央行取消限貸政策就是釋放存量人口的改善性住房需求，而上海放寬普通商品住房的標(biāo)準(zhǔn)也是瞄準(zhǔn)了改善型住房需求，穩(wěn)定了改善型住房需求，也就穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)?！?/h3>

歐陽(yáng)捷 上海最近剛剛調(diào)整了普通商品房定義的標(biāo)準(zhǔn)，引發(fā)熱議。

在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)很推出“救市”新政，雖不敏感，但恰到好處，正是在央行放松限貸政策、國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確住房消費(fèi)的時(shí)間之后，這既是上海市對(duì)中央政府號(hào)召的響應(yīng)，也是支持中央政府的決定。

上海市雖然還是供不應(yīng)求的城市，但是，住房供不應(yīng)求的壓力在減弱，我們分析了上海市城市化進(jìn)程數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)， 近三年上海市常住人口年均凈增長(zhǎng)為37.7萬(wàn)人，比2000～2010年年均62.8萬(wàn)人下降了25.1萬(wàn)人，也就意味著，上海市增量人口的增長(zhǎng)在減弱，增量人口住房需求也相應(yīng)的減弱。

而另一方面，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期已經(jīng)被打破，投機(jī)性需求幾乎匿跡，投資性需求正在向海外轉(zhuǎn)移，存量人口住房消費(fèi)主要依靠剛需住房和改善性需求。其中剛性需求主要為結(jié)婚與離婚購(gòu)房，2012年上海市結(jié)婚14.4萬(wàn)對(duì)，離婚5.3萬(wàn)對(duì)，但受制于利率門檻較高 ，其中相當(dāng)一部分婚姻人口是購(gòu)房的需求是被壓抑的。

上海是上一次調(diào)整普通商品住房的標(biāo)準(zhǔn)，是在兩年以前的2012年3月，按理說(shuō)。普通商品住房的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際情況定期調(diào)整，兩三年為一個(gè)調(diào)整周期應(yīng)該是合理的，這也是上海市依法行政的一種常規(guī)做法。上半年的市場(chǎng)形勢(shì)其實(shí)并不支撐這種調(diào)整，現(xiàn)在調(diào)整恰逢其時(shí)。

曾幾何時(shí)，房地產(chǎn)不再被當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)，還背上了不道德的重負(fù)。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，實(shí)際上是房地產(chǎn)納入消費(fèi)范疇，戴上“拉動(dòng)內(nèi)需、拉動(dòng)消費(fèi)”帽子，也是用另一種方式為房地產(chǎn)業(yè)正名。

央行取消限貸政策就是釋放存量人口的改善性住房需求，而上海放寬普通商品住房的標(biāo)準(zhǔn)也是瞄準(zhǔn)了改善型住房需求，穩(wěn)定了改善型住房需求，也就穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)。一石三鳥，此舉甚妙。

歐陽(yáng)捷 新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁

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