不管是拿地節(jié)奏變化還是收縮區(qū)域開發(fā)，陽光城近一年的表現(xiàn)顯示出，其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)及發(fā)展策略正在發(fā)生變化。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 上海土拍市場于11月26日再度上演一出搶地大戲，包括招商、保利置業(yè)、金地等11家房企現(xiàn)身土拍會(huì)參與競拍。

　　競拍地塊為上海楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03F5-01(平?jīng)鼋值?7街坊)地塊，在314次競拍后，由陽光城旗下上海富利騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以21.08億的總價(jià)競得，成交樓板價(jià)為41078元/平方米，溢價(jià)率達(dá)61.41%，刷新了上海楊浦區(qū)土地最貴單價(jià)紀(jì)錄。

　　值得注意的是，自今年初在杭州丁橋競得一幅宅地，此次是陽光城久違土地市場后的再度出手。有市場人士指出與2013年相比，陽光城今年拿地速度放緩。

　　不過，爭對(duì)目前是否在土地策略上有所調(diào)整，陽光城董秘廖劍鋒稱，今年拿地變緩，并不能算是調(diào)整，而是節(jié)奏上的把握。

　　因此，有市場人士指出，在拿地之外，陽光城今年通過定增融資調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、收縮區(qū)域開發(fā)等多項(xiàng)動(dòng)作，表明陽光城的發(fā)展策略已然開始轉(zhuǎn)變。

　　楊浦最貴價(jià)地塊

　　出讓文件顯示，此次競拍的楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03F5-01(平?jīng)鼋值?7街坊)地塊，總出讓面積20527平方米，容積率2.5，起始總價(jià)13.06億元，起始樓板價(jià)為25449元/平方米。

　　地塊屬于內(nèi)環(huán)東外灘板塊，緊鄰楊浦區(qū)蘭州路河，東至蘭州路，南至福寧路，西至齊齊哈爾路，北至丹陽路。規(guī)劃為普通商品房用地。

　　出讓文件要求，地塊建筑限高80米，需配建5%建筑面積的保障性住房，裝配式建筑實(shí)施比例100%，預(yù)制裝配率不低于25%。

　　同時(shí)，要求自《出讓合同》簽訂之日起5個(gè)工作日內(nèi)支付12億元的土地出讓款，15個(gè)工作日內(nèi)一次性付清土地價(jià)款余額。

　　盡管限制條件不少，該幅地塊還是吸引了包括首創(chuàng)、城建置業(yè)、保利置業(yè)、招商、大名城、嘉華、招商地產(chǎn)、華潤、金地等11家企業(yè)參與現(xiàn)場競買。

　　經(jīng)過激烈的314輪交鋒，首創(chuàng)和陽光城在最后階段膠著舉牌，競拍開始2個(gè)多小時(shí)后，陽光城旗下子公司上海富利騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以21.08億元競得該幅地塊。

　　成交樓板價(jià)達(dá)41078元/平方米，溢價(jià)率61.41%，刷新上海楊浦區(qū)土地最貴單價(jià)紀(jì)錄。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，該地塊屬于市中心核心區(qū)域，周邊配套較為完善，項(xiàng)目未來定位應(yīng)屬高端居住社區(qū)，總體價(jià)格還算合理。

　　陽光城董秘廖劍鋒也表示，雖然地價(jià)刷新楊浦區(qū)成交記錄，但覺得60%多的溢價(jià)比較合理。“基于兩到三年的開發(fā)周期來看，價(jià)格還是相對(duì)合理的?！?/p>

　　對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃，廖劍鋒透露，“未來的規(guī)劃是做精品，周邊都是萬科、保利這些大開發(fā)商的項(xiàng)目，我們肯定要把它打造成精品，這樣才有辦法跟周邊的競品進(jìn)行競爭?！?/p>

　　據(jù)了解，該地塊周邊的在售房源銷售均價(jià)在5萬元/平方米上下，如翡麗云邸在售房源均價(jià)6.3-6.5萬元/平方米；保利香檳花園在售房源毛坯交付均價(jià)48000元/平方米。

　　陽光城發(fā)展策略轉(zhuǎn)變

　　據(jù)了解，此次出手是陽光城進(jìn)入上海市場后第一次在城市內(nèi)環(huán)拿地。

　　“陽光城在上海已經(jīng)有7個(gè)項(xiàng)目，加上這個(gè)是8個(gè)項(xiàng)目，之前的7個(gè)項(xiàng)目都是在上海外圍，這個(gè)是市中心的產(chǎn)品，對(duì)我們來說也是很重要的項(xiàng)目?！绷蝿︿h指出，將會(huì)把該項(xiàng)目打造成為陽光城的典范和代表作。

　　事實(shí)上，不管是拿地節(jié)奏變化還是收縮區(qū)域開發(fā)，陽光城近一年的表現(xiàn)顯示出，其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)及發(fā)展策略正在發(fā)生變化。

　　歷史資料顯示，2013年前9個(gè)月，陽光城多次出手，涉及太原、福州、石獅、長樂、上海等地，累計(jì)拿地面積115.75萬平方米，計(jì)容建面208萬平方米。

　　2013年11月，陽光城一日內(nèi)分別在上海、福州、蘇州三城拿地，競拍合計(jì)使用資金68.45億元。

　　中信建設(shè)在一份研報(bào)中指，陽光城當(dāng)前儲(chǔ)備項(xiàng)目資源超過1000億元，能夠維持公司未來2-3年發(fā)展需要。

　　而進(jìn)入2014年后，陽光城的拿地頻率明顯降了下來，在此次上海摘地之前，僅在年初競得杭州丁橋一幅宅地。

　　市場分析指，2013年的快速擴(kuò)張?jiān)斐申柟獬歉軛U水平處于較高位置，直到2014年第三季度，其凈負(fù)債率仍然持續(xù)高企，且貨幣現(xiàn)金對(duì)短期借款總額的覆蓋水平未有降低。

　　上述市場人士也表示，今年較為審慎的土地投資策略，令陽光城的債務(wù)還款節(jié)奏出現(xiàn)緩和。

　　事實(shí)上，陽光城于11月4日晚間公告，成功非公開發(fā)行2.28億股，發(fā)行價(jià)格11.38元/股，募集資金26億元。這也是陽光城上市12年來首次面向資本市場的直接融資。

　　廖劍鋒稱，上述融資讓陽光城負(fù)債率下降至少6個(gè)點(diǎn)，凈資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大80%，“整體報(bào)表結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)都隨著這次定增有所優(yōu)化?！?/p>

　　在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)上有所調(diào)整外，陽光城在區(qū)域開發(fā)方面也在進(jìn)行調(diào)整。

　　“這兩年在西安、太原、蘭州都沒有再繼續(xù)拿地，對(duì)西北這片的再投入基本停止。只有在聚焦的區(qū)域要么去補(bǔ)貨，要么去增加土地儲(chǔ)備，要么根據(jù)競爭的需要和公司發(fā)展的需要，調(diào)整地段上的一些布局?！绷蝿︿h稱，陽光城還是堅(jiān)持不斷區(qū)域聚焦，深耕已有發(fā)展地區(qū)的區(qū)域發(fā)展策略。