶區(qū)改造的民生工程項(xiàng)目，同時(shí)也是閘北區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)較大的成片改造地塊。項(xiàng)目規(guī)劃占地面積6.49萬平方米，總建筑面積32.28萬平方米（含地下面積）。

　　目前項(xiàng)目已開工，建設(shè)期為2012年下半年至2018年下半年。據(jù)預(yù)計(jì)，該項(xiàng)目總銷售收入92.55億元，凈利潤為12.49億元。

　　對(duì)于此次定增方案的獲批的，市場分析指，新湖中寶試水房地產(chǎn)融資用于棚戶區(qū)改造，獲批后將推升業(yè)績同時(shí)帶來債務(wù)結(jié)構(gòu)改善。

　　借力棚改政策

　　在不少房地產(chǎn)企業(yè)都陸續(xù)撤銷定增方案的大背景下，作為2013年第一家發(fā)布定增方案的企業(yè)，新湖中寶方案獲批并不是太讓人意外。

　　早在方案發(fā)布指出，就有分析稱，由于棚戶區(qū)募投方向符合國家產(chǎn)業(yè)政策支持，預(yù)計(jì)最終獲審批通過概率較高。

　　雖然新湖中寶的定增方案進(jìn)行過調(diào)整，但都是在發(fā)行價(jià)格和發(fā)行規(guī)模上進(jìn)行的調(diào)整，募集資金用途并未改動(dòng)，都是用于上海的兩大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

　　而今年以來國家對(duì)棚戶區(qū)改造的支持進(jìn)一步加大。此前國務(wù)院辦公廳頒發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》，要求各地區(qū)、各有關(guān)部門進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造工作力度，力爭超額完成2014年目標(biāo)任務(wù)，并提前謀劃2015-2017年棚戶區(qū)改造工作。

　　“政府的住房政策已從過去以住房市場調(diào)控為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐耘飸魠^(qū)改造、住房保障和住房供應(yīng)體系建設(shè)為重點(diǎn)。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在接受采訪時(shí)如是說到。

　　歷史資料顯示，2013年新一屆中央政府提出，從2013年到2017年“再改造1000萬戶以上各類棚戶區(qū)”的建設(shè)任務(wù)，同時(shí)提出在以人為核心的新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中，“要改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村”，由此新一輪棚改的序幕拉開。

　　而2011年至2013年底，全國棚戶區(qū)改造累計(jì)開工1084萬戶，基本建成668萬戶。今年我國還將改造各類棚戶區(qū)470萬戶以上，改造任務(wù)比去年增加近47%；基本建成480萬套，同比增加約1.2倍。

　　另值得注意的是，新湖中寶定增方案獲批，其自身業(yè)務(wù)狀況及規(guī)模不大或成為加分項(xiàng)。

　　據(jù)銀河證券首席分析師趙強(qiáng)介紹，當(dāng)年房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候出了一個(gè)文件，地產(chǎn)公司若要融資，必須要經(jīng)過國土資源部對(duì)公司土地的審核。

　　“公司要保證旗下每一塊土地都是合法的，不存在歷史遺留或其他瑕疵問題。而且這種審查采用積分制，也就是項(xiàng)目越多就越容易被扣分。”

　　趙強(qiáng)總結(jié)，換言之，公司的規(guī)模不大，擁有的項(xiàng)目數(shù)量越少通過審查的可能也就越高。

　　而據(jù)新湖中寶公布半年報(bào)數(shù)據(jù)，上半年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入28.66億元，其中實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入15.96億元(不含合作項(xiàng)目)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入34.90億元。

　　故而有分析認(rèn)為，新湖中寶當(dāng)前相對(duì)于萬科、招商這種大企業(yè)而言較小的規(guī)模，也就成為定增方案獲批的加分項(xiàng)。