“今年對世茂房地產(chǎn)而言，搶占市場的機會非常重要，而不單純是搶銷售額。”

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗，期待已久的“市場力量”何時能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟學家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學者，梳理市場實情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點網(wǎng) 最新公布數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，世茂房地產(chǎn)共完成合約銷售額321.1億元，完成年目標合約銷售額40.12%，累計合約銷售總面積為262.01萬平方米，合約銷售額與合約銷售面積同比分別下降1%及上升5%。

　　其中，6月份完成合約銷售額約80.7億元，打破了該公司銷售史上單月最高紀錄，比去年71.9億元增加12.24%；合約銷售面積為63.92萬平方米，同比上漲20.84%。這也是世房繼3至5月份單月銷售金額均超60億元之后，連續(xù)第四個月銷售金額持續(xù)增長。

　　對上述業(yè)績表現(xiàn)，世茂房地產(chǎn)副總裁蔡雪梅稱，總體而言世房業(yè)績表現(xiàn)正常，上半年單月業(yè)績逐月提升，半年完成全年銷售目標逾四成。

　　她還透露，下半年世茂房地產(chǎn)會加大推盤力度，繼續(xù)實施靈活的市場銷售策略，預(yù)期下半年銷售業(yè)績將會取得穩(wěn)步增長。

　　從公布的數(shù)據(jù)看，對世茂房地產(chǎn)上半年業(yè)績貢獻最大的項目均位于二三線城市。據(jù)世茂房地產(chǎn)方面介紹，在南京、廈門、常州、張家港、福州、石獅、晉江、平潭等8個城市，上半年房地產(chǎn)銷售額排行中均位列第一。

　　市場有不少觀點認為，二三線城市在市場分化大格局下存在較高風險，蔡雪梅則回應(yīng)指，一二線和三四線城市的劃分與市場行情并不絕對。某些二線城市的市場也表現(xiàn)明顯的降溫，而部分三四線城市的市場卻表現(xiàn)欣欣向榮，關(guān)鍵還是要具體分析當?shù)厥袌龅墓┬杵胶狻?/p>

　　蔡雪梅指出，世茂房地產(chǎn)的土地和業(yè)務(wù)布局方面，不是簡單地劃分一二三線城市，也不是以行政級別決定是否進入一個城市。

　　“在人口容量這個關(guān)鍵指標的基礎(chǔ)上，我們同樣看中城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)特色以及隨之而來的消費能力。”

　　蔡雪梅特別指出，應(yīng)對當前的市場狀況，世房會采取積極而靈活的銷售策略，充分考慮到具體城市的市場環(huán)境，堅持快速去化、加快周轉(zhuǎn)的策略，靈活應(yīng)變，隨行就市。

　　在企業(yè)運營方向的掌控上，蔡雪梅明確表示，保障企業(yè)運營的安全、健康是世茂房地產(chǎn)的首要目標，包括保障資金鏈安全。在這個前提下，會力求兼顧去化率和利潤率的平衡。

　　以下為觀點新媒體對世茂房地產(chǎn)副總裁蔡雪梅女士的2014博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實錄：

　　觀點新媒體：今年以來，中國房地產(chǎn)泡沫破裂與拐點、崩盤的觀點越來越多，怎樣看這樣的說法？世房對未來市場有怎樣的預(yù)期？

　　蔡雪梅：我們確實注意到今年以來房地產(chǎn)市場總體成交數(shù)據(jù)有所下滑，市場壓力上升，一些企業(yè)銷售業(yè)績同比出現(xiàn)了下降。對于房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，市場供需的基本面并沒有發(fā)生根本性的變化，中國房地產(chǎn)市場長期向好的基本支撐沒有變。

　　從上半年的市場情況看，市場是在進行理性的調(diào)整。這一輪市場調(diào)整，沒有政策催生，而是供需關(guān)系的市場規(guī)律在發(fā)揮主導(dǎo)作用。作為企業(yè)，需要做的是順應(yīng)市場，靈活應(yīng)變。對于房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，還是持謹慎的樂觀態(tài)度。

　　另一方面，市場存在分化情況，包括不同區(qū)域、不同細分市場表現(xiàn)不同，人口支撐充分的區(qū)域、自住房市場等依然向好，下半年市場依然存在很多的空間和機會。

　　觀點新媒體：一二線城市和三四線城市樓市出現(xiàn)了分化的情況，世房將如何應(yīng)對？

　　蔡雪梅：當前市場分化特點確實包含大家常說的一二線城市和三四線城市的區(qū)別，但是一二線和三四線城市的劃分與市場行情并不絕對。某些二線城市的市場也表現(xiàn)明顯的降溫，而部分三四線城市的市場卻表現(xiàn)欣欣向榮，關(guān)鍵還是要具體分析當?shù)厥袌龅墓┬杵胶狻?/p>

　　世茂的土地和業(yè)務(wù)布局方面，不是簡單地劃分一二三線城市，也不是以行政級別決定我們是否進入一個城市。

　　在人口容量這個關(guān)鍵指標的基礎(chǔ)上，我們同樣看中一個城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)特色以及隨之而來的消費能力。比如石獅、張家港、晉江等城市，這些城市不是特大型城市，甚至連三線城市都算不上，但是這些城市有自己特色的產(chǎn)業(yè)，比如張家港的羊毛產(chǎn)業(yè)，石獅的服裝產(chǎn)業(yè)、晉江的制鞋業(yè)等，都使這些城市的經(jīng)濟基礎(chǔ)和消費能力甚至超過一般意義上的二線城市。

　　可以說，我們的城市布局，實際上就是伴隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向，在以上幾個城市里面，我們的銷售狀況都十分良好，給予了整個企業(yè)發(fā)展巨大的貢獻和支持。

　　應(yīng)對當前的市場狀況，世茂會采取積極而靈活的銷售策略，充分考慮到具體城市的市場環(huán)境，堅持快速去化、加快周轉(zhuǎn)的策略。下半年，世茂的貨品供應(yīng)量和產(chǎn)品品質(zhì)還會繼續(xù)提升，按歷年趨勢市場也進入升溫期，相信接下來的銷售業(yè)績會有持續(xù)的增長。

　　觀點新媒體：您怎么看上半年世茂房地產(chǎn)的銷售表現(xiàn)？銷售壓力主要來自哪里？

　　蔡雪梅：今年上半年，世茂各地銷售確實面臨著更為艱難的市場環(huán)境和更加激烈的行業(yè)競爭，也存在個別區(qū)域和項目運營節(jié)奏和銷售情況未完全達到預(yù)期目標?？傮w而言，世茂業(yè)績表現(xiàn)正常，上半年單月業(yè)績逐月提升，半年完成全年銷售目標逾四成。

　　下半年世茂會加大推盤力度，繼續(xù)實施靈活的市場銷售策略，預(yù)期下半年銷售業(yè)績將會取得穩(wěn)步增長。世茂正在穩(wěn)扎穩(wěn)打，按步驟推進全年銷售目標的實現(xiàn)。

　　觀點新媒體：今年800億銷售目標能否如期完成？在800億銷售目標與利潤率方面，世房會如何平衡？

　　蔡雪梅：世茂年初提出了今年銷售目標是800億。比去年實現(xiàn)的670億的簽約業(yè)績，有較為明顯、同時適度而穩(wěn)健的增長。這是一個積極的目標，同時考慮到了今年市場回調(diào)的背景，更具有現(xiàn)實性。

　　世茂房地產(chǎn)正在穩(wěn)步推進各項目供應(yīng)和銷售，對于今年的目標保持著信心，并一直在為完成這一目標而努力。至于銷售策略，會堅持快速去化，針對市場行情，靈活應(yīng)變，隨行就市。

　　保障企業(yè)運營的安全、健康是世茂首要的目標，包括保障資金鏈的安全運營。在這個前提下，世茂會力求兼顧去化率和利潤率的平衡。

　　觀點新媒體：世茂房地產(chǎn)在融資、再融資方面有一些動作，現(xiàn)金流、負債情況如何？下半年在融資方面將會有什么樣的策略和計劃？

　　蔡雪梅：今年世茂堅持積極、多元化的融資策略，除了國內(nèi)信貸、直接融資等等渠道，也充分挖掘在國際銀團貸款等海外融資領(lǐng)域的強大優(yōu)勢，為公司業(yè)績持續(xù)增長提供資金動力。

　　6月12日，公司即公告成功獲得金額分別為6.65億美元及5.55億港元、為期48個月的多種貨幣定期貸款融資。這些融資中，除了保證較低的資金成本，世茂當然也會充分考慮負債的結(jié)構(gòu)安全，短中長期負債平衡安排，確保資金充足以及資金安全。

　　世茂資金充裕，資金成本控制在較低的可承受范圍內(nèi)，負債結(jié)構(gòu)合理，融資工作有序展開。接下來的時間，市場還會看到世茂在融資領(lǐng)域不斷的取得成果，我們會及時公告。

　　觀點新媒體：世茂去年提出“云服務(wù)”的理念并采取了一些力的具體行動，這一行動的必要性和恰當性在哪里？今年有什么具體進展？

　　蔡雪梅：世茂的重大戰(zhàn)略行動均可以從業(yè)主需求的維度找到根源，圍繞業(yè)主需求有計劃、有步驟地拓展我們的業(yè)務(wù)線條，因時而動，順應(yīng)市場，適度領(lǐng)先，云服務(wù)就是一個基于對業(yè)主生活需求的把握和對生活方式的前瞻而做出的一個重大舉措。

　　世茂“云平臺”戰(zhàn)略是一次大膽的嘗試，我們在為客戶提供優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境的同時將房子做為一個端口為業(yè)主提供更多能夠滿足業(yè)主潛在需求的服務(wù)資源。我們相信關(guān)注業(yè)主的“生活方式“是未來行業(yè)發(fā)展的一大趨勢。世茂的云服務(wù)內(nèi)容也會進行不間斷的更新與升級，大家會持續(xù)、不斷地看到世茂云平臺整合資源、落地社區(qū)的成果。

　　比如在教育云方面，今年在張家港、武漢、晉江等各個社區(qū)，藝術(shù)生活體驗已經(jīng)來到業(yè)主身邊，許多熱愛藝術(shù)的孩子已經(jīng)得到大師級別老師的親自指點，有一批有天賦、愛好音樂的孩子在接受到專業(yè)培訓后馬上在7月5日到15日期間會去到澳大利亞，與各個國家的孩子們共同參加國際少兒歌唱比賽演出。上個月底，蘇州世茂石湖灣項目整合國內(nèi)多方面頂級健康機構(gòu)資源，為業(yè)主提供多方位健康管理服務(wù)，開創(chuàng)了全球健康云住區(qū)中國樣本。這些都是實際落地的具體進展?！　　?/p>

　　觀點新媒體：世房已逐步建立起包含住宅、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的四大業(yè)務(wù)集團，行業(yè)的迅速巨變又催生出眾多的新領(lǐng)域，在這些最新領(lǐng)域有什么布局計劃？未來如何保持最全業(yè)態(tài)綜合運營商這一角色？

　　蔡雪梅：世茂將繼續(xù)保持最全業(yè)態(tài)的綜合運營商角色和行業(yè)地位。對于和居住、生活相關(guān)的眾多全新領(lǐng)域，世茂一直抱持著因時而動、順應(yīng)市場、適度領(lǐng)先的原則，世茂將以業(yè)主生活所需位中心，以目前世茂住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)四大主業(yè)為基礎(chǔ)，有計劃、有步驟地拓展我們的業(yè)務(wù)線條。最終，提供給業(yè)主更高水平的生活服務(wù)。

　　另一方面，從業(yè)主生活方式出發(fā)、適度前瞻這個方向，世茂推行的云平臺服務(wù)，基于廣泛的資源整合，利用最新的信息技術(shù)、移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，為業(yè)主提供全方位服務(wù)系統(tǒng)，世茂開啟向生活服務(wù)集成商的角色拓展，未來世茂還要做業(yè)主生活方式的引領(lǐng)者。