“房地產(chǎn)一定還是最大的行業(yè)，一定還是有需求的行業(yè)，一定還是中國經(jīng)濟發(fā)展最重要的基礎性行業(yè)。”

觀點網(wǎng) 企業(yè)家各有風范。

同為京派開發(fā)商的代表人物與國企領導者，劉曉光與任志強便是兩種完全不同的類型。

人們或許只聞任志強而不知華遠，但提到劉曉光卻必會想到首創(chuàng)，而首創(chuàng)的背后也總會有劉曉光的影子。

任志強會告訴我們什么叫下行，劉曉光卻更愿意剖析問題本身。

“中國房地產(chǎn)今年才開始出現(xiàn)了下行。”他更深究問題的根源：“背后的原因是什么？”

7月8日，盛夏，觀點新媒體在北京對首創(chuàng)集團董事長劉曉光先生進行了最新一次的專訪。

為什么下行？

雖然曾有過“生活每天都像打仗”的感嘆，年已59歲的劉曉光仍然對未來飽含激情和樂觀。

“總的來講，經(jīng)濟在下行，房地產(chǎn)也出現(xiàn)了下行的趨勢和走向。”承認房地產(chǎn)下行的同時，劉曉光卻堅信，這些應該是暫時的，大的趨勢一定是不會變的，應該是波浪式往前走。

“我們有責任和義務對下一步地產(chǎn)發(fā)展作出一點影響。”從政府官員轉(zhuǎn)型企業(yè)家多年，劉曉光一直對整個國家經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)密切關(guān)注。

在劉曉光看來，造成下行的原因可能是連續(xù)8年的宏觀調(diào)控，“基本上市場信號都亂了，想買的買不了，不想買的又沒錢，而且市場不真實”。

以北京為典型，劉曉光指出，北京有100多萬人能買房，卻沒有購房資格，“所以，很重要的一個原因是由于宏觀調(diào)控，或者說是長期調(diào)控。”

第二個原因是媒體的輿論導向，劉曉光認為，媒體炒得太厲害，影響了整個市場的心理預期，基本上都是唱衰，而且多數(shù)是一邊倒的聲音，地產(chǎn)商基本上不能發(fā)言了。

第三個原因就是宏觀經(jīng)濟的影響，經(jīng)濟在高速增長的時候，地產(chǎn)隨著經(jīng)濟往上走；當經(jīng)濟下行的時候，地產(chǎn)適當?shù)叵滦幸彩钦５摹?/p>

劉曉光進一步探究道，這個時候出現(xiàn)了分化。一些城市價值高，地產(chǎn)繼續(xù)堅挺，一些城市價值低，地產(chǎn)就下來了；哪些地區(qū)過去上了一大批項目，地產(chǎn)就下來了，哪些控制得很嚴，地產(chǎn)就維持原來的狀態(tài)。

因此，在這種情況下出現(xiàn)下行，應該是短期的小趨勢，而且也是正常的。

對于越來越看不清的地產(chǎn)前路，劉曉光指出，地產(chǎn)界需要冷靜地分析，“一定要分析中國經(jīng)濟是下行的，一定要分析中國媒體界對于輿論的引導、導向和預期是有重大影響的。如果沒有這種分析就簡單下結(jié)論，那肯定是有問題的。”

結(jié)構(gòu)出問題了

在愈加晦暗的市場走勢面前，整個房地產(chǎn)似乎都陷入了觀望的膠著狀態(tài)，并且逐漸悲觀起來。

劉曉光卻仍然對前途保持樂觀：“從總的趨勢看，應該沒有問題，房地產(chǎn)一定還是最大的行業(yè)，一定還是有需求的行業(yè)，一定還是中國經(jīng)濟發(fā)展最重要的基礎性行業(yè)。”

他進一步指出，從未來15年、20年的長期市場趨勢來看，中國人生活改善中的住房需求改善，絕對還是排在最前列的。

“第一，剛性需求肯定是有的；第二，存在著剛性的改善性需求；第三，存在著少數(shù)高收入人群的改善需求；第四，還有繼續(xù)作為投資產(chǎn)品的需求。”

因此，劉曉光審慎表示，我們不能盲目地說上行還是下行，不能盲目地評價政策是好是壞，“國家的政策還是想求得穩(wěn)定，穩(wěn)定這個行業(yè)，穩(wěn)定資金的安全性。”

“今年房地產(chǎn)混亂跟經(jīng)濟結(jié)構(gòu)確實有很大的關(guān)系。”劉曉光進一步指出，地產(chǎn)的走勢跟經(jīng)濟的走勢、結(jié)構(gòu)的變化有很大的相關(guān)性。但中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不可能立馬改變，讓中小企業(yè)一夜間就變得有生命力也是不可能的事。

再一個就是，現(xiàn)在房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)本身是有問題的，其中包括城市化發(fā)展的速度快慢問題，政府的擴張導向問題等。

劉曉光認為，長期的行政性調(diào)控，使得市場信號扭曲和市場需求被壓抑，造成了這種狀態(tài)。

“我們的需求確實是有。”劉曉光坦言，但是房地產(chǎn)發(fā)展模型確實出現(xiàn)不清晰，也導致了行業(yè)在發(fā)展過程中的一些問題。

首創(chuàng)的未來

根據(jù)2013年度中國房地產(chǎn)卓越100榜，首創(chuàng)置業(yè)排名第48位，但在一年前還列第23位。

“我看了我們的數(shù)字，現(xiàn)在排在40多位了，等于在往后退。”在推進首創(chuàng)進一步發(fā)展之時，劉曉光始終保持著對未來的憂患意識。

仔細分析后，劉曉光指出，從首創(chuàng)自身的角度，發(fā)展機制的靈活性比民營企業(yè)還是差一些，往后退的原因很簡單，就是民營的企業(yè)發(fā)展得更快。

不過，他仍對首創(chuàng)的未來很有信心：“首創(chuàng)向其它價值鏈的延伸是很不錯的，把其它產(chǎn)業(yè)的價值放到地產(chǎn)價值上，結(jié)合方面做得也不錯。”

提及未來，劉曉光表示，未來可能偏重的是地鐵上蓋物業(yè)，還有旅游和地產(chǎn)的結(jié)合。此外，要把不同的產(chǎn)業(yè)組合在一起，同時把地產(chǎn)組合進去，繼續(xù)推進奧特萊斯。

“房山奧特萊斯把房山完全帶動起來了，一天最多10萬人。”劉曉光對此頗為滿意：“不光是地產(chǎn)業(yè)務，我們其它的業(yè)態(tài)都可以進去，進去以后地產(chǎn)商的價值又起來了。這就是傳統(tǒng)地產(chǎn)商和新經(jīng)濟的結(jié)合點，運用新經(jīng)濟的網(wǎng)絡技術(shù)和平臺促進地產(chǎn)商的傳統(tǒng)投資和發(fā)展。

回顧歷史，自2010年起，首創(chuàng)置業(yè)謀求戰(zhàn)略升級，轉(zhuǎn)向奧特萊斯為代表的商業(yè)地產(chǎn)領域，打造奧特萊斯產(chǎn)業(yè)綜合體，即整合購物、餐飲、娛樂、休閑、度假、居住等功能為一體的綜合體模式。

“一般企業(yè)不如我們有優(yōu)勢。”劉曉光表示，首創(chuàng)集團可以提供地產(chǎn)之外的各種服務。

與此同時，作為國際化的倡導者，劉曉光認為在這樣一個競爭激烈的年代里，誰率先實現(xiàn)了國際化，誰就將在市場競爭中占據(jù)更加主動的地位。

“首創(chuàng)現(xiàn)在主要是在國際化方面發(fā)展，一個是法國的項目，另一個是新西蘭的項目。”提到首創(chuàng)集團的海外布局，劉曉光表示，走出去等于升了一級，走出去要有走出去的形式，不能光拼住宅，要有適合中國經(jīng)濟未來發(fā)展的多業(yè)態(tài)形式。

喜悅之余，劉曉光更覺身上責任艱巨：“現(xiàn)在中國經(jīng)濟最核心的問題是調(diào)整，我們有資金、也有市場，但是沒技術(shù)，怎么把西方的技術(shù)和我們的資金、市場結(jié)合起來？”

“我們地產(chǎn)商也有這個責任。”劉曉光最后強調(diào)。

以下為觀點新媒體對首創(chuàng)集團董事長劉曉光先生的專訪實錄：

觀點新媒體：2014博鰲房地產(chǎn)論壇主題是“下行通道中的房地產(chǎn)”，您覺得應該怎么闡釋？

劉曉光：中國房地產(chǎn)今年開始出現(xiàn)下行，背后的原因是什么？

一個原因可能是連續(xù)8年的宏觀調(diào)控，基本上市場信號都亂了。想買的買不了，不想買的又沒錢，而且市場不真實。例如北京有100多萬人能買房，卻沒有資格。所以，很重要的一個原因是宏觀調(diào)控，或者說是長期調(diào)控。

第二個原因是媒體的輿論導向，媒體炒得太厲害，影響了整個市場的心理預期，基本上都是唱衰，而且多數(shù)是一邊倒的聲音，地產(chǎn)商基本上不能發(fā)言了。

第三個原因是經(jīng)濟在高速增長的時候，地產(chǎn)也隨著經(jīng)濟往上走，當經(jīng)濟往下行的時候，地產(chǎn)適當?shù)叵滦幸彩钦５?，而且這個時候出現(xiàn)了分化。

一些城市價值高，房地產(chǎn)還繼續(xù)堅挺；一些城市價值低，房地產(chǎn)就下來了；哪些地區(qū)過去上了一大批項目，房地產(chǎn)就下來了；哪些控制得很嚴，就維持原來的狀態(tài)。

所以，這種情況下出現(xiàn)下行，應該是短期的一個小趨勢，而且也是正常的。

觀點新媒體：今年房地產(chǎn)混亂跟經(jīng)濟結(jié)構(gòu)有一定的關(guān)系？

劉曉光：跟經(jīng)濟結(jié)構(gòu)確實有很大的關(guān)系，地產(chǎn)的走勢與經(jīng)濟的走勢、結(jié)構(gòu)變化有很大的相關(guān)性。經(jīng)濟很好，人民收入很高，房地產(chǎn)市場肯定會很活躍，反之房地產(chǎn)就不會很活躍，會出現(xiàn)一些問題。但是突然改變中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，讓中小企業(yè)變得很有生命力，也是不可能的事。

對中國而言，還有一個原因就是有一部分人是在境外買房的，這是需求在轉(zhuǎn)移。

還有就是房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)本身有問題了，比如城鎮(zhèn)化進程中，城市發(fā)展的速度快慢問題。從行政角度，政府的擴張導向也是有問題的。再如長期的行政性調(diào)控，產(chǎn)生了市場信號的扭曲和市場需求的壓抑，也造成了這種狀態(tài)。

另外，跟中國自身的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)條件、就業(yè)、收入提高又有密切的關(guān)系。我們的需求確實是有，但是這一塊需求為什么會存在？為什么會有？跟西方到底有什么不一樣？

就地產(chǎn)商而言，不能因為你大牌，就不顧那些中小地產(chǎn)商，一定要讓他們也能夠生存。

有的大地產(chǎn)商不管那么多，率先降價，剩下中小房地產(chǎn)企業(yè)怎么辦？而且中小內(nèi)房企一旦倒下，對中國大宗商品和房地產(chǎn)行業(yè)都會有重大影響。鋼鐵現(xiàn)在一噸才一塊多的利潤，都快活不下去了，這跟中國的基建、地產(chǎn)很有關(guān)系。

還有一個就是“新經(jīng)濟對地產(chǎn)界的影響”，這是很重要的，新經(jīng)濟會有什么樣的新形式來促進地產(chǎn)的發(fā)展？以首創(chuàng)的客戶為例，我們的擔保、小額信貸、投資等，都可以通過網(wǎng)上、網(wǎng)下與他們結(jié)合起來。

觀點新媒體：任志強認為下行是整個經(jīng)濟增速慢慢趨于穩(wěn)定，這個時候房地產(chǎn)的增速會波動，您怎么看？

劉曉光：這里有兩個問題，一是誰對中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀做過認真的分析？到底是誰上升了，誰下降了，誰為什么上升了，誰為什么下降。

第二是經(jīng)濟下行周期從1993年以來已經(jīng)有好幾次，在每一個周期中房地產(chǎn)的走向和趨勢又是什么？不研究這個問題，拿不出有依據(jù)的東西。

最重要還是分析需求，然后才能夠把握供給趨勢：未來有沒有這樣的需求？需求會有多大？不同區(qū)域、不同地區(qū)的需求是什么狀態(tài)？產(chǎn)品需求到底是什么狀態(tài)？

這里還有媒體信息阻斷的問題，一是唱空唱衰，二是引導老百姓的預期，包括中央電視臺也說“讓房地產(chǎn)價格跌得更加猛烈吧”。

現(xiàn)在沒有人認真分析房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，也沒有人認真分析房地產(chǎn)的趨勢，對中國房地產(chǎn)的真實需求也沒有認真分析。如果沒有分析就下結(jié)論，那肯定是有問題。

觀點新媒體：好像大家都沒有太大的信心了，很多人都在觀望。

劉曉光：一是長期調(diào)控的必然結(jié)果出現(xiàn)了，行政性的手段多；二是輿論的導向；三是整體經(jīng)濟下行過程中房地產(chǎn)出現(xiàn)了下行的趨勢，或者說分化。這是正常的，跟中國經(jīng)濟一樣會有一個波動。

但是從總的趨勢來看，應該是沒有問題，房地產(chǎn)一定還是最大的行業(yè)，一定還是有需求的行業(yè)，一定還是中國經(jīng)濟發(fā)展最重要的基礎性行業(yè)。

因為房地產(chǎn)帶動的大宗商品太多了，像水泥、鋼材、木材、汽車、玻璃、家電等。

觀點新媒體：您的觀點更積極一點？

劉曉光：我是看長期趨勢，看未來15年、20年的趨勢，看中國人民需求改善的趨勢。

中國房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)有20多年，為什么不能跟日本比？不能跟美國比？不能跟歐洲比？

第一，人口基數(shù)完全不一樣；第二，住房質(zhì)量和結(jié)構(gòu)完全不一樣，歐洲人300年前就已經(jīng)住上好別墅，我們住得好一點的是秦磚漢瓦，差一點的都是寨子，質(zhì)量是完全不一樣的。

中國經(jīng)濟發(fā)展到這個階段，中國人生活改善中的住房需求改善，絕對是排在最前列的。

需求也可以區(qū)分一下，第一，剛性需求肯定是有的；第二，存在著剛性的改善性需求；第三，存在著少數(shù)高收入人群的改善需求；第四，繼續(xù)作為投資產(chǎn)品的需求。這主要跟貨幣貶值相關(guān)，只要貨幣出現(xiàn)貶值，或者CPI出現(xiàn)增長，這個現(xiàn)象永遠會存在，因為投資渠道不多。

所以，不能盲目地說房地產(chǎn)是上行還是下行，不能盲目地評價政策是好是壞，國家政策還是想求得穩(wěn)定，穩(wěn)定這個行業(yè)，穩(wěn)定資金的安全性，穩(wěn)定大宗商品的供給和需求。說白了，是要穩(wěn)定中國經(jīng)濟。

我們也有這種責任和義務，因為現(xiàn)在地產(chǎn)商不敢說房價還得漲。中國消費人口的心態(tài)完全扭曲了，發(fā)生很大變化了，信息也混亂，真的假的分不清。

觀點新媒體：任志強認為城鎮(zhèn)化是假的，因為土地私有化解決不了，城鎮(zhèn)化的本質(zhì)是不成立的，您怎么看？

劉曉光：他的觀點太極端了，我不同意。

觀點新媒體：有觀點認為，棚戶區(qū)改造把一部分商品房的消費吸收過去，您怎么看？

劉曉光：這說到了另外一個問題，就是房地產(chǎn)發(fā)展模型現(xiàn)在確實有一些不清晰。

過去很清晰，就是一個商品房，后來改成了二元制，有商品房、經(jīng)濟適用房；接著搞成了三元制，有商品房、經(jīng)濟適用房，還有限價房；最后第四種形式又出現(xiàn)了，一些單位開始集資蓋房。

房地產(chǎn)發(fā)展模型不清晰，導致了行業(yè)在發(fā)展過程中的一些問題。也導致老百姓不買商品房了，去買集資房，或者不買集資房，去買限價房，這是一個大的問題。

還有一個方面，很多大的城市在限制人口，北京是比較明顯的，包括上海將來應該也是一樣的，還有像廣州這樣特別大的城市，人口壓力已經(jīng)承受不了，要疏散人口。這樣的城市慢慢形成了消費高地，甚至一些中產(chǎn)階級也被擠出去了，這部分人可能就要回家鄉(xiāng)。

現(xiàn)在有些城市取消限購，就說明單一的行政調(diào)控措施需要改革，最終還是要市場來決定。

觀點新媒體：雖然取消限購，但是銀行依然限貸，利率不做調(diào)整，需求會不會增加？

劉曉光：取消限購之后有兩種情況，一是取消限購以后，量和價繼續(xù)往下走；二是特大城市敢取消限購嗎？現(xiàn)在北京、上海這樣的城市可能有上百萬有能力買房子的人，但是沒有購買資格，一旦取消限購，外面的購房者馬上就進來了。

這就說明，每個城市的發(fā)展絕對不能一刀切，還是要分類，市場化調(diào)節(jié)原則就是分類的原則。

總的來講，經(jīng)濟在下行，房地產(chǎn)也出現(xiàn)了下行的趨勢和走向，這都應該是暫時的。大的趨勢一定是不會變的，應該是波浪式往前走。

我們前些年搞了一個活動叫做“居住改變中國”，確實改變了：城市面貌變了，經(jīng)濟發(fā)展起來了，大宗商品發(fā)展起來了，金融活躍了，那么多通道都出來了，實際上房地產(chǎn)行業(yè)對于國家和社會的影響是巨大的。

當然，有些問題確實也存在，比如老百姓的收入增長幅度跟房價的增長幅度確實有差距。第二就是房價高了以后有一部分人買不起房了，這些問題怎么解決？要研究深層次的問題。

現(xiàn)在還有一個問題，跟經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟發(fā)展有很大的關(guān)系。新加坡為什么出現(xiàn)大量租屋？是為了穩(wěn)定中產(chǎn)階級和優(yōu)秀的職業(yè)藍領。地產(chǎn)跟經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整是息息相關(guān)的，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整不了，很多企業(yè)倒閉，很多人失業(yè)，都會影響地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

觀點新媒體：首創(chuàng)最近在做什么？

劉曉光：最近主要是在國際化方面發(fā)展，一個是法國的項目，另一個是新西蘭的項目。全球布局，走出去等于升了一級，走出去要有走出去的形式，不能光去拼住宅，要有適合中國經(jīng)濟未來發(fā)展的多業(yè)態(tài)形式。

現(xiàn)在中國經(jīng)濟最核心的問題還是調(diào)整，我們有資金也有市場，但是沒技術(shù)，怎么把西方的技術(shù)和我們的資金、市場結(jié)合起來？我們地產(chǎn)商也有這個責任。

首創(chuàng)在法國的項目，實際上是成為了中法兩國之間最大的經(jīng)貿(mào)平臺，1萬畝的開發(fā)地帶，這個開發(fā)不是在那里炒房，而是包括物流、研發(fā)、裝配、加工、教育等，還有歐洲企業(yè)和中國企業(yè)的嫁接。

觀點新媒體：不少房企都出海，據(jù)說萬達剛開始在英國也是水土不服，因為沒有跟本地結(jié)合得很好，所以發(fā)展得不是很理想？

劉曉光：萬達主要是收購的價格高，像收購AMC院線以后，另外一個比它的價值要高、回報要好，萬達就是動手太快了。

觀點新媒體：首創(chuàng)的多業(yè)態(tài)發(fā)展，未來規(guī)劃是什么？

劉曉光：未來可能偏重的是地鐵上蓋物業(yè)，第二是旅游和地產(chǎn)的結(jié)合，第三是把不同的產(chǎn)業(yè)組合在一起，同時把地產(chǎn)組合進去。

此外，我們想繼續(xù)堅持發(fā)展奧特萊斯，房山奧特萊斯把房山完全帶動起來了，一天最多有10萬人。

奧特萊斯實際上就是一個綜合性新城市、新中心的概念。

不光是地產(chǎn)商，其它的業(yè)態(tài)都可以進去，進去以后地產(chǎn)商的價值又上升了。就是傳統(tǒng)地產(chǎn)經(jīng)濟和新經(jīng)濟的結(jié)合點，運用新經(jīng)濟的網(wǎng)絡技術(shù)和平臺促進傳統(tǒng)地產(chǎn)商的投資和發(fā)展。

一般企業(yè)可能不如首創(chuàng)有優(yōu)勢，因為我們可以提供地產(chǎn)之外的各種服務，汽車、擔保及小額信貸。首創(chuàng)的用戶量大，僅自來水的用戶就1700萬人。

觀點新媒體：如果這些能整合到一起，首創(chuàng)的盤子是非常大的。

劉曉光：我們正在研究這個重要的課題，研究怎么組合這些業(yè)務。

觀點新媒體：復星把復地退市以后，又組建復星地控，共有10個基金公司，這種投資商的方式未來在中國會不會成為趨勢？

劉曉光：復星做的不是地產(chǎn)商的東西，已經(jīng)是站在投資商的角度，以及世界范圍并購的角度來解決問題。

觀點新媒體：復星下面全部是合伙人制度，萬科采取的是職工持股，會不會成為下一個模式或者潮流？

劉曉光：這會成為一種模式，但是一下做大也不可能，想通過一種嶄新的方式在短時間內(nèi)把地產(chǎn)規(guī)模做得很大是不可能的事。但這有一個好處，就是把地產(chǎn)向娛樂業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)延伸，以金融為龍頭來使地產(chǎn)升級和延伸，就是業(yè)態(tài)發(fā)生變化。

復星這個做得很不錯，復星地產(chǎn)其實原來很小。我看了我們的卓越100榜排名，2013年度排在40多位了，等于在往后退。往后退的原因很簡單，就是民營的企業(yè)發(fā)展更快；從首創(chuàng)自身的角度分析，發(fā)展機制的靈活性比民營企業(yè)還是差一些，但是首創(chuàng)向其它價值鏈的延伸還是很不錯的，把其它產(chǎn)業(yè)的價值與地產(chǎn)價值的結(jié)合方面做得是不錯的。

觀點新媒體：首創(chuàng)在金融上的創(chuàng)新和延伸上其實做得很多？

劉曉光：金融角度做得也不錯，在各種各樣的金融形式和動作上，我們做了大量的探討和研究。

首創(chuàng)能把房地產(chǎn)金融做起來，因為原來就是做金融的團隊，把金融從資本市場上嫁接到房地產(chǎn)市場上。