二手房的成交面積占比和成交金額占比在不同的城市差異比較大，但是這種爆發(fā)正在孕育中。

　　巴曙松：剛才那位著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家參加論壇以來，每次都批評(píng)金融問題，老是沒有透徹地講房地產(chǎn)業(yè)問題。今天早餐會(huì)上有多位地產(chǎn)界掌門人都質(zhì)疑，下行通道到底是指什么，是什么在下行，我想找一個(gè)正在上行的市場(chǎng)，那就是二手房市場(chǎng)，它是一個(gè)典型的正在上行中的房地產(chǎn)市場(chǎng)。我這一年在紐約哥倫比亞大學(xué)做訪問學(xué)者，其中一項(xiàng)業(yè)余的打發(fā)時(shí)間的工作是陪國(guó)內(nèi)的朋友看房子，這就促使我查一些數(shù)據(jù)，然后深深地感到，在一個(gè)成熟市場(chǎng)，當(dāng)它的新房市場(chǎng)不一定有快速增長(zhǎng)的時(shí)候，它的二手房市場(chǎng)成為一個(gè)非常有活力的，也帶來新的商業(yè)機(jī)會(huì)的賽道、新的機(jī)會(huì)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來比較，發(fā)展到中國(guó)這個(gè)階段，我們這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手房的前面崛起，已經(jīng)是一個(gè)必然的趨勢(shì)，在主要的幾個(gè)成熟市場(chǎng)，美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、澳大利亞這幾個(gè)市場(chǎng)，已經(jīng)是二手房主導(dǎo)的市場(chǎng)。

　　前面列出來的這幾個(gè)國(guó)家和市場(chǎng)，它的二手房成交分別是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍和3.5倍。主要就是二手房的充分流通推動(dòng)了一個(gè)多層次的市場(chǎng)體系。從1972年到2013年，美國(guó)的二手房交易量增長(zhǎng)了2.5倍，達(dá)到510萬套。二手房的成交占比超過90%。我陪一些國(guó)內(nèi)的朋友去看房子，我看到美國(guó)的木頭建的房子，有的是一九零幾年的房子還在使用，流通量非常大。只有房屋的自有率達(dá)到一定的水平，業(yè)主自有的房屋存量足夠大，這個(gè)時(shí)候是二手房的出售和出租市場(chǎng)開始孕育，或者說往上走的開始。

　　大家看這個(gè)曲線，美國(guó)前期的二手房市場(chǎng)在積累了一定的時(shí)間之后，存量足夠大之后，在新房市場(chǎng)增長(zhǎng)不是很明顯之后，我們看到二手房市場(chǎng)迅速上升。英國(guó)的二手房市場(chǎng)崛起于20世紀(jì)80年代，這主要是因?yàn)橛?guó)的房屋自有率一直偏低，直到1980年代之后才上升到60%以上，然后孕育了20年之后，二手房市場(chǎng)大幅飆升。英國(guó)政府歷史上對(duì)住房市場(chǎng)干預(yù)就比較深，曾經(jīng)一度有50%以上的房屋是由政府提供的，香港這一點(diǎn)也很像。大家看香港的夜景燈火輝煌，我在香港也工作過六七年，香港有一半的房子就是由政府提供的。房屋自有率上升的速度非常慢，所以導(dǎo)致它的二手房市場(chǎng)受到一定的影響。同時(shí)存量房屋的質(zhì)量能否滿足要求也是一個(gè)問題，如果你的存量住房質(zhì)量很差，它的市場(chǎng)也不會(huì)有這么好的發(fā)展。美國(guó)的二手房市場(chǎng)之所以這么龐大，每年有500萬套的交易量，在很大程度上是因?yàn)樗姆课萁Y(jié)構(gòu)是由獨(dú)棟的房子。我們看它的成交構(gòu)成，80%是獨(dú)棟的房子，聯(lián)排、公寓或者是其它形式的占比都是很小的。人口流動(dòng)和住房轉(zhuǎn)換的頻率從根本上決定了房屋流通率以及二手房的空間。美國(guó)的二手房市場(chǎng)爆發(fā)，于美國(guó)的郊區(qū)化人口流動(dòng)和移民有根本的關(guān)系，特別是那些學(xué)校比較好的鎮(zhèn)，流通量非常大，因?yàn)樗牡囟惙浅８?，可能?%、4%，甚至到5%，只要有孩子上學(xué)，上完學(xué)，這個(gè)房子立馬就賣掉，搬到其它的地稅低的地方，所以流通非常常見。人口流動(dòng)對(duì)出租市場(chǎng)的作用也非常明顯，二手房的出租市場(chǎng)，住房換手率高達(dá)30%，是交易市場(chǎng)房屋流通率的6倍。特別是一些大都市，在紐約有一句玩笑話，說紐約基本上是年輕人待的地方，那些年輕人在干什么呢？他們調(diào)侃華爾街有一個(gè)玩笑話，說有30%在忙著租房、搬家，有30%在忙著找工作、換工作，還有30%忙著找男朋友、女朋友，都是剛畢業(yè)的年輕人，住在曼哈頓島上，流通性非常大。

　　中國(guó)的二手房市場(chǎng)如何呢？我們看到目前的二手房市場(chǎng)主要集中在一線和個(gè)別二線市場(chǎng)。二手房的成交面積占比和成交金額占比在不同的城市差異比較大，但是這種爆發(fā)正在孕育中。即使是一線城市，目前的房屋流通率仍然有巨大的提升空間。即使是北京、上海這種城市，流通率的占比也還是非常有限。前兩天我跟幾個(gè)做PE投資的朋友來做一個(gè)上半年投資狀況的總結(jié)和下半年的展望，忽然凸現(xiàn)有些項(xiàng)目，特別是一些產(chǎn)能過剩行業(yè)有很意外的波動(dòng)，最后得出結(jié)論，一線城市因?yàn)榉N種原因，被低價(jià)斬倉(cāng)賣出的房子，比投資那些產(chǎn)能過剩的行業(yè)的收益都要好。

　　二手房崛起的條件應(yīng)該說已經(jīng)逐步具備。存量的商品房規(guī)模已經(jīng)足夠大，目前商品房存量已經(jīng)超過1億套，如果考慮目前在建施工的規(guī)模，2015年應(yīng)該到1.25億套。同時(shí)，我們城市家庭房屋的自有率已經(jīng)很高，考慮到中國(guó)城市常住人口超過2.5億是農(nóng)村流入的非戶籍人口，多數(shù)并沒有進(jìn)入商品房市場(chǎng)，如果把這一部分扣除的話，重新計(jì)算中國(guó)城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房，2015年會(huì)超過70%。這么高的住房自有率，是二手房市場(chǎng)崛起的一個(gè)重要條件。同時(shí)我們新一輪人口流動(dòng)的趨勢(shì)正在形成，人口在不同城市，以及中心和郊區(qū)之間的流動(dòng)會(huì)帶來二手房交易，特別是租房市場(chǎng)的巨大的需求。這不是一個(gè)下行通道的市場(chǎng)，而是一個(gè)在上行的起點(diǎn)上的新的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　二手房市場(chǎng)的空間和機(jī)會(huì)主要表現(xiàn)在三個(gè)領(lǐng)域，一個(gè)是交易傭金，第二個(gè)是廣告的支出，第三個(gè)是配套的服務(wù)。二手房交易傭金規(guī)模取決于交易額、經(jīng)紀(jì)人參與比例、傭金率三個(gè)變量，以美國(guó)為例，2013年美國(guó)二手房交易額為1.2萬億美元，經(jīng)紀(jì)人參與完成的比例為91%，傭金率為5.2%，三者相乘得出的傭金是600億美元。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，傭金率在3%到4%是正常的水平。中國(guó)目前的傭金主要集中在前5個(gè)城市，傭金率平均在2%左右。第二個(gè)是廣告支出，第三個(gè)是配套的服務(wù)，在美國(guó)二手房的交易環(huán)節(jié)非常復(fù)雜，涉及眾多的行業(yè)，每年相關(guān)的服務(wù)費(fèi)用超過200億美元。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，如果說過去十幾年市場(chǎng)很簡(jiǎn)單，政策弄得很復(fù)雜，未來這段時(shí)間我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)非常的簡(jiǎn)單、清晰。市場(chǎng)本身變得非常的復(fù)雜。這就促使我們業(yè)界需要做更多更專業(yè)的細(xì)分的深入分析。謝謝各位。