劉曉光：大家好，我的題目是“新格局下的地產(chǎn)發(fā)展商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與商業(yè)模式”。這個(gè)題目比較大，想概括地講一講。前一段，觀點(diǎn)雜志采訪我的時(shí)候，我講了一個(gè)觀點(diǎn)，房地產(chǎn)是最大的一個(gè)行業(yè)，它一定有需求，一定是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最重要的基礎(chǔ)性行業(yè)。當(dāng)時(shí)我講到它未來(lái)的形勢(shì)和造成下行的原因，我做了三條分析。后來(lái)在另外一個(gè)會(huì)上我又做了九條分析，分析中國(guó)地產(chǎn)下行的原因，我覺(jué)得只有更好地分析，有更扎實(shí)的數(shù)據(jù)分析和極致的探討，我們才能把局勢(shì)把握得更加準(zhǔn)確。我今天的演講包含棚戶區(qū)、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房之間互相的影響。

今天我把重點(diǎn)放在轉(zhuǎn)型這方面。最后這個(gè)會(huì)議的主題我還是持保留意見(jiàn)，還值得商榷，因?yàn)橄滦型ǖ朗且粋€(gè)定性的概念，這個(gè)還要再推敲。我覺(jué)得我們面臨一種新的格局，這種新的格局，下一步的市場(chǎng)化改革是一個(gè)主導(dǎo)方向，政府要逐步放棄行政性的控制手段，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)了很多新的信號(hào)，比如有些城市取消限購(gòu)。取消限購(gòu)以后，它會(huì)出現(xiàn)很多變化，地產(chǎn)價(jià)格和量會(huì)發(fā)生不同的變化。下一步市場(chǎng)改革會(huì)是地產(chǎn)方面的一個(gè)主導(dǎo)因素。

中國(guó)地產(chǎn)支柱的作用不容懷疑，市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的階段。從地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比例、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度、政府收入、稅收比例、就業(yè)人員比例、居民收入及財(cái)政收入的比例，銀行放貸比例等等方面，從這里面可以清楚地看到它們對(duì)中國(guó)地產(chǎn)的作用。我們看到，信貸已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，市場(chǎng)的發(fā)展還是比較平穩(wěn)的。

中國(guó)的城市建設(shè)進(jìn)入一個(gè)新的階段，房地產(chǎn)也具有持續(xù)的推動(dòng)力，包含中國(guó)城市化的推進(jìn)，常住人口城鎮(zhèn)化與戶籍人口城鎮(zhèn)化的雙比例支撐，戶籍制度的改革使更多的農(nóng)村居民變?yōu)槌鞘芯用瘛?/p>

民生置于優(yōu)先位置，住房的改善型需求持續(xù)在放大?，F(xiàn)在有50%的家庭人均住房面積低于30平方米，很多居民還沒(méi)有買(mǎi)過(guò)商品房，全國(guó)還有很多購(gòu)買(mǎi)需求，特別是江蘇、浙江、上海、北京這樣的發(fā)達(dá)城市，可能改善性需求的量會(huì)更大。

區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化也會(huì)帶來(lái)新的機(jī)遇。比如京津冀一體化，我們要轉(zhuǎn)移出一些東西來(lái)，要有新的住房需求等等。我覺(jué)得，我們更應(yīng)該看到向上的因素，比如信貸比例的調(diào)整，49個(gè)城市中已經(jīng)有30個(gè)城市房寬了限購(gòu)條件，下半年很多開(kāi)發(fā)商也會(huì)主動(dòng)降價(jià)促銷，再比如企業(yè)發(fā)展環(huán)境會(huì)進(jìn)一步寬松。產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)融合發(fā)展。

新的形勢(shì)下，一個(gè)是房地產(chǎn)行業(yè)正迎來(lái)一種新的機(jī)遇，我們要尋找向上的力量，我覺(jué)得主要體現(xiàn)在新型工業(yè)化、跨界資源整合等等方面，包含金融、教育、生活配套等等。另外一個(gè)，以園區(qū)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的前景也是不錯(cuò)的。未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入更加細(xì)分化的階段，要不斷地挖掘特色，完善產(chǎn)品服務(wù)，進(jìn)行新的戰(zhàn)略選擇。當(dāng)然具體方案我們還要細(xì)分，比如產(chǎn)品從單一走向融合，業(yè)態(tài)從開(kāi)發(fā)商走向運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商，市場(chǎng)轉(zhuǎn)型從國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向海外業(yè)務(wù)，資源配置從低能級(jí)的配置走向高能級(jí)的配置。模式的轉(zhuǎn)化要從線下走到線上。線下平臺(tái)嫁接互聯(lián)網(wǎng)資源等等。這一部分主要是想說(shuō)，新格局應(yīng)該是什么樣的。

講完新格局，還要講講具體的，就是我們?cè)趺礃佑行碌膽?zhàn)略轉(zhuǎn)型，有具體化的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的模式。一個(gè)是在新的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中，我們要抓住機(jī)遇，城市化、區(qū)域一體化等等方面都有一些機(jī)會(huì)。我們今天說(shuō)沒(méi)有面臨崩盤(pán)的危險(xiǎn)，只是面臨洗牌的局面。第二個(gè)是要規(guī)劃好城市、建設(shè)好城市，這是我們地產(chǎn)商很大的歷史使命和責(zé)任。這里有很多理論的東西我就不細(xì)說(shuō)了，我覺(jué)得這里很重要的一點(diǎn)是要依靠模式轉(zhuǎn)變，來(lái)創(chuàng)造我們內(nèi)生的前進(jìn)的動(dòng)力。我們除了地產(chǎn)之外，還有很多的產(chǎn)業(yè)的價(jià)值，這方面我們也做了很多的探索，包括商業(yè)地產(chǎn)、軌道交通上蓋、旅游文化地產(chǎn)等等。就商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，如果做得不好，過(guò)剩了就會(huì)死亡。這里比較重要的一點(diǎn)是什么呢？我們應(yīng)該有一個(gè)認(rèn)真的分析，在轉(zhuǎn)變模式的情況下，把它分析得更加透徹。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，我們對(duì)未來(lái)新的業(yè)態(tài)形式做了很多的分析。我們應(yīng)該更加細(xì)地分析模式的轉(zhuǎn)變，有了更加深入的分析之后，才能做出好的模式和模型。比如我們?cè)谵D(zhuǎn)型，我們?cè)诮ㄐ碌哪Ｊ降臅r(shí)候，會(huì)有更深的分析。

我們簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)我們對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的分析，做完分析之后，我們?cè)谵D(zhuǎn)型過(guò)程中形成一些模式，圍繞這個(gè)來(lái)進(jìn)行我們的發(fā)展。我們分析了中國(guó)未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)，我覺(jué)得有幾個(gè)方面的，一個(gè)是我們網(wǎng)絡(luò)化時(shí)代以后的商業(yè)地產(chǎn)格局，是綜合性更強(qiáng)的，比如寫(xiě)字樓、酒店、娛樂(lè)、飲食都結(jié)合在一起，這種趨勢(shì)應(yīng)該是很明顯的。第二個(gè)是利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)做的線下服務(wù)。我的看法是，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)加一些小型的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，通過(guò)線上線下的結(jié)合來(lái)做一些工作，結(jié)合我們自身的產(chǎn)業(yè)體系，比如小額信貸、擔(dān)保、項(xiàng)目的投融資等等。第三個(gè)是超大城市的城市客廳式的綜合服務(wù)中心。還有融親子購(gòu)物、娛樂(lè)于一體的購(gòu)物中心，這方面還是很有前景的。第四個(gè)是我在臺(tái)北看到的情況，它有很小的超市、百貨店、飲食店，它是微型的，24小時(shí)營(yíng)業(yè)，非常適合居民的消費(fèi)需求。另外我們看到法國(guó)巴黎所出現(xiàn)的寫(xiě)字樓群，里面四個(gè)角都是商業(yè)服務(wù)業(yè)。還有在臺(tái)北和基隆看到的小吃街的兩邊建了一些新商業(yè)設(shè)施，有冷氣，而且可以去點(diǎn)餐，也是一種新的商業(yè)模式。領(lǐng)域我在法國(guó)發(fā)現(xiàn)他們有一些大型的商業(yè)設(shè)施，它的生意很好。

我一共分析了16種新型的商業(yè)形式和業(yè)態(tài)，圍繞這些東西說(shuō)明我們的模式需要轉(zhuǎn)換。這個(gè)模式轉(zhuǎn)換的基本點(diǎn)就是把不同的產(chǎn)業(yè)價(jià)值點(diǎn)向地產(chǎn)來(lái)進(jìn)行融合，模式的轉(zhuǎn)變，需要我們發(fā)現(xiàn)未來(lái)新的業(yè)態(tài)，通過(guò)模式轉(zhuǎn)變，建立我們新的發(fā)展方向。我們努力用自身的力量、向上的力量在中國(guó)下一輪房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中完成我們的業(yè)績(jī)和歷史使命。