“在新的市場環(huán)境和政策調(diào)控之下，積極調(diào)整公司戰(zhàn)略，以回歸一二線城市為主，同時持續(xù)提升舊改項目的貢獻比例。”

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗，期待已久的“市場力量”何時能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟學家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學者，梳理市場實情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點網(wǎng) 不甚明朗的房地產(chǎn)市場，無礙于佳兆業(yè)在土地市場上風生水起。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，上半年公司已分別在蘇州、南京、惠州、成都、深圳等地大手筆斥資逾百億元增儲。

　　其中，頗為市場所關(guān)注的莫過于深圳大本營大鵬地塊的競拍以及山海美域項目的收購。

　　將時間軸拉至4月9日深圳史上最大“巨無霸”地塊公開出讓現(xiàn)場，彼時，經(jīng)過20余輪的舉牌競價，該地塊最終由佳兆業(yè)與生命人壽聯(lián)合體以54億元成功競得。

　　而近期佳兆業(yè)也以總價6.732億收購現(xiàn)已更名為“佳兆業(yè)前海廣場”的原山海美域項目，實現(xiàn)對項目的所有權(quán)。

　　值得一提的是，上述項目的獲取雖只是佳兆業(yè)上半年土地市場表現(xiàn)的一個縮影，但這也正符合年初佳兆業(yè)集團董事局主席郭英成于2013年業(yè)績會上的表態(tài)。

　　其稱，對于獲取一線城市的土地，將加大力度尋找合適的合作伙伴，加強收購合并，盡量避開高地價的競爭。

　　事實上，在此次佳兆業(yè)接受觀點新媒體采訪時亦強調(diào)，在淡市下沒有放慢拿地的原因是公司始終對房地產(chǎn)市場的發(fā)展充滿信心，且所取地塊大都在一二線城市，一線城市土地供應少，但需求強勁，消化速度很快，市場風險比較小，符合集團回歸一二線城市的拿地戰(zhàn)略。

　　不過，于寸土寸金的深圳土地市場來說，除了傳統(tǒng)的拿地獲取項目，城市更新亦成為主流。據(jù)佳兆業(yè)透露，公司目前已擁有多個城市更新項目，總占地面積超過1227百萬平方米。

　　而對于目前深圳最火熱的前海，佳兆業(yè)也表示，“長期看好前海房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，我們會在適合的時機選擇合適的項目。”

　　此外，佳兆業(yè)稱，面對如今的市場環(huán)境，今年公司仍將繼續(xù)保持積極的推貨策略，主打剛需產(chǎn)品。并且，會在多個城市集中推售新盤，銷售額方面的業(yè)績也將在下半年有所體現(xiàn)。

　　“主要的業(yè)績貢獻還是會以一二線城市城市為主，佳兆業(yè)集團董事局主席郭英成在2013年業(yè)績發(fā)布會上也曾表示，預計未來來自一二線城市的銷售共享率將占約60%-70%（2013年該比例為58%），而過往這些城市已錄得超過70%的去化率。今年整個舊改項目占業(yè)績比重將會有所提高。”佳兆業(yè)進一步透露。

　　對于后市，佳兆業(yè)在接受觀點新媒體采訪時亦認為，“總體來看，未來市場還是會平穩(wěn)為主、穩(wěn)健發(fā)展。佳兆業(yè)不去猜測政策，希望市場、政策平穩(wěn)發(fā)展，會做好自己，練好內(nèi)功。”

　　“在新的市場環(huán)境和政策調(diào)控之下，積極調(diào)整公司戰(zhàn)略，以回歸一二線城市為主，同時持續(xù)提升舊改項目的貢獻比例。”佳兆業(yè)繼續(xù)表示。

　　佳兆業(yè)還提到，希望通過規(guī)模的擴張，債務成本可以相應下降，同時提高利潤。另外，也將會實行積極主動的參與資本市場的運作。

　　以下為觀點新媒體對佳兆業(yè)集團的2014博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實錄：

　　觀點新媒體：公司收購深圳冠洋地產(chǎn)事宜進展如何？今年是否有通過收購或者合作的方式進入前海的計劃？

　　佳兆業(yè)：根據(jù)公司公告，佳兆業(yè)（深圳）正式收購深圳市創(chuàng)展酒店發(fā)展有限公司51%股權(quán)，該公司全資擁有深圳冠洋房地產(chǎn)有限公司。佳兆業(yè)長期看好前海房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，我們會在適合的時機選擇合適的項目。

　　觀點新媒體：上半年公司已分別在蘇州、南京、惠州、成都、深圳等地的土地市場上有動作，今年房地產(chǎn)市場形勢不明朗的情況下沒有放慢拿地的原因是什么？

　　佳兆業(yè)：佳兆業(yè)始終對房地產(chǎn)市場的發(fā)展充滿信心，且所取地塊大都在一二線城市，一線城市土地供應少，但需求強勁，消化速度很快，市場風險比較小，符合集團回歸一二線城市的拿地戰(zhàn)略。

　　觀點新媒體：深圳鹽田和尖崗山均有舊改項目的具體進展情況如何？在深圳還有沒有新的洽談項目？公司在整體舊改的總體量達到多少，對今后的發(fā)展有哪些具體意義？

　　佳兆業(yè)：公司已擁有多個城市更新項目，總占地面積超過1227萬平方米，在舊城改造方面獲得足夠的認可，自2013年佳兆業(yè)入市的城市更新項目開始對公司年度銷售額產(chǎn)生重大貢獻，舊城改造項目開始盈利，未來，佳兆業(yè)舊改項目也將產(chǎn)生充沛的現(xiàn)金流，持續(xù)提高公司的營運能力。

　　觀點新媒體：面對今年市場下行的壓力，佳兆業(yè)的銷售業(yè)績是否仍在預期之內(nèi)？在下半年中，公司方面針對300億目標的實現(xiàn)有什么計劃？

　　佳兆業(yè)：佳兆業(yè)今年仍將繼續(xù)保持積極的推貨策略，主打剛需產(chǎn)品。今年會在多個城市集中推售新盤，銷售額方面的業(yè)績將在下半年有所體現(xiàn)。

　　觀點新媒體：今年佳兆業(yè)主要的業(yè)績貢獻會在哪個區(qū)域，重點推進的項目有哪些？預計舊改占今年業(yè)績比重是多少？

　　佳兆業(yè)：今年主要的業(yè)績貢獻還是會以一二線城市城市為主，2013年業(yè)績發(fā)布會上，佳兆業(yè)集團董事局主席郭英成就曾表示，預計未來來自一二線城市的銷售共享率將占約60%-70%（2013年該比例為58%），而過往這些城市已錄得超過70%的去化率。今年整個舊改項目占業(yè)績比重將會有所提高。

　　觀點新媒體：公司今年在資本市場發(fā)行了一筆4億美元的優(yōu)先票據(jù)，下半年在資本市場方面是否會有更多動作？

　　佳兆業(yè)：今年，公司成功發(fā)行了4億美元的優(yōu)先票據(jù)，獲得了發(fā)行機構(gòu)投資者的踴躍支持，有逾13倍的超額認購。標準普爾和穆迪于集團公布建議發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)后，分別給予該票據(jù)「BB-」和「Ba3」評級，評級展望為穩(wěn)定。新優(yōu)先票據(jù)將有助于集團延長其債務期限，并為其進一步的業(yè)務拓展和未來債務管理奠定了穩(wěn)固的基礎。

　　希望通過規(guī)模的擴張，債務成本可以相應下降，同時提高利潤。將會實行積極主動的參與資本市場的運作。

　　觀點新媒體：公司提到每年在銷售規(guī)模上會保持20%左右的增長，而深圳項目的整體毛利率可以達到50%，如何在保持財務平衡、產(chǎn)品品質(zhì)的同時尋求更快的規(guī)模增長？

　　佳兆業(yè)：在新的市場環(huán)境和政策調(diào)控之下，佳兆業(yè)積極調(diào)整公司戰(zhàn)略，以回歸一二線城市為主，同時持續(xù)提升舊改項目的貢獻比例，在保持財務平衡、產(chǎn)品品質(zhì)的同時，保證在現(xiàn)有城市的開發(fā)量和供貨量，實現(xiàn)公司發(fā)展規(guī)模更快更好地增長。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在有很多對樓市悲觀的看法，其中之一就是銀行流動性收緊，造成市場購買力不足，您覺得這種情況出現(xiàn)的原因是什么？這種流動性緊縮還將持續(xù)多久？

　　佳兆業(yè)：我們現(xiàn)在正在努力適應市場環(huán)境，做好自己，在今年的政策環(huán)境下，要練好自己的內(nèi)功，做好自己的成本控制、內(nèi)部管控和保證品質(zhì)，再攀高峰。

　　觀點新媒體：今年以來，中國房地產(chǎn)泡沫破裂與拐點、崩盤的觀點越來越多，怎樣看這樣的說法？對未來市場情況有怎樣的預期？

　　佳兆業(yè)：董事局主席郭英成在今年的業(yè)績會上，也曾表示看好中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，特別是在一二線城市，總體來看，未來市場還是會平穩(wěn)為主、穩(wěn)健發(fā)展。

　　觀點新媒體：今年的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了分化的情況，一二線城市和三四線城市的樓市出現(xiàn)了完全不同的表現(xiàn)，您認為造成這種分化的原因是什么？這對企業(yè)擴張又會產(chǎn)生什么影響？

　　佳兆業(yè)：佳兆業(yè)集團董事局主席郭英成在2013年業(yè)績會上也曾表示對公司本身來說，會針對本身在每個區(qū)域的城市發(fā)展情況、儲備量情況和銷售情況配合我們擴張的步伐，對于不同的城市，我們會根據(jù)公司的資金和壓力情況來調(diào)整發(fā)展策略，我們看好一二線城市的長遠發(fā)展。

　　觀點新媒體：越來越多的地方政府都在通過各種方式放松調(diào)控，您覺得這樣的調(diào)整是否會蔓延至全國更多的城市？在現(xiàn)實的市場環(huán)境下，政府該不該救市？

　　佳兆業(yè)：佳兆業(yè)不去猜測政策，希望市場、政策平穩(wěn)發(fā)展，會做好自己，練好內(nèi)功。