上海房地產(chǎn)市場放松政策效果將在未來逐漸體現(xiàn)，商品住宅整體成交回升是大概率事件。

觀點(diǎn)數(shù)據(jù)周報(bào)(上海區(qū)域11月10日-11月16日)：上海住宅共成交1713套，成交總面積為21.61萬平米，成交均價(jià)為30178元/平米，成交金額為65.22億元。

從每日走勢(shì)來看，周一至周五基本維持在2萬平方米以上，雙休日成交量則放大到5萬平方米左右。

從各區(qū)的成交情況看，浦東以成交3.52萬平米位居第一，占據(jù)全市住宅成交面積的12.4%；嘉定以成交3.07萬平米位居第二，青浦以成交2.38萬平米位列第三。

從市場供應(yīng)來看，上周入市項(xiàng)目達(dá)到7個(gè)，面積為11.4萬平方米，環(huán)比增加3.0%。單價(jià)在2萬元以下的剛需產(chǎn)品占市場供應(yīng)超過7成。從區(qū)域來看，南匯是最大的供應(yīng)大戶，總供應(yīng)將近7萬平方米。

市場觀察

上海于11月13日公布新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定調(diào)整方案，并將于11月20日起執(zhí)行。

新方案調(diào)整上海市普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積在140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。

從數(shù)據(jù)上看，隨著該普通住房認(rèn)定新政調(diào)整，上海普通住房保有量占比大幅提升21個(gè)百分點(diǎn)至77%，放松幅度大，預(yù)計(jì)對(duì)成交有明顯促進(jìn)作用升。

同時(shí)普通住房認(rèn)定一方面能夠享受930政策的首套房認(rèn)定放松政策，另一方面將明顯降低一二手房的成交稅費(fèi)成本。

預(yù)計(jì)上海房地產(chǎn)市場放松政策效果將在未來逐漸體現(xiàn)，商品住宅整體成交回升是大概率事件。

商業(yè)地產(chǎn)

11月10日-11月16日，上海商辦成交531套，成交面積為6.72萬平米，成交均價(jià)17567元/平米，成交金額為11.81億元。

嘉定以成交1.18萬平米領(lǐng)先全市，占全市商辦成交面積的4.2%；青浦以1.10萬平米的成交量位居第二；浦東以成交1.09萬平米排名第三。

成交均價(jià)方面，靜安以56930元/平米的均價(jià)位居第一；盧灣以52499元/平米的均價(jià)位居第二；虹口以48124元/平米的均價(jià)位居第三。成交均價(jià)最低的是楊浦，均價(jià)10977元/平米。

供應(yīng)方面，商辦批售面積11.22萬平米，寶山、閔行、青浦供應(yīng)最多，嘉定、松江、奉賢、浦東等區(qū)也有零星供應(yīng)。

土地市場

供應(yīng)：

11月10日-11月16日，上海商品房用地供應(yīng)1宗，土地面積1.09萬平米。

該地塊為徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS5單元188S-N-1地塊地上部分，規(guī)劃為商辦用途，地塊面積4.85萬平方米，容積率4.85，掛牌截止日期為12月10日。

成交：

11月10日-11月16日，上海商品房用地成交3宗，土地面積4.52萬平米，成交金額

8.27億元；動(dòng)遷安置房用地成交1宗，土地面積7.27萬平米，成交金額28.38億元。

11月13日，珠海華發(fā)置業(yè)發(fā)展有限公司以6.07億元競得楊浦區(qū)定海社區(qū)B5-5(大橋街道117街坊)地塊，該地塊面積0.72萬平方米，規(guī)劃為居住用地，成交樓板價(jià)33723元/平方米。

11月13日，上海金山衛(wèi)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以3653萬元競得金山區(qū)金山新城JSC10201單元20-07地塊，該地塊面積1.28萬平方米，規(guī)劃為商辦用地，成交樓板價(jià)為1900元/平方米。

11月12日，上海成嘉府投資管理有限公司以1.83億元競得松江區(qū)中山街道SJC10010單元30A-03A號(hào)地塊，該地塊面積2.52萬平方米，規(guī)劃為商辦用地，成交樓板價(jià)為3636元/平方米。

11月12日，彩虹灣置業(yè)(上海)有限公司以28.38億元競得虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道A01B-05號(hào)地塊，該地塊為動(dòng)遷安置房用地，成交樓板價(jià)為13800元/平方米。

宏觀政策

11月13日，上海公布最新普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案，將于11月20日起執(zhí)行。新方案調(diào)整上海市普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：

一、五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；

二、單套建筑面積在140平方米以下；

三、實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。

上海區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目一周銷售數(shù)據(jù)(2014年11月10日-11月16日)

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)、觀點(diǎn)數(shù)據(jù)研究中心