未來十年，中國(guó)的房地產(chǎn)在線經(jīng)紀(jì)行業(yè)將是一個(gè)高速增長(zhǎng)的完美賽道。

——房地產(chǎn)在線服務(wù)系列報(bào)告之二

楊現(xiàn)領(lǐng) 引言：尋找完美的“賽道”

二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)是一個(gè)完美的投資“賽道”，互聯(lián)網(wǎng)則是這個(gè)行業(yè)正在爆發(fā)的“火山口”。我們已經(jīng)看到在美國(guó)、澳大利亞、英國(guó)的二手房經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域，已經(jīng)產(chǎn)生了Zillow、REA、RMV這樣的在線媒體巨頭。

未來十年，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)完成增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)的過渡，二手房將取代新房占據(jù)交易市場(chǎng)的主導(dǎo)地位；同時(shí)，房屋經(jīng)紀(jì)是一個(gè)信息屬性非常強(qiáng)的行業(yè)，具備可以被互聯(lián)網(wǎng)深度影響的特征。基于此，房地產(chǎn)在線經(jīng)紀(jì)行業(yè)將是一個(gè)高速增長(zhǎng)的完美賽道。

那么中國(guó)的二手房市場(chǎng)將如何啟動(dòng)？二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)的市場(chǎng)空間到底有多大？互聯(lián)網(wǎng)可以給這個(gè)行業(yè)帶來哪些改變？哪些企業(yè)將在這一進(jìn)程中收益，最終占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位？

帶著這些問題，我們花費(fèi)數(shù)月時(shí)間系統(tǒng)梳理了美國(guó)、澳大利亞、英國(guó)的經(jīng)紀(jì)行業(yè)演變歷史，挖掘出經(jīng)紀(jì)行業(yè)興衰更替以及產(chǎn)業(yè)鏈重塑的歷史規(guī)律，并把它推演到中國(guó)。我們相信，規(guī)律不會(huì)改變，只是換一種方式，在不同的時(shí)間和空間重新演繹。同時(shí)，我們也花費(fèi)了一個(gè)多月時(shí)間進(jìn)行深入的產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)研，非常高興我們的觀點(diǎn)得到企業(yè)家的驗(yàn)證，同時(shí)對(duì)這些公司也有所裨益。

我們將以系列專題報(bào)告的形式將我們的研究成果呈現(xiàn)給投資者。上一篇的主題是：“中國(guó)的二手房市場(chǎng)：如何崛起？”，本篇的主題將是：“二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)：空間有多大？”

人們對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的需求衍生于房屋需求，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是一個(gè)衍生性行業(yè)，考察它的潛在發(fā)展空間需要放置到房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)大環(huán)境之下?？v觀美國(guó)、日本、英國(guó)和澳大利亞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展歷史，可以發(fā)現(xiàn)，二手房市場(chǎng)的崛起是推動(dòng)這個(gè)行業(yè)發(fā)展壯大的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。這是因?yàn)槎址渴袌?chǎng)的信息匹配更復(fù)雜、信息傳遞的鏈條更長(zhǎng)、信息內(nèi)容更專業(yè)，因此，交易雙方更需要經(jīng)紀(jì)人的幫助。相反，在新房市場(chǎng)，開發(fā)商的廣告、營(yíng)銷宣傳比較有效，即使沒有經(jīng)紀(jì)人的幫助，也更容易被買方找到，所以對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的需求并非那么迫切。

相應(yīng)地，我們將經(jīng)紀(jì)行業(yè)的市場(chǎng)空間分為三層：傭金市場(chǎng)、廣告市場(chǎng)和配套服務(wù)。目前來看，互聯(lián)網(wǎng)公司的主要陣地是廣告市場(chǎng)，傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司的主要陣地是傭金市場(chǎng)，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司、金融服務(wù)公司則主要集中在配套服務(wù)市場(chǎng)。

一、經(jīng)紀(jì)行業(yè)的三層市場(chǎng)

如果說新房市場(chǎng)催生的是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，那么二手房市場(chǎng)催生的則是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。因此，這里的潛在空間主要是指圍繞二手房交易所生產(chǎn)交易傭金、廣告支出和配套服務(wù)三個(gè)方面。

第一層為傭金市場(chǎng)。二手房交易傭金規(guī)模取決于交易額、經(jīng)紀(jì)人參與比例、傭金率三個(gè)變量。以美國(guó)為例，2013年美國(guó)二手房交易額為1.2萬億美元，經(jīng)紀(jì)人參與完成的比例為91%，傭金率為5.2%，三者相乘得出傭金額為600億美元。

第二層為廣告市場(chǎng)，包括幾類：首先是經(jīng)紀(jì)人廣告支出，通常占傭金收入的10-20%，2013年美國(guó)傭金總量為600億美元，經(jīng)紀(jì)人廣告支出為90億美元，占比為15%；其次是抵押貸款經(jīng)紀(jì)人廣告，2013年美國(guó)為111億美元；最后是出租物業(yè)經(jīng)紀(jì)人以及產(chǎn)業(yè)鏈家居裝修類廣告支出。2013年，美國(guó)廣告市場(chǎng)合計(jì)規(guī)模為380億美元，其中超過50%為在線廣告。

第三層為配套服務(wù)，二手房市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈相當(dāng)復(fù)雜，涉及的配套服務(wù)眾多，包括房屋產(chǎn)權(quán)、房屋檢查、合同簽約、資金交割、物業(yè)交割、信用評(píng)估、房屋評(píng)估、按揭貸款、稅單服務(wù)等，每一種服務(wù)都會(huì)產(chǎn)生相關(guān)的交易費(fèi)用，在美國(guó)這些費(fèi)用合計(jì)為200億美元左右。

二、中國(guó)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的市場(chǎng)空間測(cè)算三層市場(chǎng)

1.中國(guó)的空間測(cè)算：基本假設(shè)

假設(shè)1.均衡狀態(tài)下，中國(guó)城市化達(dá)到65%，戶均人口數(shù)為2.5人/戶，那么城市家庭總數(shù)達(dá)3.6億戶。

假設(shè)2.均衡狀態(tài)下，中國(guó)城市家庭的住房解決方式為6:2:2，即60%的家庭為業(yè)主自有住房；20%的家庭為市場(chǎng)租賃住房；20%的低收入家庭為保障性住房。

假設(shè)3.二手房市場(chǎng)的房屋流通率為3-5%，二手房租住市場(chǎng)的房屋換手率為30%。(說明：從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，3%幾乎是最低水平，與日本相當(dāng)；目前中國(guó)租賃市場(chǎng)的換手率可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于30%，因?yàn)槠骄淖馄诤苌俑哂谌?

假設(shè)4.二手房交易傭金率為2%，二手房租賃傭金為半個(gè)月租金。

2.測(cè)算結(jié)果：考慮全產(chǎn)業(yè)鏈，總空間將達(dá)2000～3000億

第一，二手房交易傭金規(guī)模將達(dá)850～1500億?；谏鲜黾僭O(shè)，均衡狀態(tài)下，自有房屋存量可達(dá)2.18億套，如果流通率為3%、均衡狀態(tài)房?jī)r(jià)中值為80萬/套，且80%的二手房交易由經(jīng)紀(jì)人參與，傭金率為2%，且未來的潛在傭金規(guī)模下限為850億人民幣。

第二，租賃市場(chǎng)傭金為250～500億?；谏鲜黾僭O(shè)，均衡狀態(tài)下，出租房屋存量可達(dá)7300萬套，如果換手率為30%，租金回報(bào)率為4%，傭金為半個(gè)月租金，那么傭金規(guī)模下限為250億。

第三，如果進(jìn)一步考慮二手房配套服務(wù)相關(guān)的金融服務(wù)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋檢查、結(jié)算、搬遷等，那么全產(chǎn)業(yè)鏈的市場(chǎng)空間將超過2000億。

三、在線經(jīng)紀(jì)的爆發(fā)空間將更大

與美國(guó)不同，中國(guó)的二手房市場(chǎng)正處于全面爆發(fā)的過程之中，甚至是起點(diǎn)之上，未來的增長(zhǎng)速度將極為可觀，這也將帶動(dòng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的快速擴(kuò)張。更加鮮明的對(duì)比是，美國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)巨頭誕生與崛起之初，就不得不面對(duì)十分頑固與強(qiáng)大的線下傳統(tǒng)，因此，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)線下傳統(tǒng)的改變相對(duì)緩慢且十分艱難。相反，當(dāng)中國(guó)現(xiàn)有及潛在的互聯(lián)網(wǎng)公司進(jìn)軍房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)時(shí)，線下傳統(tǒng)的力量十分脆弱，因此，互聯(lián)網(wǎng)不僅可以用更快的速度介入這個(gè)市場(chǎng)，而且對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的介入程度也將比美國(guó)更深。

我們可以用幾組數(shù)據(jù)來表明這一問題。

2013年中國(guó)二手房市場(chǎng)交易傭金不到300億人民幣，按照我們的測(cè)算，傭金市場(chǎng)的未來增長(zhǎng)空間為3.5—7倍，在線經(jīng)紀(jì)必將爭(zhēng)取一部分市場(chǎng)蛋糕。

2013年中國(guó)二手房在線廣告支出占傭金的比例約為5%，如果未來這一比重提高到10%，那么，在線廣告的未來增長(zhǎng)空間為7—13倍。

考慮到中國(guó)目前與二手房市場(chǎng)相關(guān)的配套服務(wù)幾乎為0，未來，甚至產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、融資、資金托管結(jié)算等服務(wù)的潛在空間則更大。

楊現(xiàn)領(lǐng) 華創(chuàng)證券新產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)部總經(jīng)理

二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)：空間有多大？

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