直播實錄（六）：2014博鰲房地產(chǎn)論
8月6-9日，觀點新媒體主辦的“下行通道中的房地產(chǎn)--2014博鰲房地產(chǎn)論壇”將在論壇策源地海南博鰲舉辦。眾多經(jīng)濟學(xué)者、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)巨頭等嘉賓齊聚，再啟地產(chǎn)精英、博鰲論劍。
十四年來，博鰲房地產(chǎn)論壇伴隨中國房地產(chǎn)發(fā)展過程中的每一次高峰與低谷，與行業(yè)一同成長，成為了房地產(chǎn)行業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈范圍內(nèi)最權(quán)威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的頂級思想盛會。
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主持人：博鰲圓桌第二環(huán)節(jié)到此結(jié)束，接下來我們進(jìn)入博鰲圓桌之三：基金盛宴。
同樣，首先是請出演講嘉賓，有請本環(huán)節(jié)第一位演講嘉賓：德信資本董事長陳義楓先生。陳義楓先生演講題目是：弱周期大機遇。有請陳義楓先生。
陳義楓：今天我主要是研判一下市場走勢和基金的對策。研判市場走勢是比較難的，但是作為基金，我們應(yīng)該做一個研判。我們是實戰(zhàn)派，我們不一定有嚴(yán)密的邏輯，我們只是市場感覺多一點，然后我們必須要做出一個用于決策的結(jié)論性意見。
首先分享一下我們看這個問題的思考方法，我認(rèn)為現(xiàn)在的認(rèn)識有兩種誤區(qū)，一種是單純就市場規(guī)律來研判房地產(chǎn)。單純從市場規(guī)律來研判，從房價收入比、租金回報率等等可能很容易得出錯誤的結(jié)論，甚至崩潰論、崩盤論，因為中國的市場不但特殊，而且政策的影響非常明顯。另外一個特殊就是努力地預(yù)測下一步會出哪些具體政策，我認(rèn)為這也是誤區(qū)。執(zhí)政者要出什么具體政策，我們是猜不透，測不準(zhǔn)的，無從下手，很迷盲。我們認(rèn)為應(yīng)該怎么辦呢？我們認(rèn)為供求關(guān)系仍然是基礎(chǔ)，但是我們又充分重視政策的因素。另外，市場因素和政府的因素，我覺得不能割裂開來考慮，要合并起來考慮，作為一個整體來研判。接下來我們怎么來研判？我覺得可以把握政策的目標(biāo)導(dǎo)向，主管部門出來各種各樣的政策，或者可能還會出更多的政策，無從猜測，但是它出政策的目標(biāo)是很明確的，這個目標(biāo)也將是市場和政策共同演繹的結(jié)果。我們有了這個目標(biāo)，堅持目標(biāo)導(dǎo)向，我們心中有數(shù)，也不必過于在意具體是哪項政策，這是我們分析問題的一種心得。
我們對地產(chǎn)走勢的認(rèn)識，第一個結(jié)論，我們認(rèn)為在一個比較長的周期來看是窄幅的被動，緩慢的上升。所謂長周期，我們認(rèn)為起碼是以10年為單位的周期，我們認(rèn)為在本世紀(jì)第一個10年是地產(chǎn)的黃金10年，有很多因素促成這一輪的大牛市。其中有幾個原因，比如說經(jīng)濟持續(xù)較快的增長，這是基本面的原因，還有城市化向縱深推進(jìn)，貨幣環(huán)境比較寬松，還有投資渠道不暢，投資性的購買需求比較旺盛。這些過去第一個強周期起關(guān)鍵作用的因素，我們認(rèn)為在現(xiàn)階段，在未來幾個長周期里頭，并沒有顛覆性的改變，程度上的改變是有的，但是沒有方向性的逆轉(zhuǎn)，沒有顛覆性的改變。所以我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在還不是一個大的拐點。當(dāng)然，對于拐點也有多種解讀，如果說認(rèn)為拐點是從持續(xù)快速上漲的趨勢，變成溫和的上漲，或者說是比較平衡的走勢，如果這也是一個拐點的話，當(dāng)然我們可以說在前兩三年我們已經(jīng)迎來了這樣的拐點。但是它并不是從上漲到下跌的長期拐點。
第二個，我們認(rèn)為目前的存量比較大，目前是處于去化的周期，價格有一定的壓力。我們還有另外一個觀點，有人說現(xiàn)在調(diào)控政策正在逐步退出，我覺得主管部門并不認(rèn)為政策一定要退出，可能目前不需要很嚴(yán)厲的政策，所以可以采取比較中性的政策，但如果說房地產(chǎn)又是大起大落的話，政策一樣又可以重新歸位，所以我認(rèn)為政策從方向上可上可下，可以推動它上，也可以推動它下，力度可大可小。它的政策目標(biāo)是房價能夠比較平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資也能夠比較平穩(wěn)。經(jīng)過市場和政策的雙重作用，尤其是政策的基本特征，我們認(rèn)為房地產(chǎn)的長周期是窄福波動，緩慢上升的走勢。我們對中長期走勢的看法是謹(jǐn)慎的、有信心的，是可為的。以2011年為界，我們認(rèn)為房地產(chǎn)成為一個常態(tài)化的行業(yè)。所謂常態(tài)化，就不再是暴利，不再是普漲，不再是單邊快速上升的長期走勢。有了這個新常態(tài)以后，我覺得業(yè)界應(yīng)該調(diào)整心態(tài)，迎接這個新常態(tài)。如果說認(rèn)為這個只能快速上漲才是正常的，漲得慢或者不漲就是不正常的，恐怕這個不合時宜。目前的新常態(tài)，供求漸趨平穩(wěn)，調(diào)控政策區(qū)域中心。
第三，目前再談?wù)劧唐诘那闆r，我們認(rèn)為從目前開始在不超過兩年以內(nèi)，是一個弱的周期。目前主要的格局是去化，價格走弱是有目共睹的。到底做到哪里去，做多長時間？我們認(rèn)為價格下降的幅度是有限的，還是在比較安全的范圍內(nèi)。我們基于對過去幾個短周期的觀察，我們認(rèn)為本次弱周期的時間應(yīng)該不會超過兩年，也就是明年下半年我們認(rèn)為應(yīng)該會走入下一個強周期。我剛才講用政府的心態(tài)來適應(yīng)新常態(tài)，既然是一個長周期，是這么一個新常態(tài)，有起有落就是正常的。去年強，今年弱，明年還弱，但是可能后年又走強，這就是新常態(tài)的應(yīng)有之意，所以新常態(tài)就是有漲有跌，漲跌基本平衡。弱周期的價格波動比較小，但是我們認(rèn)為去化的速度減慢的比較快，也就是說房企會面臨流動性的壓力。這個流動性的壓力會有很多影響，也帶來很多機會。
第四，在弱周期里頭，分化是很大的分化。通過產(chǎn)業(yè)來看地產(chǎn)，我們在投資的時候，第一個緯度就看區(qū)域，我們看區(qū)域的產(chǎn)業(yè)活力，產(chǎn)業(yè)下一步的發(fā)展態(tài)勢，圍繞產(chǎn)業(yè)來布局。有兩個點是我們的投資重點，一個是圍繞一線城市的擠出效應(yīng)。一線城市高度密集之后，它會擠出一些購買力，擠出一些財富到周邊，我們在環(huán)首都經(jīng)濟圈，以及在廣州、深圳周邊布局了很多項目，尤其是在北京周邊有很多項目，這一年來我們也收獲不少。還有一個是甄別局部市場供需關(guān)系和特定物業(yè)類型的供需關(guān)系。認(rèn)真分析一個城市，當(dāng)然它的產(chǎn)業(yè)不能太弱，它的產(chǎn)業(yè)比較強，城市不太大的情況下，認(rèn)真分析一下它過去幾年的工地情況，把握它的微妙的平衡關(guān)系，找出我們的投資機會，這兩點是我們選擇區(qū)域的要點。對開發(fā)商我們也有選擇，因為開發(fā)商有一個分化，我們避免和弱的合作，選擇強的。他的融資能力、產(chǎn)品線和執(zhí)行力，這三個緯度是我們鑒別和選擇合作伙伴的重要的緯度。
最后我分享一下弱周期，投資基金有什么機會。第一，弱周期是投資的窗口期，如果弱周期不會太弱，也不會太久，弱的時候就是一個投資的時候，而不是相反的。第二，布局強勢區(qū)域，分享成長紅利。因為區(qū)域分化加劇，一定會有好的地方，我們選擇好的地方來發(fā)展自己。第三，扶強汰弱，推動整合，尋找伙伴，共同成長。我們把我們和交易對手的關(guān)系定義為成長伙伴的關(guān)系，希望在我們的幫助下，推動若干家企業(yè)更快成長。第四，在流動性風(fēng)險中把握并購大機遇。我們公司在8月底就會推出第一款并購基金，并購的標(biāo)的是深圳的一個物業(yè)，我們希望在下半年能夠推出兩款并購基金，今明兩年并購的盛宴，我愿意跟更多的朋友分析。
主持人：謝謝陳義楓先生的精彩演講，接下來為我們演講的是：歌斐資產(chǎn)管理有限公司CEO、諾亞財富創(chuàng)始合伙人殷哲先生。殷哲先生演講題目是：金融創(chuàng)新中的房地產(chǎn)基金發(fā)展模式。有請殷哲先生。
殷哲：大家下午好！歌斐是諾亞的全資子公司，我們做另類的投資項目，在業(yè)務(wù)種類當(dāng)中，地產(chǎn)基金是非常重要的一個業(yè)務(wù)的品種。我們做的地產(chǎn)基金是從2011年開始做的，正好是中國新一輪地產(chǎn)發(fā)展過程中的新鮮的產(chǎn)物。做這個基金的過程中，我們也感受到其實中國的地產(chǎn)金融發(fā)展之路和美國是非常相近的。美國在地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，尤其到最近10年、20年，金融創(chuàng)新推動了整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但美國在早期的發(fā)展中，跟中國也差不多。最早是從單純的城市化率的提升來帶動住宅行業(yè)的發(fā)展。隨著城市化的普及以后，在城市化的尾聲階段，住房貸款的金融化加速城市化率的發(fā)展，其實這跟中國現(xiàn)在的住宅產(chǎn)業(yè)還是有點類似的。我們看到過去的住房貸款主要還是在銀行的體系下面，隨著現(xiàn)在有很多的創(chuàng)新的、萌芽的資金，按揭貸款的服務(wù)也開始逐漸嶄露頭角，這會對住房按揭貸款的市場進(jìn)行一個模式的改變，逐漸跟銀行重樣，進(jìn)入住房按揭貸款。這個住房貸款市場會加速城市化率的發(fā)展。在早期，銀行開發(fā)貸款是在給開發(fā)商的貸款過程中扮演了非常重要的角色。再隨著社會發(fā)展，債權(quán)融資驅(qū)動了行業(yè)發(fā)展，這跟現(xiàn)在的住宅行業(yè)是非常相似的。
到目前為止，其實絕大部分中國的開發(fā)商還是以信貸、貸款融資為主要的資金來源發(fā)展模式。隨著再進(jìn)一步的深入以后，在美國進(jìn)入一個新的階段，私募股權(quán)基金牽動行業(yè)發(fā)展，尤其是從住宅行業(yè)開始轉(zhuǎn)向其它的非住宅領(lǐng)域，我覺得這也跟市場發(fā)展的周期有關(guān)系，因為過去的土地比較便宜，投資總量也不是很高，但是隨著土地價格越來越貴，整個的退出周期越來越長，它的杠桿率不能運用得很大的情況下，其實私募股權(quán)基金的作用就顯得越來越突出。這是美國第一階段的發(fā)展，我們看到城市化進(jìn)程其實在整個過程中從10%到56%的提升，明顯帶動了整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
第二個階段是住宅貸款的支持，繼續(xù)從百分之五六十，推動美國家庭的住宅擁有率，推到接近70%。
第三個階段是債券融資驅(qū)動行業(yè)發(fā)展，尤其是在2008年美國金融危機之前，整個房地產(chǎn)的發(fā)展由簡單的住房驅(qū)動轉(zhuǎn)變?yōu)閭谫Y驅(qū)動發(fā)展的階段。到后期，由于對金融化的杠桿工具依賴越來越高，所形成過分的資產(chǎn)證券化，導(dǎo)致次貸危機的出現(xiàn)。第四個階段是私募股權(quán)基金牽動行業(yè)發(fā)展。以黑石和鐵獅門為代表，它的出現(xiàn)和發(fā)展有非常多的是跟房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展密切相關(guān)的，黑石以PE的方式投資房地產(chǎn)，投資標(biāo)的偏向于被低估或者經(jīng)營部善的能夠創(chuàng)造升值空間的資產(chǎn)，它的優(yōu)勢是通過資產(chǎn)重組、管理結(jié)構(gòu)調(diào)整，通過收購一些物業(yè)，實現(xiàn)經(jīng)營的改善，實現(xiàn)增值，最終成功退出。黑石購買一些困境資產(chǎn)，本身就是低于市場的價格，在買入以后，通過運營的改善和市場周期的回升以后，逐步退出，這是黑石的發(fā)展模式。截止到現(xiàn)在為止，黑石在房地產(chǎn)領(lǐng)域，貢獻(xiàn)給整個集團(tuán)的利潤大概在18億美金，這個利潤占到黑石全年利潤的30%到40%。黑石對一些個人物業(yè)也進(jìn)行收購，盤活銀行處置的一些物業(yè)。黑石作為一個獨立的基金管理人，在過去20年在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展被證實是具有重要意義的。
另外一個典型案例是鐵獅門，他們從90年代早期開始做地產(chǎn)基金的轉(zhuǎn)型，在這個轉(zhuǎn)型的過程當(dāng)中，鐵獅門是一個集基金管理和物業(yè)開發(fā)合二為一的基金管理公司，它的表面看上去是一個房地產(chǎn)開發(fā)公司加房地產(chǎn)運營公司，但是它背后的投資者全部都是個人投資者，或者是機構(gòu)投資者。從這個角度來說，它本身投資的資金是來源于其它的基金給的錢，這種資金管理模式，使得鐵獅門在資金管理上打開了很大的通路，到目前為止也是全球這種模式下的地產(chǎn)開發(fā)商的最大一個地產(chǎn)基金管理公司。
在中國的金融發(fā)展，跟美國的發(fā)展是非常相近的，我們看到在中國的現(xiàn)在是城市化的進(jìn)程，中國的地理比較廣闊，整個城市化的進(jìn)展要比一些周圍的國家或者小型的國家要更為復(fù)雜，或者周期更長，它跟美國早期是非常相象的。城市化的發(fā)展帶動了整個地產(chǎn)金融的發(fā)展。我們看到城市化的發(fā)展過程當(dāng)中，使得很多的地產(chǎn)行業(yè)開始進(jìn)行轉(zhuǎn)型，越來越深耕細(xì)作。我們過去只看到開發(fā)商，現(xiàn)在看到更多的在房地產(chǎn)領(lǐng)域細(xì)分的各個階段專業(yè)的運營公司，這些東西使得整個地產(chǎn)公司也向縱深發(fā)展。在這個過程當(dāng)中，從過去的開發(fā)加銷售模式，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)+運營+金融運營的模式，在中國開始有所嘗試。在5年之前，中國的一些先行先試的地產(chǎn)企業(yè)就開始進(jìn)行基金公司的嘗試，在旗下設(shè)立基金管理公司，進(jìn)行房地產(chǎn)基金管理的業(yè)務(wù)。在早期其實相對來說是偏重于融資替代型這種模式，但發(fā)展到后面，中國現(xiàn)在逐漸開始出現(xiàn)獨立基金管理公司的模式，以及像鐵獅門那樣混合性的那種基金管理公司的模式，這樣使得中國的地產(chǎn)不再一的依賴于過去的自有資金加上銀行貸款的發(fā)展模式，而逐漸向多層次的資金來源結(jié)構(gòu)發(fā)展。
在地產(chǎn)金融的發(fā)展過程中，我們也覺得現(xiàn)在跟互聯(lián)網(wǎng)是緊密結(jié)合的，我們看到很多O2O的方式，互聯(lián)網(wǎng)本身的創(chuàng)新精神是基于客戶需求的創(chuàng)新思維，開放、平等和信息透明，來搭建一個合作的平臺，在地產(chǎn)行業(yè)同樣也是如此。在金融行業(yè)，追求利潤的屬性決定了它不斷地尋求一些投資邊界的突破，打破現(xiàn)在還不完善的監(jiān)管的邊界和規(guī)則，尋找一些創(chuàng)新的投資和交易機會。在資產(chǎn)管理的核心競爭領(lǐng)域，基礎(chǔ)資產(chǎn)的獲取能力、金融工具的創(chuàng)設(shè)能力和風(fēng)險的控制能力，這三個能力使得資產(chǎn)管理公司是否能夠成為業(yè)界領(lǐng)先的資產(chǎn)管理公司，都必須思考的一個核心競爭能力。正因為重要現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，再加上金融監(jiān)管的框架在逐步發(fā)展，以及在大資管時代，迅速蓬勃發(fā)展的過程，這三個因素正好疊加在現(xiàn)在，所以我們認(rèn)為現(xiàn)在的地產(chǎn)金融將呈現(xiàn)蓬勃的發(fā)展。
歌斐為諾亞的子公司，稍微簡單介紹一下，諾亞是2003年成立的，我們在2010年在紐交所上市，旗下的歌斐資產(chǎn)在2009年設(shè)立，2010年發(fā)行第一個基金，做綜合性的金融資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。目前諾亞管理的資產(chǎn)規(guī)模超過1300億元人民幣。歌斐這個名字還蠻有意思的，為什么叫歌斐呢？它選字圣經(jīng)的故事，在圣經(jīng)里面有一個諾亞方舟的典故，造諾亞方舟的木頭就是歌斐木，所以我們?nèi)「桁尺@個名字和諾亞有一脈相承的邏輯。目前歌斐管理的資金超過480億人民幣。因為我們是一個地產(chǎn)基金管理公司，所以我們更看重安全性、收益性的最佳組合，在地產(chǎn)行業(yè)有很多的嘗試，在結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)、地域、投資策略選擇以及合作伙伴方面都有很多的嘗試，由于時間關(guān)系，我就不多做介紹。
最后講一下地產(chǎn)基金在行業(yè)的趨勢和挑戰(zhàn)。現(xiàn)在中國的地產(chǎn)行業(yè)開始逐漸從住宅地產(chǎn)向經(jīng)營性資產(chǎn)方向發(fā)展，寫字樓、辦公都將會成為未來的一個重要的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方向。投資從單純的國內(nèi)到全球市場的配置，單一的融資渠道開始向多元化發(fā)展。最后就是資產(chǎn)證券化，包括REITs這些創(chuàng)新的金融工具將進(jìn)一步推動整個地產(chǎn)基金的發(fā)展。實際上要做好這一點，背后的挑戰(zhàn)也是很大的，首先要有優(yōu)秀的運營能力和退出能力，熟悉全球的市場，以及法律及實踐，還需要有很好的服務(wù)機構(gòu)的能力，因為機構(gòu)的投資者是非常重要的投資力量。核心是產(chǎn)品最后的理念，以及如何提升客戶的體驗，這一點在任何市場，不管是金融行業(yè)還是地產(chǎn)行業(yè)，都是共通的一個理念。
主持人：謝謝殷哲先生的演講，有請下一位演講嘉賓：高和資本執(zhí)行合伙人蘇鑫先生，蘇鑫先生為我們演講的題目是：商業(yè)地產(chǎn)基金的新趨勢。有請?zhí)K鑫先生
蘇鑫：感謝觀點論壇，感謝陳詩濤女士給我這個機會和大家分享一下我們對商業(yè)地產(chǎn)基金的一些看法。我給這個命題加了一個定語，叫“崎嶇路況下的商業(yè)地產(chǎn)新機會”。
首先我們分析一下這次調(diào)整到底是怎樣的狀態(tài)，未來的趨勢是什么樣的。我們先回顧一下2008年和2011年的兩次調(diào)整，2008年是一個U形的結(jié)構(gòu)，時間只有9個月，這次是一個大U形，這次最大的不同就是供需發(fā)生了本質(zhì)的變化，這個周期可能是兩年，甚至更長的時間。當(dāng)然取決于不同的城市，一線城市可能供需沒有問題，時間不會太長。三四線城市如果供應(yīng)量太大，這個周期就會比較長。
在這種大U形的背景下，我們要分析一下是什么原因造成大U形的，難道僅僅是因為銀行收緊了信貸嗎？不完全是。我們看到了供需的逆轉(zhuǎn)，其實有一個很重要的原因，是因為以前炒房的這些錢通過影子銀行、信托、基金的通道，進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，這些錢拿了大量的土地進(jìn)行開發(fā)。反思現(xiàn)在遇到的問題，說到底還是政府原來更多的政策約束，不是市場化因素造成的。所以我們不要企盼政府再出來一個所謂的救市的政策。未來兩三年可能又會產(chǎn)生巨大的變化，一個劇烈的因素出現(xiàn)，可能會出現(xiàn)市場過度的反應(yīng)和其他因素的干擾，我們很難判斷市場的變化。
這幾天我們也看到一些積極的聲音，因為在以前的論壇上，我們更多看到的是抱怨。我們抱怨政策，抱怨政府，抱怨銀行。但是我們聽到了一些聲音，開始關(guān)注自己的行業(yè)，開始反思。其實我們不是一個成熟的行業(yè)，因為我們還不能夠做到所有的房子都不漏雨。我們是一個產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重過剩的行業(yè)，雖然由5萬家變成3萬家，未來很可能死掉2/3。我們還是一個嚴(yán)重的靠政策吃飯的行業(yè)。最近網(wǎng)上的一個數(shù)據(jù)，說政府官員腐敗，95%的都跟開發(fā)商有關(guān)系，都跟房地產(chǎn)有關(guān)系。所以我們還是應(yīng)該反思。所以我們看到的是路況不同了。以前這個行業(yè)是一條高速路，我們每個企業(yè)就是一個非常漂亮的完美的賽車，我們只要不斷地融資，敢于負(fù)債敢于拿地，踩盡油門，這個車就可以往前走，我們就可以賺錢。現(xiàn)在路況變了，因為政策變了，金融變了，稅收也變了。這種環(huán)境下，已經(jīng)駛到了崎嶇的山路，但是我們大部分的企業(yè)還是開著跑車，而且都已經(jīng)支離破碎了。
商業(yè)地產(chǎn)也面臨巨大的問題，主要是兩個問題，一是供應(yīng)量過剩，一個是缺乏金融支持。我們看到太多的城市，有很多的商業(yè)項目在兩三年之間出現(xiàn)，源于我們根本就沒有規(guī)劃，只要一個區(qū)長就可以改變規(guī)劃，就可以多建一些購物中心，就可以多建一些酒店，所以肯定是大量的供過于求。按照陳啟宗先生的說法，這些房子只能夠養(yǎng)老鼠，我有一個觀點，可能還可以做其它的事情，后面也許還能夠探討一些方法。另外就是缺乏金融支持。跟商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的無外乎開發(fā)貸和金融貸。住宅產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)更接近于制造業(yè)，它是快速生產(chǎn)、快速銷售的，而商業(yè)地產(chǎn)從本質(zhì)上更接近于金融。如果沒有創(chuàng)新的金融進(jìn)行支持的話，這個行業(yè)也肯定發(fā)展不起來。我們從國外看，商業(yè)地產(chǎn)基金分為類，一個是開發(fā)型基金，一個是增值型基金，一個是持有型基金。
開發(fā)型基金在國內(nèi)的機會可以選擇在一線城市或者1.5線城市的核心區(qū)域或者是副中心。土地的獲取非常重要，因為現(xiàn)在這些土地這么高的價格很難持有，必須要拿到一些便宜的土地，要跟文化、產(chǎn)業(yè)結(jié)合。這是我們在去年底投資的一個上海的非常大的項目，就是上海的夢工廠，這個項目用了150億，我們基金投資30多億，這個項目是通過文化來進(jìn)行的商業(yè)開發(fā)，它有8個劇院、有世界上最大的imax影院，有3個小劇院，一個音樂劇場，還有一些文化設(shè)施。通過文化就可以拉動消費人群，就可以做到更多的體驗。當(dāng)然還能帶動這個里面的商業(yè)的發(fā)展。未來我相信這個項目一定能成為上海的一個城市名片。當(dāng)然這里面的運營，資產(chǎn)管理公司很重要，我們是和中國最大的文化基金、和蘭桂坊一起合作。
增值型基金包含有兩種，一種是新建的，我把它建好，一種是把已經(jīng)建好的運營成熟，我們討論一下存量房有沒有這種機會，就是這種房子建好之后，過剩的放在那里除了養(yǎng)老鼠還能干什么。其實它有機會，只要它是在核心城市的核心區(qū)域就有機會。商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是提升，目前有一個重大的機會，就是一線城市和1.5線城市已經(jīng)步入了存量時代，核心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)基本上是這樣。當(dāng)然有些是過剩的，有些經(jīng)營不好，我們能不能創(chuàng)造一些機會？這是我們在去年底在上海南京西路并購的中華企業(yè)大廈項目，后來通過改造了，我們把名也改了，叫靜安高和大廈，它的外立面、室內(nèi)裝飾、機電全部重新裝修，政府非常支持，它不單單改變了城市的面貌，也潛在地增加了商業(yè)地產(chǎn)面積的供應(yīng)。存量樓宇的改造機會就在于分化，就在于需求。我們看另外一個案例，這是在北京的，是基金做的一個白領(lǐng)公寓，之前是一個很破的寫字樓，經(jīng)過改造之后把它變成了一個公寓。其實這不是什么新鮮的東西，在成熟的市場不僅僅是樓宇的更新，而是城市的更新，這是在日本東京的丸之內(nèi)，是60年代的CBD。由于競爭的激烈，這里一度非常不景氣，它的樓都是一樣的，寫字樓里進(jìn)不去，所以他們決定把樓里切出一塊做商業(yè)，這樣樓連起來就成了街區(qū)，煥發(fā)當(dāng)?shù)氐幕盍Α?/p>
持有型基金。目前在國內(nèi)還沒有真正的持有型基金，但是我相信在不久的將來就會出現(xiàn)，因為保險天生的就應(yīng)該投成熟的商業(yè)地產(chǎn)?，F(xiàn)在這些錢在做什么呢？在大量的投資政府的市政債，有7%到8%的回報，他不會投3%到4%的商業(yè)地產(chǎn)持有上。未來市政債不會有這么高的收益，所以我覺得保險一定會跟持有型基金合作。所以我們現(xiàn)在要做好準(zhǔn)備。
REITs的出現(xiàn)不僅僅是一種迎合市場的，解決中國商業(yè)地產(chǎn)問題的一種金融手段，它還可以解決老百姓的投資問題。試想一下，如果有50萬還可以投一個小鋪子，有5萬塊錢能投什么？其實在國外，這些錢都可以給REITs，就可以讓老百姓真正地分享城市化帶來的紅利。我們看到一些類持有的基金已經(jīng)出現(xiàn)了，比如說中信啟航，未來REITs、資產(chǎn)證券化一定有很大的機會。
未來商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化一定是有很大的機會，未來房地產(chǎn)行業(yè)的機會就是慶幸我們已經(jīng)駛向了崎嶇的山路，就看我們在座的各位有沒有準(zhǔn)備好越野車。
主持人：謝謝蘇鑫先生的演講，也謝謝博鰲圓桌第三環(huán)節(jié)的演講嘉賓，下面我們進(jìn)入博鰲圓桌之三的討論環(huán)節(jié)。本環(huán)節(jié)討論主題是：基金盛宴
首先有請圓桌討論的主持嘉賓：華夏時報副總編輯筆夫先生
接下來，請以下討論嘉賓臺上就坐：
瑞穗證券亞洲有限公司董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟學(xué)家沈建光先生
高和資本執(zhí)行合伙人蘇鑫先生
德信資本董事長陳義楓先生
河南昌建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總裁郭雷先生
盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理(北京)有限公司首席執(zhí)行官李萬明先生
鼎信長城基金副總裁章洪昌先生
合凡基金總經(jīng)理姜海先生
筆夫：大家下午好！臺上這幾位是我們博鰲房地產(chǎn)論壇真正的臺柱子，因為一臺演出唱到最后的人就是他們的臺柱子，他們每次都被安排到最后，昨天蘇鑫還跟我抱怨說，說明我們房地產(chǎn)基金還不是最重要，因為是排在最后的。但是我認(rèn)為是最重要的，讓我們用熱烈的掌聲歡迎幾位嘉賓。
去年也是我主持的這個環(huán)節(jié)，臺上絕大部分都參與了。去年我們提到了房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)一些危機，還有提到利率市場化對房地產(chǎn)市場的影響。去年一年，金融市場發(fā)生最重要的事情是利率市場化，利率市場化對整個金融市場產(chǎn)生了非常重大的影響。在我們房地產(chǎn)基金這個領(lǐng)域，在房地產(chǎn)市場到底產(chǎn)生了什么影響呢？我不是特別清楚。所以想請臺上的幾位嘉賓對這個問題來談?wù)劇?/p>
沈建光：我覺得利率市場化現(xiàn)在面臨最大的問題就是財政改革還沒有開始，現(xiàn)在大量的企業(yè)需要貸款，由于利率市場化，很多的銀行利率都在上升，這是現(xiàn)在融資難、融資貴的一個問題。只有財政改革、國企改革之后，這個問題可能才能得到解決。央行現(xiàn)在起到的作用還沒有這些改革的作用大，目前來看，整個利率市場化對全社會的利率水平還是起到了推高的作用。
蘇鑫：我覺得兩年左右利率會下降，一個樸素的觀點就是中國不缺錢。如果利率下降以后，可能對房地產(chǎn)金融是好事，現(xiàn)在大量老百姓的錢通過信托進(jìn)入房地產(chǎn)，以前是買房、炒房。信托這么高的收益是不可持續(xù)的，大量的利用信托發(fā)展的房企，它的盈利是有問題的。
陳義楓：我簡單回顧一下去年的情況，我記得去年我們在這個地方提出一個觀點，我們要迎接弱周期的思想準(zhǔn)備。我覺得今年，我們需要用一年左右的時間期待長周期。我覺得周期是一個好東西，可以有好的機遇。講到利率市場化的影響，我覺得這個影響是非常顯著的，但是它卻是多方面影響，漸進(jìn)式影響。比如說存款利率市場化，中國是一個非常有特色的漸進(jìn)式的存款利率市場化的過程，比如說從好多年以前的信托產(chǎn)品，一直維持一個不敗的神話，這難道不是利率市場化嗎？老百姓的存款利率市場化，它對房地產(chǎn)市場的影響更大，因為老百姓的投資渠道被分流，他買房的資金的機會成本在上升，買房資金的機會成本可以很大程度上影響樓價?？墒谴蠹矣浀茫@不是今年，也不是去年，好多年前就有了，而且我覺得它迎來了一個理性的回歸，這種10%左右的零風(fēng)險的投資機會可能會變成有風(fēng)險，一旦它有風(fēng)險之后，我覺得可能會來一個反復(fù)，也就是說10%的投資是有風(fēng)險的投資，不是零風(fēng)險投資，它是存款利率市場化一個特殊環(huán)境的回顧。如果說無風(fēng)險利率變成5%的理財產(chǎn)品，那就低了一個檔次。如果說銀行理財又有風(fēng)險，那就更低了。
李萬明：央行推行利率市場化，實際上與打壓影子銀行是同步進(jìn)行的，所以我們應(yīng)該看到這兩項在推出的時候，打壓影子銀行給我們帶來的機會。從這半年多來，這么多資金愿意購買理財產(chǎn)品，可以看出來對我們從事實業(yè)投資的基金行業(yè)來說，還是非常利好的。
郭雷：我們是開發(fā)商，在座的都是做基金的，我就不班門弄斧談基金了。我就談一下我們企業(yè)的做法，我們企業(yè)提出產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)結(jié)合，經(jīng)營和持有結(jié)合，資本和實業(yè)相結(jié)合，通過今年的一些運營，總體來講對市場的影響還是能夠控制。另外我們也發(fā)起成立了一支基金，可能很快就要上市。我們昌建地產(chǎn)堅持商業(yè)地產(chǎn)綜合體、文化旅游綜合體和產(chǎn)業(yè)綜合體三塊，從住宅這一塊轉(zhuǎn)型到這些方面，實行多元化發(fā)展的策略。我們在海南的兩個項目實現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)三者結(jié)合的模式。不僅實現(xiàn)了地產(chǎn)開發(fā)，還實現(xiàn)了酒店產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另外還解決了銷售的問題和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)管理問題。
章洪昌：這兩天大家談?wù)摰纳闲?、下行的問題比較多，我談一下我的感受。我非常同意顧總的意見，現(xiàn)在總體的形勢可能是平行或者是偏下行的趨勢。如果說把它比作一個U形的話，這個底可能長一點。這兩天聆聽各位專家的匯報的過程當(dāng)中，我有一個感觸，我發(fā)現(xiàn)大的開發(fā)商比較樂觀，而小的開發(fā)商比較悲觀。金融機構(gòu)比較悲觀，開發(fā)商比較樂觀，這是一個很有趣的現(xiàn)象。對于房地產(chǎn)基金，我們是這么考慮的，目前我們是偏謹(jǐn)慎加樂觀的態(tài)度，我們認(rèn)為它不會大起大落，也不會大漲大跌，這是我的看法。
姜海：我們認(rèn)為利率市場化會給民營的金融企業(yè)帶來巨大的市場機會，利率市場化會使金融結(jié)構(gòu)產(chǎn)生巨大的變化，包括過去傳統(tǒng)的金融機構(gòu)的決策層產(chǎn)生巨大的變化。利率市場化最典型的就是存款大搬家，從銀行出來，銀行的結(jié)構(gòu)就會產(chǎn)生巨大變化。另外，貸款從表內(nèi)走向表外，對民營企業(yè)來說是有比較大的好處。
筆夫：現(xiàn)在不管上行、下行，大家至少覺得這是一個弱周期，在這種情況下，對于一些困境資產(chǎn)，對房地產(chǎn)基金來說，怎么樣運作，或者有什么機會？另外還有一個與此相關(guān)的問題就是錢荒，對房地產(chǎn)基金來說，是挑戰(zhàn)還是機會，如果是機會的話，怎么樣來抓住這個機會？如果對這兩個問題都不感興趣的話，還有一個是棚改，國開行有1萬億的資金要投資到棚改里面，這對我們是什么樣的機會？三個問題選一個來談?wù)劇?/p>
沈建光：我還是選第二個問題。你的第一個問題提的是利率市場化問題，我剛才也講到了，以前海外根本不缺錢，幾萬億拿出來，這個還在泛濫。剛才我提到了黑石，黑石在美國大量的買公寓，這在以前是從來沒有的，以前都是個人行為。中國現(xiàn)在也不缺錢，M2已經(jīng)這么高了，關(guān)鍵現(xiàn)在是利率市場化沒有完成的時間，如果真正完成了，這個利率跟實體經(jīng)濟相匹配的話，利率應(yīng)該也是下行的。在目前來看，我覺得接下來的這些改革瓶頸打通的話，利率市場化是人民幣可兌換的關(guān)鍵一環(huán)。這里面不是一個單獨的制度，它是匯率的浮動和資本管制放開，以及人民幣境外流通，成為一個國際貨幣，這是一個大的工程當(dāng)中的一部分。我覺得如果再過兩年，基本上能完成利率市場化的時候，也是人民幣成為可兌換貨幣的時候。我們現(xiàn)在的資金成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全球的資金成本，中國今后的利率成本都會下降，可能兩年之后這個利率不會成為一個大的問題。
蘇鑫：為什么我們一個很好的資產(chǎn)變成困境資產(chǎn)？是不是跟我們本人有關(guān)系？這是我們需要深入思考的問題。前10年甚至更早的時間，這個行業(yè)非常順，我們掙錢太容易，雖然有波動，但是大的周期是向上發(fā)展的。現(xiàn)在就面臨著一個思考，我覺得這一點非常重要，人最關(guān)鍵的是要能認(rèn)清自己，這個反思十分的重要。如果我們有了困境分析，我們分析出來的原因就兩種，一種是我適合不適合在這個行業(yè)，或者我愿意不愿意在這個行業(yè)玩下去，因為道路已經(jīng)很崎嶇了。還有一種覺得我有沒有必要換一輛越野車。如果我們換了越野車的前提是反思，我們最應(yīng)該借鑒兩個行業(yè)的思維，一個是互聯(lián)網(wǎng)思維：合作、透明、創(chuàng)新，這種意識非常重要，一個是金融的思維，這個行業(yè)必然是跟金融密切合作的行業(yè)。
陳義楓：我想把兩個問題結(jié)合起來簡單說，第一，錢荒或者說開發(fā)商面臨一個流動性緊縮的困境，這個流動性不是說宏觀流動性，是他自己的流動性為難了，他為難了他就想盡快賣房子，這個時候他陷入了一定的困境，他的大宗資產(chǎn)如果想折價甩賣的話，我們基金就有機會了。我們最近推出一款并購基金就是這樣做的，開發(fā)商把住宅都賣完了，剩下一些街鋪，我們把它買過來，適當(dāng)改造，再散賣出去，一年賺了50%，扣除20%的資金成本，還有30%的盈利。我們覺得弱周期下的資金壓力催生了我們的機會。
李萬明：盛世神州基金對當(dāng)前趨勢的判斷是認(rèn)為，在金融還不夠?qū)捤傻那闆r下，尤其是百姓恐懼、擔(dān)憂，銀行也擔(dān)心風(fēng)險，按揭貸款規(guī)模遲遲不能放寬的形勢下，確實是小的開發(fā)商會非常難受，在這種情況下，我們是有機會去購買并購的，盛世神州基金正在跟一家大型的國有資產(chǎn)管理公司籌備并購基金，我們期望通過我們并購基金的介入，加上大型開發(fā)商共同合作，使我們既有項目，又有資金匹配，大型開發(fā)商出管理，我們介入管理，既解救一些小型開發(fā)商的困境，同時又能夠盡快把資產(chǎn)變成有價值的資產(chǎn)，通過品牌、通過適當(dāng)?shù)母脑?、適當(dāng)?shù)耐晟?，使得產(chǎn)品的價值提高。我相信這半年會有不少這樣的機會，我甚至認(rèn)為萬科這種大的公司在今年上半年采取的低價賣房的政策，也是為了儲備“彈藥”，為下一階段獲取更好的機會。當(dāng)然包括現(xiàn)在推行的城鎮(zhèn)化建設(shè)也要重點支持，可能有比較便宜拿地的機會，也有一二級聯(lián)動便宜拿地的機會，我們也希望通過并購基金，參與一些投資，為投資人帶來更好的收益。而我們這些投資人中，就有不少是小型開發(fā)商。也就是說有一批開發(fā)商的資金極其困難，但是還有開發(fā)商有資金，愿意跟我們參與這種并購基金，去獲得它的收益。我相信未來5年甚至10年時間，房地產(chǎn)基金還會有很多類似的機會，通過我們的管理，通過我們的資金注入，能夠給投資人帶來更多的增值的機會。
郭雷：談錢荒的話題已經(jīng)談了好幾次了，但是每談一次錢荒，從行業(yè)的角度來講，大家發(fā)現(xiàn)這個理念越來越超前，行業(yè)發(fā)展得越來越健康，有些企業(yè)也越做越大，因此我覺得每一次錢荒帶來的必然是行業(yè)的更加融合，然后帶來健康的發(fā)展?，F(xiàn)在很多的行業(yè)受到銀行和資產(chǎn)公司的青睞，但是有一些傳統(tǒng)的，或者是理念相對滯后的行業(yè)在找資金的時候就會出現(xiàn)錢荒的問題。企業(yè)找對了路，有發(fā)展的前景，自然有金融機構(gòu)找到你，錢荒就不存在了，再難的市場也有企業(yè)會發(fā)展，再好的市場也有企業(yè)會倒閉。
章洪昌：去年我們基金投了20多億，今年上半年我們基金投了40多億，我們覺得今年的機會比去年還多。我們公司有四優(yōu)的準(zhǔn)則，我們的目標(biāo)也是比較清晰和準(zhǔn)確的，所以我們在選項目的時候，也是比較迅速，整合起來也比較快，資金來源，從多方資金調(diào)配來看，只要是你的項目好，開發(fā)商足夠大、足夠強，措施足夠得力，錢不缺的，缺的是讓這些錢信得過的項目。如果項目真的使我們信得過，其實錢是不缺的。
筆夫：錢荒是針對整個房地產(chǎn)行業(yè)的整體狀況來說的，其實在座的，我覺得可能還是錢荒的受益者。
姜海：下行中的整個市場，還是我剛才的觀點，它會給民營金融企業(yè)帶來巨大的機會，目前的金融的格局，中國還是國有的金融機構(gòu)占有80%以上。但有一個很有意思的特點，就是隨大勢、一刀切。去年四季度的時候，整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的成交危機或者調(diào)整的態(tài)勢，還有很多四線城市，或者縣城的國有金融機構(gòu)的產(chǎn)品發(fā)出來。到今年六七月份，成交的市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯調(diào)整態(tài)勢的時候，又來個一刀切。舉個例子，前兩天我有一個朋友給我推薦兩個項目，一個是昆明的，一個是鄭州的，昆明的在二環(huán)內(nèi)，鄭州的也在老的市中心旁邊。我問他們，為什么去年縣城的項目都能做，今年這么好的項目做不了？他說領(lǐng)導(dǎo)有指示，有一些有風(fēng)險的城市不能投，像昆明這種城市屬于這一類。他們就這樣一刀切。我們應(yīng)該找到在這些市場中具體的機會，而不是一刀切，整體判斷覺得不好就不投。
筆夫：非常感謝臺上的幾位嘉賓參與這次論壇，最重要還要感謝臺下這些代表能夠堅持到最后，跟我們一起來探討這個問題，謝謝大家。
主持人：謝臺上以及所有參與討論嘉賓，請臺上嘉賓留步，工作人員邀請其他嘉賓上臺，讓攝影師為我們合影留念，謝謝！
（合影）
主持人：尊敬的各位來賓、親愛的朋友們，2014博鰲房地產(chǎn)論壇緊張而忙碌的兩天大會議程到此全部結(jié)束。這是一場全行業(yè)的思想碰撞，會為下行中的房地產(chǎn)帶來什么樣的未來？讓我們拭目以待，也再一次感謝每一位來到海南參加博鰲房地產(chǎn)論壇的嘉賓和朋友。
博鰲房地產(chǎn)論壇走過了十四年，走過了黃金時代，走過了興盛與榮耀，一直向前發(fā)展。
讓我們在未來一起努力，待到來年，我們每一位房地產(chǎn)人及所有關(guān)心、支持房地產(chǎn)的朋友，可以再次相約海南，一起見證中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的每一個時刻。感謝各位來賓在兩天論壇當(dāng)中對我們的支持，謝謝大家。
審校：勞蓉蓉
