南沙樣本后的廣州樓市現(xiàn)實(shí)，則是今年以來(lái)的成交下滑與下半年開(kāi)端的持續(xù)低谷。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 樓市下行中多地紛紛傳出放開(kāi)限購(gòu)消息，而同樣的風(fēng)聲出現(xiàn)在一線城市則顯得極具刺激性。繼上海辟謠限購(gòu)松綁后，廣州樓市也上演了一場(chǎng)限購(gòu)放開(kāi)傳言再遭官方否認(rèn)的風(fēng)波。

　　7月22日，廣州一業(yè)內(nèi)人士爆料“南沙正在申請(qǐng)放開(kāi)限購(gòu)”，消息一出引起市場(chǎng)種種猜測(cè)。但廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人隨即對(duì)此說(shuō)法表示否認(rèn)，指南沙樓市限購(gòu)政策并無(wú)改變。

　　除去調(diào)控政策的關(guān)注熱度，此次限購(gòu)松綁風(fēng)聲的另一焦點(diǎn)是廣州南沙新區(qū)樓市現(xiàn)狀。據(jù)廣州備案網(wǎng)站陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年上半年南沙區(qū)新建住宅網(wǎng)簽套數(shù)為2408套，同比去年下滑幅度達(dá)到46.15%。

　　合富輝煌市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，南沙區(qū)正面臨存量激增、去化減緩的市況，6月初的存量面積已達(dá)118萬(wàn)平方米，按今年月均銷(xiāo)售5萬(wàn)平方米的水平計(jì)算，消化時(shí)間預(yù)計(jì)長(zhǎng)達(dá)兩年。

　　陷入去化困境的南沙樓市是一個(gè)側(cè)面反映，以其為主角的限購(gòu)松綁風(fēng)波后，今年廣州樓市也同樣呈現(xiàn)疲軟現(xiàn)狀。今年上半年廣州新建住宅網(wǎng)簽33020套，同比減少30%，而7月廣州單周新建住宅成交連續(xù)兩周跌破千套，創(chuàng)下自春節(jié)以來(lái)的最低成交量。

　　“沖刺年中業(yè)績(jī)的降價(jià)潮過(guò)去后，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都在觀望下半年”，合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，7月廣州市場(chǎng)正呈現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)雙方的僵持局面，但若8月市況不見(jiàn)轉(zhuǎn)向因素，開(kāi)發(fā)商仍將面臨較大的降價(jià)壓力。

　　南沙限購(gòu)松綁傳言

　　“大概6月份南沙已經(jīng)傳出制定了放開(kāi)限購(gòu)的方案，但由于各種原因一直未能落地，最近全國(guó)各城市放開(kāi)限購(gòu)可謂風(fēng)起云涌，廣州也在考慮南沙放開(kāi)限購(gòu)的可行性”，廣州方圓地產(chǎn)市場(chǎng)分析師鄧浩志于7月22日在微博表示，“南沙正在申請(qǐng)放開(kāi)限購(gòu)。”

　　同時(shí)，鄧浩志指此次南沙限購(gòu)放開(kāi)并非只針對(duì)港澳人士，而是范圍更大的放開(kāi)，其并未解釋消息來(lái)源及限購(gòu)放開(kāi)的具體范圍，但消息一出隨即引起市場(chǎng)多方關(guān)注。

　　同日稍后，廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體否認(rèn)該消息，稱(chēng)南沙樓市限購(gòu)政策并無(wú)改變。觀點(diǎn)新媒體致電南沙多個(gè)項(xiàng)目，銷(xiāo)售人員也均稱(chēng)目前執(zhí)行的限購(gòu)政策并沒(méi)有變化。

　　鄧浩志7月23日則稱(chēng)，南沙放開(kāi)限購(gòu)是在申請(qǐng)，“不知道落地可能性和時(shí)間，我只是呼吁放開(kāi)。”

　　事實(shí)上，此次限購(gòu)松綁風(fēng)聲之所以觸動(dòng)市場(chǎng)敏感的神經(jīng)，還在于南沙樓市今年以來(lái)正陷入疲弱的銷(xiāo)售困境。今年上半年南沙區(qū)住宅成交量同比去年下滑幅度超過(guò)46%，區(qū)域部分樓盤(pán)已出現(xiàn)以裝修改毛坯、特價(jià)單位等方式進(jìn)行的降價(jià)促銷(xiāo)。

　　縱觀南沙近兩年來(lái)的樓市起伏，無(wú)不與政策利好息息相關(guān)。2012年9月，南沙獲批成為國(guó)家級(jí)新區(qū)，刺激投資帶動(dòng)成交量上升。2013年8月，南沙再以申請(qǐng)自貿(mào)區(qū)驅(qū)動(dòng)政策利好，當(dāng)年房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)到15.5%。

　　但今年以來(lái)，南沙開(kāi)始面臨供應(yīng)龐大、去化緩慢的銷(xiāo)售困境，并在6月自貿(mào)區(qū)申請(qǐng)?jiān)庥鼋型５拇呋麻_(kāi)始顯現(xiàn)降價(jià)趨勢(shì)。明面上的政策“陽(yáng)謀”利好已不足以支撐南沙樓市。

　　“南沙過(guò)往兩年的成交本來(lái)就不是剛需主導(dǎo)，主要是政策利好下的投資需求在支撐，當(dāng)利好不再時(shí)投資客也不會(huì)再入市”，合富輝煌首席分析師黎文江表示，南沙下半年預(yù)計(jì)存量與新增貨量將超過(guò)萬(wàn)套，出貨壓力之下唯有降價(jià)才是開(kāi)發(fā)商走量的辦法，“能帶動(dòng)成交的降幅預(yù)計(jì)要到20%。”

　　以政策利好為支撐的南沙已經(jīng)褪下局部高熱，而南沙樣本后的廣州樓市現(xiàn)實(shí)，則是今年以來(lái)的成交下滑與下半年開(kāi)端的持續(xù)低谷。

　　廣州樓市陷僵持低谷

　　從半年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，今年廣州市場(chǎng)已遭遇明顯降溫。2014年上半年，廣州全市新建住宅網(wǎng)簽33020套，相比去年同期減少30%，銷(xiāo)售金額則減少了近180億元。

　　7月首周，廣州住宅市場(chǎng)成交以量?jī)r(jià)齊跌為下半年市場(chǎng)開(kāi)局，單周新建商品住宅網(wǎng)簽1079套，環(huán)比減少17.19%，銷(xiāo)售面積12.94萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅達(dá)22.78%。

　　而最近兩周廣州樓市成交仍正在進(jìn)一步萎縮。陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，7月7日-7月20日的兩周中，廣州新建商品住宅網(wǎng)簽套數(shù)分別為953套和865套，接連跌破千套。創(chuàng)下今年自春節(jié)以來(lái)的最低紀(jì)錄。

　　黎文江分析指，市場(chǎng)成交在7月出現(xiàn)進(jìn)一步下行的原因是買(mǎi)賣(mài)雙方的觀望僵持，“廣州市場(chǎng)需求仍在，但沖刺年中業(yè)績(jī)的降價(jià)潮過(guò)去后，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都在觀望下半年，期望7、8月份市場(chǎng)出現(xiàn)新變化”，其指，下半年商業(yè)銀行貸款額度的松緊將成為市場(chǎng)走向主導(dǎo)因素。

　　廣州公積金管理中心最新消息稱(chēng)，自7月至今年底，廣州每月公積金貸款額度僅為10億元。由于規(guī)模銳減，部分銀行或?qū)⒊霈F(xiàn)無(wú)公積金額度可貸的局面。

　　對(duì)此，黎文江認(rèn)為公積金貸款限制較大，對(duì)許多購(gòu)房者而言并非首選，因而額度收緊影響較小，接下來(lái)商業(yè)銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)的放松才將是市場(chǎng)向好的關(guān)鍵，而基于6月M2的增量，預(yù)計(jì)“額度和房貸利率有一定放松空間。”

　　但其同時(shí)指出，截至目前仍未有房企下調(diào)業(yè)績(jī)目標(biāo)，“如果刺激因素沒(méi)有出現(xiàn)，9月份開(kāi)發(fā)商還將面臨較大的降價(jià)壓力。”