協(xié)信“商住產(chǎn)一體化”開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，是與國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃完全契合的。

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國(guó)房地產(chǎn)在2014年迎來(lái)新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場(chǎng)力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來(lái)？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場(chǎng)實(shí)情，明辯行業(yè)未來(lái)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 2014年上半年，協(xié)信地產(chǎn)累計(jì)簽約銷售52.8億元，同比上漲37%；6月單月銷售金額則達(dá)16.5億，是協(xié)信歷史上的第一。

　　協(xié)信地產(chǎn)CEO劉愛明認(rèn)為，這樣的成績(jī)是市場(chǎng)對(duì)公司“商住產(chǎn)集成”開發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式的肯定。

　　劉愛明表示，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，集成發(fā)展是最有效的模式。這種模式能夠?qū)崿F(xiàn)老城改造和存量盤活，實(shí)現(xiàn)城市存量的“內(nèi)生發(fā)展”，是最符合新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃要求的開發(fā)模式。

　　協(xié)信地產(chǎn)從2009年開始探索“商住產(chǎn)集成”開發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式，將商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)三者集成起來(lái)，達(dá)到“1+1+1大于3”的效果。劉愛明介紹稱，運(yùn)用這種模式的項(xiàng)目包括了重慶總部城、無(wú)錫協(xié)信未來(lái)城以及青島科大項(xiàng)目。

　　以無(wú)錫協(xié)信未來(lái)城為例，該項(xiàng)目對(duì)原有傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)進(jìn)行改造升級(jí)，重新規(guī)劃為以光電產(chǎn)業(yè)為核心，產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，融合商、住項(xiàng)目，住宅部分6月開盤即獲認(rèn)購(gòu)300余套，成為無(wú)錫市場(chǎng)的銷冠。

　　協(xié)信未來(lái)城的園區(qū)內(nèi)還設(shè)計(jì)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、商貿(mào)區(qū)等，將工作、生活、休閑娛樂集合在同一區(qū)域，達(dá)到產(chǎn)城融合的效果。

　　除了上述三個(gè)項(xiàng)目，協(xié)信7月12日在昆明舉行了協(xié)信天地商業(yè)簽約儀式，項(xiàng)目包括精品辦公樓、產(chǎn)權(quán)酒店、精裝公寓，擬將新的商業(yè)模式引進(jìn)昆明市場(chǎng)。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)協(xié)信地產(chǎn)CEO劉愛明先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：越來(lái)越多的地方政府通過各種方式放松調(diào)控，這樣的調(diào)整是否會(huì)蔓延至全國(guó)更多的城市？在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下，政府該不該救市？

　　劉愛明：是否調(diào)整或者放松調(diào)控，取決于各地方的具體市場(chǎng)狀況，在尊重市場(chǎng)力量的同時(shí)，政府的宏觀調(diào)控也是必不可少的。協(xié)信相信地方政府都會(huì)根據(jù)本地情況，制定出最適宜的調(diào)控政策。

　　在這樣的情況下，市場(chǎng)會(huì)自己進(jìn)行選擇，優(yōu)勝劣汰，獲得市場(chǎng)認(rèn)可的都是真正有潛力的項(xiàng)目和企業(yè)。地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更為積極主動(dòng)地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化，除了所謂的“打折”、“降價(jià)”之外，更重要的是提升項(xiàng)目的附加值，為業(yè)主的品質(zhì)生活做可持續(xù)的考慮和營(yíng)造。

　　觀點(diǎn)新媒體：一二線城市和三四線城市分化趨勢(shì)明顯，您認(rèn)為造成分化的原因是什么？這種情況下協(xié)信的項(xiàng)目銷售情況如何？

　　劉愛明：這種分化主要還是城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡和城鎮(zhèn)化水平不高引起的，正是國(guó)家公布的“新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃”中所要解決的問題。

　　一二線城市是各房地產(chǎn)公司爭(zhēng)奪的重點(diǎn)，市場(chǎng)成熟度高、需求量大，但市場(chǎng)存量和供應(yīng)量也高，競(jìng)爭(zhēng)激烈。對(duì)于協(xié)信來(lái)說(shuō)，提高項(xiàng)目的開發(fā)、管理和運(yùn)營(yíng)能力，增加其附加價(jià)值，是我們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的關(guān)鍵所在。

　　三四線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不均衡，很多年輕人到一二線城市工作和生活，對(duì)于三四線城市而言，如何發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)，留住本地人才，同時(shí)又能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目的存量盤活，是亟待解決的問題。

　　協(xié)信的“商住產(chǎn)集成”發(fā)展模式，在這里就發(fā)揮著非常大的作用。例如無(wú)錫未來(lái)城就是對(duì)原有傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)的改造升級(jí)，在未來(lái)中國(guó)城市發(fā)展中將是更主要的項(xiàng)目類型。我們?cè)谠械?ldquo;攤大餅”式的傳統(tǒng)工業(yè)園基礎(chǔ)上，確定產(chǎn)業(yè)核心，重新進(jìn)行規(guī)劃和整合，使老項(xiàng)目煥發(fā)新生機(jī)。項(xiàng)目占地2.5平方公里，以光電產(chǎn)業(yè)為核心，產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，融合商、住項(xiàng)目，通過一年多的開發(fā)，已經(jīng)成功招商45家；住宅部分6月開盤即獲認(rèn)購(gòu)300余套，是無(wú)錫市場(chǎng)的銷售冠軍。

　　7月12日，協(xié)信在昆明舉行了協(xié)信天地商業(yè)簽約儀式，項(xiàng)目包括精品辦公樓、產(chǎn)權(quán)酒店、精裝公寓，旨在為昆明開啟全新的商業(yè)模式。

　　協(xié)信的項(xiàng)目銷售情況一直很好，尤其在2014年上半年實(shí)現(xiàn)了逆市增長(zhǎng)，累計(jì)簽約銷售52.8億，同比去年上漲了37%。其中6月單月銷售金額達(dá)16.5億，是協(xié)信歷史上的第一，并且創(chuàng)造出了首個(gè)“10億周”。

　　除了上海和無(wú)錫兩個(gè)市場(chǎng)，5月永川協(xié)信中心實(shí)現(xiàn)2個(gè)小時(shí)熱銷1億，重慶總部城6月30日簽約醫(yī)院客戶，單筆簽約金額達(dá)2.15億。

　　觀點(diǎn)新媒體：在市場(chǎng)下行時(shí)，協(xié)信是否會(huì)考慮調(diào)低銷售價(jià)格？除了價(jià)格以外，企業(yè)還可以從哪些方面提振銷售？

　　劉愛明：價(jià)格是要由市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)、項(xiàng)目自身服務(wù)、品質(zhì)等因素綜合決定的。協(xié)信的價(jià)格是隨行就市，但因?yàn)槲覀儾捎玫?ldquo;商住產(chǎn)集成”的開發(fā)模式，提供了較高水平的服務(wù)和品質(zhì)，所以我們的價(jià)格在一個(gè)片區(qū)之內(nèi)還是偏高。

　　協(xié)信一直堅(jiān)持品質(zhì)和創(chuàng)新，確保為客戶提供最全面而優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，“商住產(chǎn)集成”模式為客戶提供了很多附加值。

　　對(duì)無(wú)錫未來(lái)城項(xiàng)目的客戶來(lái)說(shuō)，我們?cè)趫@區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、商貿(mào)區(qū)等，能確保入住的客戶未來(lái)可以在家門口上班，在家門口休閑購(gòu)物，提供諸多工作和生活上的便利，實(shí)現(xiàn)真正的產(chǎn)城融合。

　　對(duì)協(xié)信來(lái)說(shuō)，銷售從來(lái)都不是“一錘子”買賣，我們的住宅基本上都是自有物業(yè)管理，這確保我們能給業(yè)主提供長(zhǎng)期有保障的服務(wù)。

　　觀點(diǎn)新媒體：協(xié)信“商住產(chǎn)一體化”開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的整體布局是如何考慮的？在樓市下行的環(huán)境下，集成發(fā)展是否能成為新的發(fā)展思路？

　　劉愛明：協(xié)信“商住產(chǎn)一體化”開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，是與國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃完全契合的。我們從09年開始思考并實(shí)踐“商住產(chǎn)集成”開發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式，包括以商業(yè)推動(dòng)城市的繁榮、以住宅改善居民生活品質(zhì)、以產(chǎn)業(yè)促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展三個(gè)方面，這三者集成起來(lái)實(shí)現(xiàn)1+1+1大于3的效果，打造城市的功能新區(qū)，降低生活成本和工作成本，提高生活品質(zhì)和社會(huì)效率。在“商住產(chǎn)集成”模式下，通過“商業(yè)+產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)型的城市更新”，能夠?qū)崿F(xiàn)城市存量的“內(nèi)生發(fā)展”，實(shí)現(xiàn)存量盤活和老城改造。

　　包括了我們?cè)谥貞c實(shí)現(xiàn)舊城改造的重慶總部城、在無(wú)錫實(shí)現(xiàn)老工業(yè)區(qū)改造升級(jí)的協(xié)信未來(lái)城以及在青島進(jìn)行舊城改造與老工業(yè)區(qū)搬遷的科大項(xiàng)目。

　　在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，集成發(fā)展是最有效的發(fā)展模式，不僅能夠改造老城和盤活存量，也是最符合“新型城鎮(zhèn)化”規(guī)劃要求、實(shí)現(xiàn)優(yōu)化布局、集約高效的的開發(fā)模式。

　　觀點(diǎn)新媒體：協(xié)信在建購(gòu)物中心有十余個(gè)，如何避開商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化、泡沫化的問題？公司在經(jīng)營(yíng)方面如何做到個(gè)性化，吸引更多的消費(fèi)？

　　劉愛明：協(xié)信一直堅(jiān)持做“持有型”的商業(yè)地產(chǎn)，持有才能保證項(xiàng)目在開發(fā)和運(yùn)營(yíng)中都保持高品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)人才與管理的高水平才能實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)、對(duì)客戶、對(duì)消費(fèi)者的承諾。

　　在開發(fā)購(gòu)物中心的過程中，協(xié)信注重的是沒有重復(fù)性和復(fù)制性，也就是永恒的“變”的主題，需要結(jié)合項(xiàng)目所處的位置、當(dāng)?shù)厝巳骸⑾M(fèi)理念等進(jìn)行多維度的思考，才能打造出因地制宜的購(gòu)物中心。

　　例如上海虹橋協(xié)信中心的星光天地以及中環(huán)協(xié)信天地的星光時(shí)代廣場(chǎng)，虹橋協(xié)信中心是花園式總部辦公集群項(xiàng)目，未來(lái)將成為區(qū)域內(nèi)人流集散的樞紐，也是虹橋的一個(gè)新地標(biāo)。這個(gè)項(xiàng)目的周邊環(huán)繞著國(guó)家會(huì)展中心、國(guó)際醫(yī)學(xué)中心及眾多商務(wù)辦公樓，其中的虹橋星光天地將是一座一站式的中高端生活休閑購(gòu)物中心，能夠滿足從休閑生活到商務(wù)會(huì)展的全方位服務(wù)，填補(bǔ)這個(gè)地區(qū)在體驗(yàn)、時(shí)尚、休閑、餐飲、文化、娛樂這些功能的空白，實(shí)現(xiàn)商業(yè)空間效率的最大化。

　　上海虹橋協(xié)信中心在2014上半年銷售業(yè)績(jī)達(dá)到3.45億元，這是市場(chǎng)對(duì)我們這個(gè)項(xiàng)目的肯定，也是對(duì)星光天地產(chǎn)品的認(rèn)可。

　　觀點(diǎn)新媒體：在成都、重慶的住宅和商業(yè)方面有較高空置率，作為長(zhǎng)期深耕西南區(qū)域的企業(yè)，協(xié)信如何看待和應(yīng)對(duì)這一現(xiàn)象？

　　劉愛明：協(xié)信在成都、重慶的住宅和商業(yè)項(xiàng)目都進(jìn)行得非常好。

　　2014年，重慶永川協(xié)信中心每月都超額完成銷售任務(wù)，半年度總額達(dá)到4.3億元；位于重慶CBD核心位置的SFC協(xié)信中心，上半年簽約金額3.23億元；重慶總部城6月30日實(shí)現(xiàn)單筆簽約金額2.15億元。

　　在交付方面，重慶星瀾匯、星都會(huì)、城立方和無(wú)錫協(xié)信中心開始交付，6月27-29日三天內(nèi)集中交房5200余套，集中交房率與客戶滿意度均超過85%，好口碑也進(jìn)一步鼓勵(lì)了市場(chǎng)，拉動(dòng)了銷售。

　　空置的出現(xiàn)可能是因?yàn)榻煌ú槐?，也可能是因?yàn)榕渲貌蛔?，但最終的原因還是項(xiàng)目開發(fā)不合理，資源配置有問題。

　　協(xié)信在“商住產(chǎn)集成開發(fā)”的模式下，周邊配套完善，工作、生活、休閑娛樂都可以在同一區(qū)域。這就是我們所說(shuō)的“全息生活”，當(dāng)然不會(huì)出現(xiàn)“空置”問題，所以協(xié)信住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目入住率都很高。

　　觀點(diǎn)新媒體：協(xié)信未來(lái)計(jì)劃在哪些地方擴(kuò)張？面對(duì)今年多地出現(xiàn)土地流拍，公司的擴(kuò)張是否受到影響？

　　劉愛明：協(xié)信從2010年正式開始全國(guó)布局，已經(jīng)進(jìn)入長(zhǎng)三角、中西部省會(huì)城市和環(huán)渤海地區(qū)個(gè)別城市。由于前幾年進(jìn)入的城市速度偏快，這兩年會(huì)適當(dāng)放緩進(jìn)入新城市的速度，以深耕現(xiàn)有城市為主，確保擴(kuò)張的品質(zhì)。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 鐘凱    審校：武瑾瑩）