“我們這種傳統(tǒng)行業(yè)的人確實(shí)需要學(xué)習(xí)，包括資本的力量、創(chuàng)新的力量，還有對(duì)互聯(lián)網(wǎng)和金融的理解與應(yīng)用，要有特別清晰的邏輯?！?/div>

編者按：2015年，中國房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個(gè)行業(yè)交集。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說著，要轉(zhuǎn)型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南開啟第十五周年大幕，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報(bào)道，對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專家學(xué)者、政府協(xié)會(huì)人士、行業(yè)精英等，進(jìn)行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉(zhuǎn)變時(shí)期的中國房地產(chǎn)”。

觀點(diǎn)網(wǎng) “還在繼續(xù)跑步嗎？”

“在！”

再見周迪永時(shí)，已經(jīng)無需更多嚴(yán)謹(jǐn)和客套的寒暄，對(duì)這位70后年輕總裁的采訪更像是老朋友之間每年一度的相約。

循著海亮大廈22樓東側(cè)盡頭的木質(zhì)扶梯上去，徑直往前走便到了周迪永的辦公室，知道我們到來的他早已站在門口，從而有了上面輕松平靜的問候。

似乎地產(chǎn)人都有著跑步的喜好，周迪永也不例外。除了堅(jiān)持晨跑，從家到公司十幾分鐘的路程，周迪永也已習(xí)慣了用腳步丈量。偶爾司機(jī)提議用車接送，也會(huì)被周迪永拒絕，因?yàn)檫@已是他一天中不可多得的鍛煉時(shí)間。

“這一年學(xué)習(xí)的欲望更強(qiáng)烈了。”周迪永用這樣一句話對(duì)過去一年作出總結(jié)。

從容不迫、富有邏輯、見招拆招是我們?cè)谶@次采訪中發(fā)現(xiàn)的周迪永最大變化，過去一年，這位年輕總裁以及海亮地產(chǎn)都在潛移默化地改變著。

采訪從下午兩點(diǎn)一直持續(xù)到四點(diǎn)半，晌午的烈日漸漸褪去溫度，從辦公室窗前遠(yuǎn)眺所見的長風(fēng)公園顯得安靜而又祥和。

相似的時(shí)間，相同的地點(diǎn)，身形絲毫未變的周迪永給我們講述了海亮的另一個(gè)“故事”。

從拿地說起

“故事”的開頭要從拿地說起。

不久前，以30.6億元搶下蘇州園區(qū)湖東地王讓海亮這家略顯低調(diào)的房企“高調(diào)”了一把，要知道如此高額的單筆投資在海亮地產(chǎn)的發(fā)展史上尚屬首次。

正如人喜怒形于色，海亮地產(chǎn)的“變調(diào)”也是內(nèi)因使然。周迪永表示，今后海亮拿地基本上會(huì)集中在城市的核心地段。

“在市場供應(yīng)量很大的情況，海亮現(xiàn)在拿地也很謹(jǐn)慎。當(dāng)然也不絕對(duì)，首先是區(qū)域聚焦，要么在供應(yīng)量比較少的核心區(qū)，要么在核心城市。”

接受我們采訪的前一天，周迪永剛從重慶考察回來，北碚區(qū)的高庫存也更加堅(jiān)定了海亮的拿地判斷。

古往今來，英雄所見相差無幾，周迪永眼中的這些“肥碩”之地，也正是多數(shù)房企所垂涎的，可以預(yù)見，高溢價(jià)的競爭不可避免。

然而，失之東隅，收之桑榆。在周迪永看來，由于核心地段資源稀缺，如果產(chǎn)品打造具有差異性往往也就具備定價(jià)權(quán)。

“比如周邊項(xiàng)目已經(jīng)賣到2.5萬元/平米，產(chǎn)品做得好可以賣到2.7萬元/平米。如果一個(gè)項(xiàng)目有20萬方，每平米售價(jià)高出2000元，4億的凈利潤就多出來了。”周迪永為我們算了一筆賬。

據(jù)他介紹，今年海亮的土地預(yù)算是80-100億，上半年基本完成了60億。雖然頻頻現(xiàn)身上半年土地市場，但這并非是因?yàn)楦惺艿绞袌龅拇翱谄凇?/p>

“土地市場真正競爭不激烈的窗口期可能是在去年11月份到今年的2、3月份。4月份之后，競爭就非常激烈，甚至超過了2013年。”

這種白熱化的爭奪讓海亮感受到前所未有的壓力，“像我們以前在蘇州拿地，如果售價(jià)保守，利潤率達(dá)到五六個(gè)點(diǎn)還能夠拿到地，但現(xiàn)在利潤率為零也不一定能夠拿到。”

面包與面粉的關(guān)聯(lián)也讓周迪永意識(shí)到，房地產(chǎn)市場未來的需求端注定會(huì)改變，“兩到三年內(nèi)，中高端市場的需求會(huì)比較大，我還是比較看好核心城市的中高端市場。”

除了土地價(jià)格倒逼的因素外，也包括以剛性需求為主的時(shí)代正在終結(jié)。基于此，海亮才敢在土地日益稀缺的情況下去拿更具價(jià)格想象力的項(xiàng)目。

然而，土地投資本身交織著時(shí)機(jī)、區(qū)位、配套等一系列因素，高溢價(jià)必然也要背負(fù)高風(fēng)險(xiǎn)，這都需要企業(yè)戰(zhàn)略部門去判斷。

因而，在對(duì)過往拿地研判進(jìn)行總結(jié)的基礎(chǔ)上，周迪永指出，在新一輪的土地獲取中，高溢價(jià)地塊海亮?xí)ㄟ^合作來適當(dāng)降低成本。

若說地價(jià)的上漲在所難免，那么在未來企業(yè)的生存之道中，勤練內(nèi)功或許才是立足之本。

“15年前，大家都在講定位，但是真正落到實(shí)處、敬畏客戶的開發(fā)商并不多?，F(xiàn)在客戶選擇面廣，一個(gè)團(tuán)隊(duì)說到底自己要有本事，尤其是行業(yè)利潤率下降已經(jīng)越來越普遍。”身為管理者的周迪永早早就嗅到了危機(jī)。

海亮的“創(chuàng)業(yè)”

藍(lán)色格子襯衫、黑色休閑褲外加休閑皮鞋，坐在我們面前的周迪永并不是職業(yè)經(jīng)理人最正統(tǒng)的裝扮，也不完全契合外界對(duì)于“霸道總裁”最合情合理的想象。

一身休閑裝束下的周迪永，骨子里卻有著職業(yè)經(jīng)理人難得的忠貞與情懷。這也難怪，有人曾這樣評(píng)價(jià)：“在這個(gè)注重現(xiàn)實(shí)的時(shí)代，難得一見具有理想的人，周迪永偏是其一。”

有別于其他職業(yè)經(jīng)理人的“打工心態(tài)”，周迪永更像是將在海亮的打拼視作事業(yè)與抱負(fù)。如果套用他對(duì)“創(chuàng)業(yè)”的理解，加入海亮的7年，某種程度上也是創(chuàng)立自我事業(yè)的過程。

“創(chuàng)業(yè)不見得一定要自己出去成立公司單干，擁有100%的股權(quán)，自己來做。”在周迪永眼中，海亮集團(tuán)本身就是“創(chuàng)業(yè)型”企業(yè)。

雖然對(duì)當(dāng)下明星職業(yè)經(jīng)理人出走創(chuàng)業(yè)心生敬意，但周迪永也指出，創(chuàng)業(yè)不僅要有市場和商業(yè)邏輯，自身也必須是一個(gè)很好的創(chuàng)業(yè)者，否則極有可能成為100個(gè)創(chuàng)業(yè)者中“犧牲”的99個(gè)之一。

與萬科不謀而合，海亮自身對(duì)于員工創(chuàng)業(yè)也并不排斥，完全可以作為合伙人。不過，或許是骨子里的性格使然，周迪永認(rèn)為，在企業(yè)里還是要強(qiáng)調(diào)職業(yè)經(jīng)理人素養(yǎng)，“占著職位，拿了薪酬，卻整天想著創(chuàng)業(yè)，說到底是種不道德的行為。”

“有好的想法可以，但還是要踏踏實(shí)實(shí)做事，我相信房地產(chǎn)說到底有本事的人永遠(yuǎn)有飯吃。”

對(duì)于勤練內(nèi)功的篤定也讓周迪永在海亮的事業(yè)高度不斷拔升，2011年履新海亮地產(chǎn)總裁第一年的周迪永便帶領(lǐng)這家房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了26億元的銷售，其后三年，海亮地產(chǎn)更是一躍成為地產(chǎn)界的“黑馬”，連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)100%增長，并在2014年完成168億元的銷售。

不過，對(duì)周迪永來說，“創(chuàng)業(yè)”的路途還僅僅只是一個(gè)開始，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變趨勢下，裹挾于其中的海亮地產(chǎn)不管是主動(dòng)還是被動(dòng)都需要作出經(jīng)營上的改變。

“現(xiàn)在海亮地產(chǎn)的商業(yè)存量資產(chǎn)也比較多，怎樣把商業(yè)運(yùn)營好也是我們正在考慮的事情，包括商業(yè)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)。”

當(dāng)然，這僅僅只是海亮地產(chǎn)將來“創(chuàng)業(yè)”版圖中一部分，未來如何以客戶為導(dǎo)向，結(jié)合新的管理手段、方法以及理念去做一些更好的創(chuàng)新產(chǎn)品，乃至在教育與醫(yī)療方面去做更多的協(xié)同也是周迪永眼下煞費(fèi)苦心在思索的問題。

學(xué)習(xí)欲望更加強(qiáng)烈的他也一再表示：“像我們這種傳統(tǒng)行業(yè)的人確實(shí)需要去學(xué)習(xí)，包括資本的力量、創(chuàng)新的力量，還有對(duì)互聯(lián)網(wǎng)和金融的理解與應(yīng)用，要有特別清晰的邏輯。”

海外生存圖景

從拿地、股市聊到創(chuàng)業(yè)，圍繞著海亮似乎少不掉的另一個(gè)話題就是海外。去年下半年，在千帆競發(fā)的出海潮中，海亮地產(chǎn)成為其中的新成員。

2014年12月22日，海亮集團(tuán)香港殼公司海亮國際對(duì)外披露以3400萬澳元收購澳大利亞新南威爾士州的一地塊，這也是借殼登陸香港資本市場后，海亮首次嘗試海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

最近亦有消息指，海亮集團(tuán)將收購悉尼內(nèi)城Alexandria區(qū)一處大型地塊，進(jìn)行公寓項(xiàng)目開發(fā)。

從0到1，到未來海外市場的更多可能，周迪永向我們表示，在海亮的戰(zhàn)略考量中，海外市場只是有效的補(bǔ)充，并沒有考慮到資產(chǎn)配置那么復(fù)雜。

“主要是有錢賺，管理也不復(fù)雜，就跟多進(jìn)一個(gè)城市一樣。”

然而，當(dāng)步子邁開時(shí)，外界或許同樣也會(huì)關(guān)注你的步子邁得有多大，周迪永向我們透露，現(xiàn)在海亮的想法主要是想把悉尼做起來。

“悉尼這幾年市場不錯(cuò)，中國人喜歡去，說到底是有人口導(dǎo)入的城市，跟中國沒什么時(shí)差，新加坡去的人也很多，氣候也不錯(cuò)。”

對(duì)多數(shù)人而言，海外市場還是充滿了神秘色彩，房企的海外淘金更像是一場“華麗的冒險(xiǎn)”，但現(xiàn)身說法的周迪永告訴我們，海外市場并沒有那么復(fù)雜。

“在國外做最重要的還是人力資源的風(fēng)險(xiǎn)。在國外投資，人力資源有一票否決權(quán)，真正找到合適的人才能去做，否則對(duì)企業(yè)的管控風(fēng)險(xiǎn)非常大。”

“海外房地產(chǎn)開發(fā)的套路邏輯和國內(nèi)是一樣，沒有那么復(fù)雜。不懂的東西一定要用科學(xué)的方法做，不要拍腦袋。像澳洲所有的東西都要請(qǐng)專業(yè)的律師，不要自己瞎整，做事方法要得當(dāng)。只要方式方法對(duì)了，包括風(fēng)險(xiǎn)控制強(qiáng)一點(diǎn)，多花點(diǎn)錢找一些顧問多方論證，這個(gè)不復(fù)雜。”在海亮海外團(tuán)隊(duì)中，除了投資財(cái)務(wù)是從國內(nèi)委派，其余均為澳洲本地人。

在外人設(shè)想中，海外幾乎就等同于高利潤，但周迪永表示，其實(shí)并非如此，初涉海外市場的房企往往面臨比較高的財(cái)務(wù)成本，從而造成有些項(xiàng)目利潤甚至要低于國內(nèi)。

“核心原因是澳洲是真正的現(xiàn)房銷售，房子交付了，銀行貸款才可以用，整個(gè)游戲規(guī)則的設(shè)定都是以保護(hù)消費(fèi)者為根本出發(fā)點(diǎn)。”這也是周迪永眼中兩個(gè)市場的最大不同。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)海亮地產(chǎn)控股集團(tuán)管理有限公司總裁周迪永先生的專訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：海亮地產(chǎn)剛在蘇州拿了一個(gè)地王，計(jì)劃打造成標(biāo)桿項(xiàng)目？

周迪永：對(duì)，在蘇州來說也是最好的地段。現(xiàn)在其他地方的土地競爭也非常激烈，從四五月份開始，核心城市的情況都差不多。全國來看，土地出讓面積在降，但是單價(jià)在上升。

觀點(diǎn)新媒體：大部分開發(fā)商都在往一線城市擠。

周迪永：現(xiàn)在三四線城市供應(yīng)量真的非常大，沒有三五年很難消化完。海亮也是要區(qū)域聚焦，市場選擇。像我剛?cè)タ疾斓闹貞c北碚區(qū)供應(yīng)量非常大，拿到預(yù)售證都需要三四年才能去化，還不包括在建和未建的項(xiàng)目，今后海亮拿地基本上會(huì)是在城市的核心地段。

核心地段資源比較稀缺，如果產(chǎn)品有差異性就具備定價(jià)權(quán)，比如周邊項(xiàng)目已經(jīng)賣到2.5萬元，做得好可以賣到2.7萬元，還是由產(chǎn)品決定。如果一個(gè)項(xiàng)目有20萬方，每平米售價(jià)高出2000元，4億的凈利潤就多出來了。

在市場供應(yīng)量很大的情況，海亮現(xiàn)在拿地也很謹(jǐn)慎。當(dāng)然也不絕對(duì)，首先是區(qū)域聚焦，要么在供應(yīng)量比較少的核心區(qū)，要么在核心城市，當(dāng)然這種地競爭會(huì)很激烈，溢價(jià)也很高。

今年社區(qū)商業(yè)很火，也不得不做?，F(xiàn)在海亮地產(chǎn)的商業(yè)存量資產(chǎn)也比較多，怎樣把商業(yè)運(yùn)營好也是我們正在考慮的事情，包括商業(yè)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)。

觀點(diǎn)新媒體：海亮地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)有商業(yè)團(tuán)隊(duì)了嗎？

周迪永：海亮以前的商業(yè)團(tuán)隊(duì)主要是由當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開發(fā)總經(jīng)理為主導(dǎo)，但現(xiàn)在還是想從總部成立商業(yè)公司。

從股權(quán)來講，商業(yè)資產(chǎn)還是在地產(chǎn)方面，管理公司由總部成立，相當(dāng)于內(nèi)部市場化管理一個(gè)團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目所在地成立子公司。就像物業(yè)公司一樣，屬于甲乙方的關(guān)系，不過是我們自己的團(tuán)隊(duì)在做。

觀點(diǎn)新媒體：上半年海亮拿地支出不少，現(xiàn)在的資金壓力大不大？

周迪永：海亮今年會(huì)拿到80至100億的土地，這是我們的綜合預(yù)算，上半年基本上完成了60億左右。

觀點(diǎn)新媒體：公司比較看好今年上半年的土地市場？

周迪永：從我的感覺來看，土地市場真正競爭不激烈的窗口期可能是在去年11月份到今年的2、3月份。4月份之后，競爭就非常激烈，甚至超過了2013年。像我們以前在蘇州拿地，如果售價(jià)保守，利潤率達(dá)到五六個(gè)點(diǎn)還能夠拿到地，但現(xiàn)在利潤率為零也不一定能夠拿到。

今年有些城市的土地競爭空前激烈，我認(rèn)為未來兩到三年內(nèi)中高端市場的需求會(huì)比較大，還是比較看好核心城市中高端市場。

現(xiàn)在所有開發(fā)商的戰(zhàn)略都差不多，重回一二線城市。在這樣的情況下，大家都會(huì)來爭，再加上一二線城市土地供應(yīng)越來越少，勢必會(huì)導(dǎo)致競爭非常激烈，土地倒推價(jià)格，反映在售價(jià)上也會(huì)是很大的提升，否則開發(fā)商會(huì)虧損。如果所有開發(fā)商拿地價(jià)格都這么高，至少房價(jià)有上漲的動(dòng)力，未來核心城市幾乎沒有便宜的地或者撿漏的機(jī)會(huì)。

從需求端來講，以剛性需求為主導(dǎo)的時(shí)代過去了，改善型需求在這兩三年迎來了好的周期?，F(xiàn)在海亮之所以敢以比較高的溢價(jià)去拿地，一方面是認(rèn)為核心城市兩三年的中高端需求存在，一旦釋放會(huì)非?？焖俚匕l(fā)展。另外，在土地競爭激烈以及供地稀缺的前提下需要找一些在價(jià)格上有想象空間的地塊。

觀點(diǎn)新媒體：這一輪股市動(dòng)蕩也看到了金融體系的脆弱，您覺得這對(duì)房地產(chǎn)有怎樣的影響？

周迪永：從現(xiàn)實(shí)來看還是有明顯的影響，包括我們自身，尤其是高端樓盤，退訂現(xiàn)象明顯比股市震蕩前多。這是對(duì)房地產(chǎn)最直接或者微觀的影響，但背后一系列的影響都會(huì)出來，比如說對(duì)企業(yè)、股價(jià)、融資水平、負(fù)債結(jié)構(gòu)、融資利率等。

不過，這究竟是不是股災(zāi)現(xiàn)在下結(jié)論還為時(shí)尚早，包括股市的最終走向都要辯證看待。股市震蕩確實(shí)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了非常大的影響，在與同行交流的時(shí)候，有些人對(duì)中國經(jīng)濟(jì)就特別悲觀，但我經(jīng)常對(duì)我的團(tuán)隊(duì)講，太宏觀的問題在拿地節(jié)奏上要關(guān)注，但從戰(zhàn)略來講，難做的市場也總要有人做。

商業(yè)競爭激烈是正常的現(xiàn)象，對(duì)行業(yè)也有好處。我覺得2015年房地產(chǎn)的蛋糕不會(huì)比2014年差到哪里去，需求還是很大，這也說明房地產(chǎn)還是個(gè)好的行業(yè)。從政府和全國經(jīng)濟(jì)的角度來講，對(duì)房地產(chǎn)還比較依賴。接下來就需要在拿地城市以及戰(zhàn)略選擇上作出判斷，把自己的運(yùn)營能力提升，將優(yōu)勢最大化。

觀點(diǎn)新媒體：很多公司大的框架做得不錯(cuò)，但細(xì)節(jié)還不到位，包括成本壓縮以及產(chǎn)品優(yōu)化。

周迪永：還有很多空間可以做的，包括商業(yè)，真正專業(yè)的公司并不多。以后合作拿地也是一個(gè)趨勢，大家抱團(tuán)取暖或者找一些大的資金機(jī)構(gòu)，海亮自己也在進(jìn)行合作拿地。另外，收購的機(jī)會(huì)也會(huì)越來越多，包括帶社區(qū)商業(yè)的，說到底還是自己怎么做。

觀點(diǎn)新媒體：海亮地產(chǎn)5年內(nèi)目標(biāo)是500億，但現(xiàn)在市況下，做到200億已經(jīng)很不容易了。

周迪永：只要戰(zhàn)略得當(dāng)也不是特別難。比如同樣30億，拿多大規(guī)模的土地還是很有講究，這跟后面的銷售有關(guān)。

假如30億放到樓盤價(jià)2萬/平方米的項(xiàng)目中，也就是15萬平方米，而15萬平方米一年就可以收回。若放到3000元/平方米的樓盤上，可能要開發(fā)好幾年，這樣財(cái)務(wù)成本各方面都會(huì)增加。

說到底房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)越來越專業(yè)，尤其從拿地開始就要靠專業(yè)判斷。

觀點(diǎn)新媒體：靠拿好地塊的企業(yè)可能優(yōu)勢就會(huì)慢慢消失。

周迪永：上海土地競爭一直很激烈，海亮也參拍了七八塊地，但從過后復(fù)盤分析來看，有些地是賺錢的，有一些是虧損的。為什么這么高溢價(jià)的地塊有些能夠賺錢，有些虧損？這其中的邏輯主要是人口、規(guī)模、區(qū)位的選擇。

在總結(jié)這些經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我們覺得在新一輪的土地獲取中，高溢價(jià)地塊可以通過合作適當(dāng)降低成本。

這就要判斷哪些值得高溢價(jià)，哪些不值得，包括產(chǎn)品定位。15年前，大家都在講定位，但是真正落到實(shí)處，敬畏客戶的開發(fā)商并不多?，F(xiàn)在客戶選擇面廣，一個(gè)團(tuán)隊(duì)說到底自己要有本事，尤其是行業(yè)內(nèi)，利潤率下降已經(jīng)越來越普遍。

觀點(diǎn)新媒體：敬畏市場、敬畏客戶對(duì)房地產(chǎn)來說是好事，這也說明房地產(chǎn)處于轉(zhuǎn)變期，對(duì)今年博鰲房地產(chǎn)論壇主題“轉(zhuǎn)變時(shí)期的中國房地產(chǎn)”，您怎么理解？

周迪永：所有房地產(chǎn)企業(yè)或多或少都會(huì)討論這個(gè)話題，現(xiàn)在土地競爭很激烈，拿不到地，團(tuán)隊(duì)很失望，管理上有壓力，拿到了又睡不著，因?yàn)橐鐑r(jià)高。包括三四線城市利潤率虧損，包括商業(yè)、車位銷售不出去等一系列問題，以至于大家都想轉(zhuǎn)型。

有些房地產(chǎn)企業(yè)是徹底多元化，幾乎是無相關(guān)性的多元化轉(zhuǎn)型，有些是相關(guān)性的多元化，比如說圍繞地產(chǎn)做一些東西。另外，現(xiàn)在“互聯(lián)網(wǎng)+”很火，大家都在積極探索。

海亮本身有特殊性，海亮集團(tuán)是個(gè)多元化的企業(yè)，我們一直比較推崇在專業(yè)化和多元化之間恰到好處的平衡，不是說推崇專業(yè)做某一個(gè)行業(yè)，但是廣泛的多元化要跟管理能力和文化相匹配。

海亮集團(tuán)兩三年前進(jìn)入了食品以及環(huán)保行業(yè)，這本身就是多元化。對(duì)海亮地產(chǎn)來講，在這樣的大背景下，我們還是要堅(jiān)持“住宅+商業(yè)+物業(yè)管理”，這是海亮集團(tuán)對(duì)我們的定位。

另外，我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)很難被“互聯(lián)網(wǎng)+”替代，房地產(chǎn)始終是“地段+產(chǎn)品+服務(wù)”，在這個(gè)基礎(chǔ)上，我覺得確實(shí)要結(jié)合新的管理手段、方法以及理念去做一些更好的創(chuàng)新產(chǎn)品，但這種產(chǎn)品完全要以客戶為導(dǎo)向。

比如在裝修方面，海亮?xí)⒅匾苿?dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)帶來的智能家居，其中或多或少都會(huì)有很強(qiáng)烈的“互聯(lián)網(wǎng)+”概念；社區(qū)配套方面，我們會(huì)整合一些資源，嫁接社區(qū)O2O。我的理念是不會(huì)把這當(dāng)成轉(zhuǎn)型的盈利模式，而是變成一種生活方式的提升。

關(guān)于物業(yè)管理，市場上的概念也很多，我對(duì)物業(yè)公司的管理一直強(qiáng)調(diào)不管怎樣還是要集中精力把基礎(chǔ)物業(yè)管理做好，包括保安、房修、保潔。

開發(fā)商賣房子后擁有客戶量，但這些客戶量有多少可以轉(zhuǎn)化成流量才是我關(guān)注的。隨著房地產(chǎn)公司的區(qū)域聚焦，我們物業(yè)公司也要區(qū)域聚焦，因?yàn)榻柚ヂ?lián)網(wǎng)管理技術(shù)，成本控制得更好，才能逐漸盈利，再對(duì)外承接業(yè)務(wù)，慢慢把這個(gè)市場做大。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都在做概念。

周迪永：我們集團(tuán)不是不注重創(chuàng)新，因?yàn)槲覀円灿猩虡I(yè)，有食品超市門店。我們的創(chuàng)新業(yè)務(wù)會(huì)由集團(tuán)層面類似的部門推進(jìn)，比如說互聯(lián)網(wǎng)，海亮有招一些人才進(jìn)行發(fā)揮，甚至可以是風(fēng)險(xiǎn)投資的類型。但在創(chuàng)新的同時(shí)，不要把很成熟的業(yè)務(wù)扔了。

觀點(diǎn)新媒體：今年很多房地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人都創(chuàng)業(yè)去了，創(chuàng)客也很熱，您怎么看待這些現(xiàn)象？

周迪永：這幾個(gè)出去創(chuàng)業(yè)的都是行業(yè)內(nèi)非常頂尖的職業(yè)經(jīng)理人，擁有豐富的資源，我們很敬佩創(chuàng)業(yè)者，但創(chuàng)業(yè)也要有市場，要有相對(duì)的商業(yè)邏輯，個(gè)人是不是一個(gè)很好的創(chuàng)業(yè)者，如果這三方面都具備了，我覺得我們集團(tuán)確實(shí)可以像萬科一樣作為合伙人。

但是在企業(yè)里還是要強(qiáng)調(diào)職業(yè)經(jīng)理人素養(yǎng)，占著職位，拿了薪酬，卻整天想著創(chuàng)業(yè)，這說到底是種不道德的行為。

有好的想法可以，但還是要踏踏實(shí)實(shí)做事。我相信房地產(chǎn)說到底有本事的人永遠(yuǎn)有飯吃，創(chuàng)業(yè)挑戰(zhàn)真的很大，畢竟成功的人極少。

觀點(diǎn)新媒體：這對(duì)公司的人力資源是否提出了更高挑戰(zhàn)？

周迪永：確實(shí)對(duì)人力資源戰(zhàn)略有一些挑戰(zhàn)和調(diào)整，我覺得在用人上要更加注重真正實(shí)干的人才，這種人一步一個(gè)腳印起來的，知道行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，知道自己職位獲得不容易，對(duì)職位有敬畏感。

以前我們也用一些年輕人，放到不同崗位去培養(yǎng)，但是自律往往不夠，給了平臺(tái)，他的眼界就高了。從某種角度來講，心態(tài)不對(duì)了，有些工作七八年的人，靠努力奮斗，獲取一個(gè)職位，心態(tài)會(huì)更成熟。

從我的感受來看，雖然房地產(chǎn)大蛋糕是巨大的，但是隨著城市聚焦，所使用的人才數(shù)量會(huì)減少，素質(zhì)模型顯然會(huì)提升。海亮就是個(gè)縮影，以前在20幾個(gè)城市賣100多億，現(xiàn)在慢慢減少到十來個(gè)城市，也一樣賣這么多，我們要求的素質(zhì)模型肯定就不一樣。

創(chuàng)業(yè)要看怎么理解，在激勵(lì)方面可以更加多元化。目前，海亮集團(tuán)有五家上市公司平臺(tái)，每次定向增發(fā)或全員持股，都會(huì)讓大家參與進(jìn)來，包括我們的跟投。這些東西結(jié)合起來，讓大家有小股東的感覺。

另外，企業(yè)文化打造也很重要，海亮比一般企業(yè)更有特色的地方是我們完全是職業(yè)經(jīng)理人負(fù)責(zé)的團(tuán)隊(duì)。從我的理解來看，創(chuàng)業(yè)不見得一定要自己出去成立公司單干，但一定要有清晰的商業(yè)邏輯，不要讓自己成為100個(gè)創(chuàng)業(yè)者中的99個(gè)犧牲者之一。

觀點(diǎn)新媒體：您覺得海亮地產(chǎn)的特色是什么？

周迪永：關(guān)于整個(gè)集團(tuán)層面的優(yōu)點(diǎn)是客觀存在的，局部地區(qū)的資源整合做得也比較好。舉個(gè)例子，以上海、杭州為例，我們擁有投資了20多億的海亮教育，在華東地區(qū)，如果業(yè)主有興趣到我們學(xué)校去讀書，我們有VIP通道。海亮教育除了基礎(chǔ)教育外，還特別重視實(shí)踐，比如食品農(nóng)業(yè)都會(huì)有讓業(yè)主參與進(jìn)來的機(jī)會(huì)。

另外，我們還想入股一些醫(yī)院，但是沒有完全定。如果醫(yī)院入股建成后，可以為業(yè)主定向服務(wù)。我們確實(shí)有一些生活方式的共享，以前對(duì)產(chǎn)業(yè)協(xié)同的理解是側(cè)重拿地，現(xiàn)在拿地協(xié)同比較難。海亮的側(cè)重點(diǎn)不是在房地產(chǎn)上賺多少錢，而是讓買海亮房子的業(yè)主教育、醫(yī)療有保證。如果這一模式成功了，還可以在華北、西南等地區(qū)復(fù)制。

其次是資金協(xié)同，因?yàn)槲覀兊呢?cái)務(wù)利率很低，成本僅為6%到8%，地產(chǎn)與集團(tuán)雙方之間的資金可以協(xié)同。

還有管理協(xié)同和文化協(xié)同，管理上的協(xié)同包括多層次的激勵(lì)，比如海亮股份的定向增發(fā)也會(huì)分給地產(chǎn)管理層。文化上的協(xié)同分幾類：第一，我們是完全職業(yè)化經(jīng)理人組成的團(tuán)隊(duì)，可以打造成職業(yè)經(jīng)理人最感興趣的簡單、誠信的文化理念；其次，我們有非常濃厚的商業(yè)氛圍，也做快速消費(fèi)品，本身也有這種商業(yè)文化。

作為地產(chǎn)來講，我覺得核心的還是文化基因?qū)θ瞬诺奈Ｖ灰呗缘卯?dāng)，對(duì)文化又認(rèn)同，同時(shí)物質(zhì)收入也還跟得上去，最后比拼的就是管理和運(yùn)營能力。

因?yàn)楹Ａ恋禺a(chǎn)沒有上市，銷售額方面沒有來自資本市場的壓力，今年我們要做到200億也很容易，但是我們會(huì)追求更好的利潤，在利潤和規(guī)模之間進(jìn)行取舍。

觀點(diǎn)新媒體：任志強(qiáng)認(rèn)為中國房地產(chǎn)商大部分是生產(chǎn)商，拿地建房子然后賣掉，某種意義上是沒有資產(chǎn)的，但現(xiàn)在流行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，海亮未來會(huì)自持還是以快速銷售為主？

周迪永：我們不一定要走向哪個(gè)模式，自持就要想清楚哪些東西值得自持。住宅肯定是快速銷售，不可能持有，包括車位和商業(yè)都是這樣，核心地段寫字樓都是自己持有。這還是要搭配的，沒有設(shè)定特別的比例。

自持的風(fēng)險(xiǎn)因企業(yè)而異，持有商業(yè)不是一般公司能夠吃得消的，對(duì)運(yùn)營能力要求很高。海亮也只能持有比較好的寫字樓，因?yàn)檫\(yùn)營簡單，物業(yè)增值還有租金回報(bào)。

觀點(diǎn)新媒體：互聯(lián)網(wǎng)電商崛起對(duì)未來商業(yè)是不是會(huì)產(chǎn)生很大的沖擊？

周迪永：商業(yè)真的要與時(shí)俱進(jìn)，不能千篇一律，哪怕不受電商沖擊，傳統(tǒng)商業(yè)也一樣會(huì)被淘汰。

商業(yè)領(lǐng)域的創(chuàng)新非常關(guān)鍵，每個(gè)企業(yè)情況不一樣，選擇的戰(zhàn)略也不一樣。如果以自持為主，自持的商業(yè)邏輯要想清楚，現(xiàn)金流要匹配得上。海亮地產(chǎn)主業(yè)是住宅，但也不排斥自持。

觀點(diǎn)新媒體：今年博鰲房地產(chǎn)的議題之一就是海外淘金，海亮也有海外布局，您覺得國內(nèi)企業(yè)海外投資是資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的分散還是基于更高的利潤？

周迪永：我覺得海外投資是有效補(bǔ)充，還沒有考慮到資產(chǎn)配置那么復(fù)雜，主要是有錢賺，管理也不復(fù)雜，就跟多進(jìn)一個(gè)城市一樣。

我現(xiàn)在的體會(huì)是在國外投資最重要的還是人力資源的風(fēng)險(xiǎn)，人力資源有一票否決權(quán)，真正找到合適的人才能去做，否則對(duì)企業(yè)的管控風(fēng)險(xiǎn)非常大。如果人找對(duì)了，對(duì)企業(yè)也忠誠，同時(shí)做事的邏輯、方法、套路都對(duì)的話，在國外做地產(chǎn)也很簡單，環(huán)節(jié)沒那么多。但是和國內(nèi)做地產(chǎn)一樣，拿地時(shí)機(jī)的把握、地價(jià)的高低也很專業(yè)。

觀點(diǎn)新媒體：海亮國外團(tuán)隊(duì)也是派過去的？

周迪永：投資財(cái)務(wù)是派過去的，其他的是澳洲本地人。海外房地產(chǎn)開發(fā)的套路邏輯和國內(nèi)一樣，沒有那么復(fù)雜。

不懂的東西一定要用科學(xué)的方法做，不要拍腦袋。像澳洲所有的東西都要請(qǐng)專業(yè)的律師，不要自己瞎整，做事方法要得當(dāng)。只要方式方法對(duì)了，包括風(fēng)險(xiǎn)控制強(qiáng)一點(diǎn)，多花點(diǎn)錢找一些顧問多方論證，這個(gè)不復(fù)雜。

觀點(diǎn)新媒體：除了澳洲，海亮還會(huì)進(jìn)入哪些城市？

周迪永：主要是想把悉尼做起來。悉尼這幾年市場不錯(cuò)，中國人喜歡去，說到底是有人口導(dǎo)入的城市，跟中國沒什么時(shí)差，新加坡去的人也很多，氣候也不錯(cuò)。

觀點(diǎn)新媒體：資金是從國內(nèi)帶過去嗎？

周迪永：剛開始國內(nèi)資本要多一點(diǎn)，因?yàn)榘闹捭y行對(duì)你不了解，而且關(guān)注的是那邊企業(yè)的誠信程度，比如說一個(gè)項(xiàng)目做下來，評(píng)估不錯(cuò)，那么銀行杠桿會(huì)比較大。

像我們一下拿了兩個(gè)項(xiàng)目還需要這邊先投錢進(jìn)去，而且他們的開發(fā)周期很長。為什么說利潤率并不高？核心原因是澳洲是真正的現(xiàn)房銷售，房子交付了，銀行貸款才可以用，導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本會(huì)比較高。

國外是真正以客戶為本，游戲規(guī)則的設(shè)定都是以保護(hù)消費(fèi)者為根本出發(fā)點(diǎn)，包括購房交錢，交錢后房子出了問題，開發(fā)商跑掉了，錢都還在銀行，開發(fā)商拿不走。

觀點(diǎn)新媒體：海亮也和一些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，對(duì)于合作對(duì)象有什么樣的要求？

周迪永：我們現(xiàn)在的合作原則是兩類：一是股權(quán)及資金方面的合作，像大的基金公司；二是跟同業(yè)合作，我們想跟50強(qiáng)以上的房地產(chǎn)企業(yè)合作。因?yàn)楹献鞯哪康囊环矫媸墙鉀Q發(fā)展的問題，用有限的資金做更多的事及養(yǎng)活團(tuán)隊(duì)；第二是減少土地競爭。和我們規(guī)模差不多的企業(yè)，大家操盤思路和運(yùn)營能力都比較趨同，很容易溝通。

觀點(diǎn)新媒體：作為新生代的企業(yè)管理者，您在過去一年中的變化有哪些？

周迪永：這一年學(xué)習(xí)的欲望更強(qiáng)烈了。

今年有兩件事情觸動(dòng)了我，第一，作為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，因?yàn)?014年大家都很痛苦煎熬，今年市場環(huán)境的變化帶來了一系列變化，對(duì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略也進(jìn)行了苦苦思索，包括戰(zhàn)略能力、引領(lǐng)能力以及探索能力。如何在新的環(huán)境下既在戰(zhàn)略層面有創(chuàng)新又在管理層面能夠管好團(tuán)隊(duì)，我覺得是值得我本人去思考的。

第二是對(duì)其他行業(yè)的思考，傳統(tǒng)房地產(chǎn)的思路就是買塊土地蓋房子，然后賣掉。但和一些做證券、風(fēng)投的人聊，他們的生意邏輯完全是利用資本平臺(tái)獲得利潤，我們有必要向他們學(xué)習(xí)。

我們這種傳統(tǒng)行業(yè)的人確實(shí)需要學(xué)習(xí)，包括資本的力量、創(chuàng)新的力量，還有對(duì)互聯(lián)網(wǎng)和金融的理解與應(yīng)用，要有特別清晰的邏輯。