陳淮：謝謝主持人，謝謝大家，為了保證后面巴曙松博士的演講時間，我只講10分鐘。

　　今天大會給了我一個奇怪的題目，該不該拯救房地產(chǎn)？我三天三夜沒睡覺都沒想明白。房地產(chǎn)怎么了，需要拯救？需要拯救的是那些省部級以上的高官。今天上午單偉豹先生講到，他強(qiáng)烈不認(rèn)同這個下行通道，我非常贊同他的觀點(diǎn)。為什么？中國的房地產(chǎn)市場是全球規(guī)模最大，增長最快的市場，面對這樣一個市場的產(chǎn)業(yè)需要拯救？想不明白，不知道為什么要拯救。中國的社會發(fā)展到了這樣一個階段，住房正在成為人們消費(fèi)需求彈性最高的一個指向。說一個專業(yè)的詞，一個年輕人掙3000塊，買不起房，他每月只能拿出600塊租房。當(dāng)他收入增長到4000，收入只要增長33%，他每月可以拿出1200用于解決自己的住房需求。收入增長33%，他的住房消費(fèi)能力可以增長100%。我們大多數(shù)的城市居民正處在這樣一個高彈性、高敏感階段。經(jīng)濟(jì)學(xué)怎么就發(fā)現(xiàn)人們不同的消費(fèi)有不同的敏感度和彈性？比如說老板提拔你，讓你從財(cái)務(wù)總監(jiān)到集團(tuán)副總，收入增長30%，你吃飯也增長不了30%。因?yàn)樗幱诓幻舾?、無彈性階段。一個社會收入高敏感、高彈性的需求指向的產(chǎn)業(yè)需要拯救？我不理解。

　　中國的城市化、城鎮(zhèn)化剛剛拉開帷幕，走過初期而已，我們不過在21世紀(jì)第一個10年開了個奧運(yùn)會，上海開了個世博會，把沿海幾個大城市的基礎(chǔ)設(shè)施臉面上的工作做到位了而已，我們的二三線城市還嚴(yán)重滯后于現(xiàn)代化、國際化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的水平，老百姓的步伐還停留在脫困階段，就是北、上、廣、深這兩年到城里看海的故事也不斷流傳。國務(wù)院今年上半年開的常務(wù)會提到，未來10年大規(guī)模改造我們國家城市的地下市政管網(wǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施。剛剛拉開帷幕而已，你就不得了了？這個產(chǎn)業(yè)為什么需要拯救？我不明白。我們的社會發(fā)展到今天，老百姓的利益訴求正在從提高收入向提高收入與私人財(cái)富的累積并重這樣一個階段過渡。什么叫全面的小康？就是大多數(shù)人有產(chǎn)的小康，人人都在從無產(chǎn)階級向有產(chǎn)者階段進(jìn)發(fā)，這個過程中的房地產(chǎn)業(yè)需要拯救？我不明白。

　　提出這個話題的人，他們心里頭意識和沒意識到的是希望拯救那些在新常態(tài)的市場經(jīng)濟(jì)下不能存活的個體。他說你看我這個企業(yè)資金鏈都緊張了，我高價拿了地了，我的銷售都減緩了，我的資金鏈都要斷了，所以要拯救這個。這叫常態(tài)，春夏秋冬不能適應(yīng)，只能是春天或者夏天存活的個體，你可能是這個群體素質(zhì)進(jìn)化過程中第一輪就要被淘汰的。也可能你希望拯救的是那個舊體制下已經(jīng)遠(yuǎn)不能適應(yīng)深化改革要求的土地財(cái)政，中央與地方的稅負(fù)關(guān)系，或者我們現(xiàn)在的土地制度。你說地方政府都活不下去了，你得讓他賣地為生，這是需要改的，不是需要救的。

　　有沒有需要救的？有。哪些需要拯救？我們的政策體系。過去10年，中國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的過程中，我們的政策體系是嚴(yán)重滯后，對客觀規(guī)律的主動把握嚴(yán)重不足。如果我們在今后向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變過程中，不能夠把握市場發(fā)展的客觀規(guī)律和脈搏，那么我們永遠(yuǎn)不能夠在這個市場經(jīng)濟(jì)里頭成為一個主動改變者。

　　過去政策體系有4個重要的缺陷。第一大缺陷是不斷強(qiáng)化政府權(quán)力，背市場機(jī)制的力量而行。仔細(xì)想想，過去10年，我們這個博鰲房地產(chǎn)論壇每年都在討論這個，一上臺說下一步出什么政策，說了10年，這10年真正影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一因素是什么？決定著我們房地產(chǎn)業(yè)的成交規(guī)模、價格、空間分布、買房的水平是什么？是國五、國八、國十條，還是市場經(jīng)濟(jì)？是市場。市場頑強(qiáng)地按照它的自有軌跡運(yùn)行。第二個是高成本低效率，滯后性、主觀性、被動性明顯。第三，沒有在改革問題上做任何動作，包括政府土地制度的調(diào)整、中央與地方財(cái)稅關(guān)系的調(diào)整，以及城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整等根本問題上，總是以維持退燒藥能治病。當(dāng)然還有其他的，比如說我剛才說到的，我們有些政策還是起到作用的，比如說抑制投機(jī)性需求，比如說完善市場交易制度，比如說完善保障體系起了作用，但是這些起了作用的政策，事后想也是低效率和高成本的。這幾項(xiàng)需要改造。十八屆三中全會說了個關(guān)系，市場主導(dǎo)、政府引導(dǎo)。我們新一屆政府正在逐步走向市場主導(dǎo)。剛才有人說為什么取消限購，這是救市。在我們媒體中頗有這樣的言詞，不斷有記者問，取消限購能對市場有多大刺激作用。錯了。取消限購是因?yàn)樗鼪]必要存在了。什么時候才需要限購呢？限購的最初動因是抑制投機(jī)性需求。只有在長期持續(xù)的供不應(yīng)求的時候才需要限制需求，春運(yùn)的時候才需要限制，每人只能買兩張火車票?；疖嚻备挥诘臅r候，有黃牛黨買火車票嗎？當(dāng)你血壓不高，你吃降壓靈干嗎？限購和救市沒什么。第二個需要拯救的是金融體系，在過去一些年，一個和尚挑水吃，兩個喝水擔(dān)水吃，三個喝水沒水吃。中國缺錢嗎？中國從進(jìn)入21實(shí)際第二個10年已經(jīng)是資本外溢的國家，中國是美國第一大債權(quán)人。前兩天王健林見CNN的記者，他跟記者說，你回去問你們老板CNN賣不賣，你要賣我就買了。缺錢嗎？缺的是融資的渠道。銀行本來就是最保守的貨幣供應(yīng)者，房地產(chǎn)就不應(yīng)該靠它吃飯，或者主要靠它吃飯。十八屆三中全會講得明明白白的，大力發(fā)展債市，發(fā)展直接融資，這樣一個體系已經(jīng)不能夠適應(yīng)日益蓬勃發(fā)展，過去10年是，今后10年還將是中國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。我們這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模、速度和質(zhì)量，直接決定著未來10年、20年中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)模、速度和質(zhì)量。第三個需要拯救的是改革。10年來，我們這個蓬勃發(fā)展的產(chǎn)業(yè)沒有得到多少改革的紅利。在土地制度上市場化的程度有多大進(jìn)展，優(yōu)勝劣汰的競爭機(jī)制形成得怎么樣？如果說要拯救房地產(chǎn)業(yè)這個事成立，就是把十八屆三中全會規(guī)定的60條改革扎實(shí)穩(wěn)健，積極快速推進(jìn)，就是我們的希望所在。