二季度房地產(chǎn)下滑勢頭趨緩，但并不意味房地產(chǎn)活動的低谷期已經(jīng)結(jié)束。

　　觀點網(wǎng)訊：7月17日，瑞銀最新報告認為，二季度房地產(chǎn)下滑勢頭趨緩，但并不意味房地產(chǎn)活動的低谷期已經(jīng)結(jié)束。二季度GDP同比增速小幅升至7.5%，季調(diào)后的GDP季環(huán)比折年增長率從一季度的6%左右回升至7-8%，二季度經(jīng)濟增長勢頭出現(xiàn)改善跡象，短期內(nèi)決策層出臺更多寬松措施的壓力有所減輕。

　　據(jù)悉，房地產(chǎn)活動持續(xù)下滑，但以決策層逐步加強了“微刺激”力度，包括加大基建和保障房投資，同時保持寬松的貨幣信貸條件。或許是因為開發(fā)商希望加快供給、從而改善銷售收入和現(xiàn)金流，二季度新開工面積同比跌幅有所收窄。市場情緒低迷、庫存高企且仍不斷上升、再加上開發(fā)商面臨財務(wù)困境，行業(yè)前景可能仍不樂觀。開發(fā)商可能會在“金九銀十”到來之前加快建設(shè)速度、從而提高銷售、加快周轉(zhuǎn)，但房價和新開工面積下行壓力恐怕會逐漸加大。

　　二季度房地產(chǎn)新開工面積同比下跌10.5%，跌幅低于一季度的25%；銷售面積同比下跌7.5%，雖然跌幅較一季度有所擴大，但主要是基數(shù)效應(yīng)所致；房地產(chǎn)投資同比增速則降至12.6%、創(chuàng)2009年2季度以來的新低。二季度竣工面積由一季度同比下降5%轉(zhuǎn)為同比反彈24%。與此類似，二季度開發(fā)商拿地的積極性也明顯低于一季度。6月份，房地產(chǎn)銷售面積與去年同期基本持平(同比下降0.2%)、較5月同比下跌10.7%明顯好轉(zhuǎn)，但主要由基數(shù)效應(yīng)所致。新開工面積同比下跌2.5%(跌幅較5月的6.6%有所收窄)，房地產(chǎn)投資同比增速小幅升至12.5%。

　　二季度房地產(chǎn)活動跌幅收窄、出現(xiàn)企穩(wěn)跡象符合我們的預(yù)期——相比一季度房地產(chǎn)活動大幅下滑，我們對全年的基準預(yù)測為房地產(chǎn)銷售小幅下跌0-5%、新房開工面積下跌10%-15%、2015年繼續(xù)下跌10%。然而，這并不意味著房地產(chǎn)活動的低谷期已經(jīng)結(jié)束。在市場情緒低迷、庫存高企且仍不斷上升(特別是部分三四線城市)、開發(fā)商財務(wù)困難加劇的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)前景恐怕仍不樂觀。雖然我們預(yù)計開發(fā)商會在“金九銀十”到來之前加快建設(shè)步伐以提高銷售、加快周轉(zhuǎn)，但房價和新開工面積下行壓力恐怕會逐漸增加。我們預(yù)計“金九銀十”之后，建設(shè)活動將進一步放緩，重工業(yè)和整體經(jīng)濟可能將會進一步受到房地產(chǎn)活動的拖累。

　　盡管中央政府已經(jīng)“半推半就”地默許部分地方政府悄然放寬限購政策，但迄今為止決策層無意大幅放松房地產(chǎn)政策。全面取消房地產(chǎn)限購、降低首付要求、直接加大對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持等可能只會作為“最后一招”，短期內(nèi)不會出臺。