當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)身處于增長(zhǎng)、改革和全球化的三重?cái)嗔褞е畷r(shí)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支撐的房地產(chǎn)行業(yè)儼然不能置身事外。

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國(guó)房地產(chǎn)在2014年迎來(lái)新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場(chǎng)力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來(lái)？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場(chǎng)實(shí)情，明辯行業(yè)未來(lái)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 2014年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依舊沸騰，只不過沸騰的背后交織著“看多”和“看空”兩種截然不同的聲音。

　　房地產(chǎn)這艘“泰坦尼克號(hào)”是否真的會(huì)撞到“冰山”，或許現(xiàn)在下結(jié)論還言之過早。不過，在朗詩(shī)綠色地產(chǎn)有限公司董事局主席田明看來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)已不再，房地產(chǎn)市場(chǎng)也正揮別黃金十年。

　　“這一輪將會(huì)是拐點(diǎn)”田明明確表示，但其強(qiáng)調(diào)所謂的拐點(diǎn)指的是成交面積。

　　“2013年達(dá)到13億平方米，之后會(huì)逐步下來(lái)，可能會(huì)在13億到10億平方米之間波動(dòng)?？偭窟€是挺大的，只是過了最高點(diǎn)。”

　　并且，其指出這次調(diào)整可能需要兩到三年的時(shí)間。不過，即便伴隨著市場(chǎng)洗牌，房地產(chǎn)行業(yè)也不太可能出現(xiàn)斷崖式下跌和崩盤。一方面是需求總量依舊很大，另外政府也不會(huì)坐視不管。

　　在市場(chǎng)下行之時(shí)，相較于其他企業(yè)而言，朗詩(shī)自有一番“心思”。而田明亦直言，現(xiàn)時(shí)的朗詩(shī)不關(guān)注規(guī)模的增長(zhǎng)，而是強(qiáng)調(diào)自身的安全。

　　“2014年形勢(shì)不好，我所關(guān)注的不是交易量多少，而是整個(gè)過冬期間的現(xiàn)金流好不好，能不能把握發(fā)展的機(jī)會(huì)，能不能抄到底，商業(yè)模式、盈利模式能不能發(fā)生一些轉(zhuǎn)型調(diào)整。”田明如是說(shuō)。

　　在朗詩(shī)由業(yè)務(wù)單一的專業(yè)化公司向多元化的集團(tuán)公司、由重資產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)向輕資產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)方向轉(zhuǎn)型的背后或正是基于上述考量。

　　田明亦強(qiáng)調(diào)，把冬季防御工作做好，有能力的時(shí)候抄點(diǎn)底，然后把業(yè)務(wù)上做點(diǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，多一點(diǎn)小股操盤，多一點(diǎn)代建、技術(shù)服務(wù)是今后朗詩(shī)的發(fā)展方向。

　　而眼下，朗詩(shī)集團(tuán)的業(yè)務(wù)已經(jīng)涵蓋了地產(chǎn)開發(fā)、綠色科技服務(wù)、綠色養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以及綠色金融服務(wù)等板塊，多元化版圖已初具雛形。

　　據(jù)田明介紹，朗詩(shī)的地產(chǎn)金融是側(cè)重于綠色地產(chǎn)的，以后將作為一個(gè)資源整合者，在整合各種要素的時(shí)候，還是會(huì)進(jìn)入朗詩(shī)比較擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，有自己的特色，而不是有什么做什么。

　　“我們給它加“綠色”，是做我們擅長(zhǎng)的以及想做的東西，朗詩(shī)不想做一個(gè)什么都做的地產(chǎn)金融。”

　　然而，即便進(jìn)入綠地地產(chǎn)領(lǐng)域已逾十年，但外界亦不乏質(zhì)疑之聲。田明自己也坦承，朗詩(shī)做的綠色地產(chǎn)看上去很另類，商業(yè)模式不同于普通的地產(chǎn)商。尤其是在跑馬圈地、蘿卜快了不洗泥的時(shí)代，朗詩(shī)看上去更是非典型。

　　不過，對(duì)于外界的質(zhì)疑，田明回應(yīng)道：“我想說(shuō)的是，朗詩(shī)做綠色是真綠色，這個(gè)綠色是一步一步往前發(fā)展的，這個(gè)過程我覺得沒有終點(diǎn)，我永遠(yuǎn)不敢說(shuō)在某一天會(huì)達(dá)到終點(diǎn)。”

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)朗詩(shī)綠色地產(chǎn)有限公司董事局主席田明的2014博鰲房地論壇專訪節(jié)選(全文將刊載在《觀點(diǎn)》雜志2014博鰲房地產(chǎn)論壇特刊中)：

　　觀點(diǎn)新媒體：您對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的理解是怎樣的？

　　田明：中國(guó)經(jīng)濟(jì)從前30年的高速增長(zhǎng)逐步轉(zhuǎn)入到平穩(wěn)增長(zhǎng)期，這是大趨勢(shì)，并且增速可能還會(huì)進(jìn)一步放緩。中國(guó)房地產(chǎn)的黃金十年也已經(jīng)過去，這一輪將會(huì)是拐點(diǎn)。

　　大家總在討論拐點(diǎn)，但是對(duì)拐點(diǎn)有沒有定義？如果沒有定義的話，討論是沒有意義的。我所講的拐點(diǎn)是指成交面積，2013年達(dá)到13億平方米，之后會(huì)逐步下來(lái)，可能會(huì)在13億到10億平方米之間波動(dòng)?？偭窟€是挺大的，只是過了最高點(diǎn)。從這個(gè)角度上來(lái)講，增長(zhǎng)到了一個(gè)高點(diǎn)后開始回落，這個(gè)點(diǎn)就是拐點(diǎn)。我認(rèn)為房地產(chǎn)的拐點(diǎn)到了，2013年到了頂峰，2014年向下，所以說(shuō)是拐點(diǎn)。

　　這次調(diào)整可能需要兩到三年的時(shí)間，并且會(huì)伴隨著行業(yè)的洗牌，但是不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌，也不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)的崩盤。主要原因有兩個(gè)：第一，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總的需求量還是很大，10億平方米雖然比不上13億平方米，但量還是很大。有需求支撐注定了不會(huì)斷崖式下跌，也不會(huì)出現(xiàn)崩盤；第二，中國(guó)有比較強(qiáng)勢(shì)的政府，無(wú)論是中央政府還是地方政府，為了保證穩(wěn)定的GDP增長(zhǎng)、保證就業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定、地方財(cái)政收入和中央稅收等，會(huì)采取一些救市措施。

　　這次救市措施不會(huì)像4萬(wàn)億那么大，只是零零碎碎的微刺激，比如放松一部分調(diào)控政策、調(diào)整稅收優(yōu)惠等。所以，在這三年周期里會(huì)一直波動(dòng)下行，不會(huì)崩盤，這是我對(duì)這一輪周期的預(yù)測(cè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：成交量下去之后，價(jià)格會(huì)怎樣？

　　田明：2013年全國(guó)成交量是13億平方米，當(dāng)時(shí)所有地產(chǎn)商2014年的計(jì)劃都是按照35%的增長(zhǎng)來(lái)制定，按照這個(gè)量來(lái)準(zhǔn)備供給。現(xiàn)在的情況是市場(chǎng)可能不僅達(dá)不到13億平方米成交量，甚至比13億平方米低，這中間的落差有好幾億平方米。

　　解決這個(gè)落差的辦法就是降價(jià)。成交不足，很多開發(fā)商的房子賣不掉，就會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)金壓力，有人為了活命、為了資金流就會(huì)降價(jià)。一旦降價(jià)，就會(huì)帶動(dòng)周邊的樓盤降價(jià)。

　　觀點(diǎn)新媒體：朗詩(shī)會(huì)不會(huì)降價(jià)？

　　田明：不一定，要看情況來(lái)調(diào)整，企業(yè)隨行就市。為什么不說(shuō)朗詩(shī)不降價(jià)？因?yàn)槲覀円彩且粋€(gè)市場(chǎng)化企業(yè)，行情該降的時(shí)候就降。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年朗詩(shī)的目標(biāo)是140億，如果銷量上不去會(huì)降價(jià)嗎？

　　田明：我們?cè)?jīng)提出過2014年的計(jì)劃是140億，管理層還問過我要不要加一點(diǎn)，我說(shuō)你們把它減掉。朗詩(shī)不一定要140億，2014年形勢(shì)不好，我所關(guān)注的不是交易量多少，而是整個(gè)過冬期間的現(xiàn)金流好不好，能不能把握發(fā)展的機(jī)會(huì)，能不能抄到底，商業(yè)模式、盈利模式能不能發(fā)生一些轉(zhuǎn)型調(diào)整。

　　我不關(guān)注規(guī)模的增長(zhǎng)，以后房地產(chǎn)企業(yè)的趨勢(shì)不再是高增長(zhǎng)，不要老想著一年增長(zhǎng)多少規(guī)模，要更多地關(guān)注自己的安全，關(guān)注效益，有質(zhì)量地增長(zhǎng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：青杉資本作為朗詩(shī)綠色金融平臺(tái)，跟其它金融平臺(tái)相比，獨(dú)特之處在哪？

　　田明：在朗詩(shī)新的發(fā)展戰(zhàn)略里，綠色金融、地產(chǎn)金融是其中一個(gè)板塊，盡管現(xiàn)在還只是雛形，但是朗詩(shī)想培育它。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)公司專業(yè)細(xì)分做得不夠，像美國(guó)、日本、歐洲這些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的地產(chǎn)公司沒有我們這么大而全。國(guó)內(nèi)的一家地產(chǎn)公司相當(dāng)于國(guó)外好幾個(gè)公司。國(guó)外有做地產(chǎn)金融、投融資、地產(chǎn)開發(fā)、方案咨詢、技術(shù)服務(wù)、銷售代理以及物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)管理的公司，而國(guó)內(nèi)一個(gè)地產(chǎn)商里面就包含了全部，國(guó)外是專業(yè)細(xì)分了，所以我想將來(lái)中國(guó)的地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)這樣。

　　在五大業(yè)務(wù)板塊中，朗詩(shī)至少會(huì)保留三塊，包括地產(chǎn)金融、地產(chǎn)開發(fā)和技術(shù)服務(wù)。設(shè)立金融平臺(tái)是為朗詩(shī)地產(chǎn)內(nèi)部做服務(wù)的，后來(lái)朗詩(shī)地產(chǎn)也做代建業(yè)務(wù)、技術(shù)服務(wù)、小股操盤。這些主體的部分或者全部股權(quán)都是別人的，但跟朗詩(shī)有關(guān)系，朗詩(shī)要么提供技術(shù)服務(wù)，要么提供開發(fā)管理服務(wù)，要么小股操盤，而青杉資本要為這些非全資資產(chǎn)做一些金融服務(wù)。

　　朗詩(shī)也在考慮向業(yè)主提供一些購(gòu)房和裝修的短貸，在美國(guó)投資了項(xiàng)目，利用美國(guó)的團(tuán)隊(duì)以及現(xiàn)有項(xiàng)目組織投資美國(guó)的基金。朗詩(shī)有一些資產(chǎn)配置的要求，并且很多人也有資產(chǎn)配置的要求，我們會(huì)組織一些投資美國(guó)的基金，這樣就是把國(guó)內(nèi)、國(guó)外的業(yè)務(wù)分開，以后能夠站在國(guó)內(nèi)、國(guó)外的不同平臺(tái)上去看融資、投資環(huán)境，避免了過去單打一的局面。

　　朗詩(shī)的地產(chǎn)金融是側(cè)重于綠色地產(chǎn)的，以后作為一個(gè)資源整合者，在整合各種要素的時(shí)候，還是會(huì)進(jìn)入朗詩(shī)比較擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，有自己的特色，而不是有什么做什么。地產(chǎn)金融這一部分，我們給它加“綠色”，是做我們擅長(zhǎng)的以及想做的東西，朗詩(shī)不想做一個(gè)什么都做的地產(chǎn)金融。

　　觀點(diǎn)新媒體：青杉資本在今年會(huì)不會(huì)有一些新的動(dòng)作？

　　田明：青杉資本今年有可能會(huì)發(fā)行投資美國(guó)的基金，對(duì)客戶裝修、買房提供一些小額貸款，然后會(huì)繼續(xù)加大對(duì)朗詩(shī)以及非朗詩(shī)項(xiàng)目的金融服務(wù)，尤其是非朗詩(shī)項(xiàng)目的。

　　觀點(diǎn)新媒體：在金融方面，朗詩(shī)和復(fù)星有怎么的區(qū)別？

　　田明：朗詩(shī)是戰(zhàn)略導(dǎo)向型的，復(fù)星是投資型的，兩個(gè)不一樣。朗詩(shī)以后的地產(chǎn)開發(fā)就在香港上市公司，這是朗詩(shī)集團(tuán)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)。青杉資本是地產(chǎn)金融平臺(tái)，還有一個(gè)科技公司是技術(shù)服務(wù)平臺(tái)，養(yǎng)老也在嘗試，但是現(xiàn)在力度不會(huì)非常大，還在做技術(shù)、客戶服務(wù)方面的積累，為未來(lái)大張旗鼓地開展工作做好準(zhǔn)備。

　　開始要實(shí)踐，把產(chǎn)品弄好，把服務(wù)弄好，把老年服務(wù)摸透，在摸透的基礎(chǔ)上可能要制定一系列的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則，然后按照標(biāo)準(zhǔn)去培訓(xùn)，培訓(xùn)以后才能擴(kuò)容，否則做不好。

　　觀點(diǎn)新媒體：未來(lái)在養(yǎng)老地產(chǎn)方面是由朗詩(shī)單獨(dú)來(lái)做，還是傾向于跟一些保險(xiǎn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)合來(lái)做？

　　田明：應(yīng)該是朗詩(shī)為主來(lái)做，我們不想成為保險(xiǎn)資金整合的對(duì)象。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺得未來(lái)兩三年對(duì)朗詩(shī)來(lái)說(shuō)是機(jī)會(huì)？

　　田明：是的。把冬季防御工作做好，有能力的時(shí)候抄點(diǎn)底，然后把業(yè)務(wù)上做點(diǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，多一點(diǎn)小股操盤，多一點(diǎn)代建、技術(shù)服務(wù)。

　　整個(gè)盈利模式都改變了，既有投資的收益又有技術(shù)服務(wù)的收益，盈利模式更加多樣化了。

　　觀點(diǎn)新媒體：小股操盤及代建業(yè)務(wù)方面，選擇合作方有什么標(biāo)準(zhǔn)？

　　田明：朗詩(shī)的產(chǎn)品溢價(jià)力比別人高，對(duì)方要是愿意就跟我們談，朗詩(shī)來(lái)做可能讓項(xiàng)目賺得更多一些，或者對(duì)方做不成的項(xiàng)目朗詩(shī)還能幫其解套。

　　觀點(diǎn)新媒體：很多人都在質(zhì)疑綠色，在您看來(lái)，何為真正的綠色地產(chǎn)？

　　田明：我說(shuō)朗詩(shī)另類，一方面是說(shuō)朗詩(shī)是一個(gè)正派的企業(yè)，房地產(chǎn)商有幾個(gè)是正派的？大部分都不正派，正派的很少。另外，朗詩(shī)做的綠色地產(chǎn)看上去很另類，商業(yè)模式不同于普通的地產(chǎn)商。尤其是在跑馬圈地、蘿卜快了不洗泥的時(shí)代，朗詩(shī)看上去更是非典型。

　　我不知道被人問過多少遍了，朗詩(shī)做的是不是真正綠色？如果是真正的綠色，成本怎么收回來(lái)？怎么賺到錢？我想說(shuō)的是，朗詩(shī)做綠色是真綠色，這個(gè)綠色是一步一步往前發(fā)展的，這個(gè)過程我覺得沒有終點(diǎn)，我永遠(yuǎn)不敢說(shuō)在某一天會(huì)達(dá)到終點(diǎn)。

　　沒有最好，只有更好。朗詩(shī)開始做的產(chǎn)品比較綠色，但是我覺得還是有點(diǎn)問題，還在不停地升級(jí)換代，不停地演變、發(fā)展。

　　我們更多地想不是用高科技手段，或者非常復(fù)雜的手段去實(shí)現(xiàn)節(jié)能、低碳、舒適的目標(biāo)，更多想的是用簡(jiǎn)單技術(shù)實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。每個(gè)地方都有氣候條件，在這個(gè)氣候條件下都有最適合、最因地制宜的簡(jiǎn)單實(shí)用技術(shù)。

　　我們自己也做了很多，在外面也考察了很多。像延安的窯洞，冬暖夏涼，就是對(duì)當(dāng)?shù)貧夂?、?dāng)?shù)貤l件的合理運(yùn)用。

　　我們現(xiàn)在的想法是盡可能先做一個(gè)綠色的建筑，然后再用一定的設(shè)備、設(shè)施讓舒適度、節(jié)能得到解決。有很多的企業(yè)不去把建筑做好，而是靠高價(jià)的設(shè)備。

　　觀點(diǎn)新媒體：朗詩(shī)未來(lái)會(huì)往哪些區(qū)域擴(kuò)張？

　　田明：會(huì)往北方去，也會(huì)往南方去。朗詩(shī)在美國(guó)、歐洲已經(jīng)有項(xiàng)目了，華南會(huì)有，華北也會(huì)有。

　　有了上市平臺(tái)打通資本通道后，能夠解決融資問題，朗詩(shī)將利用好這個(gè)冬季，既做好安全防御，又借機(jī)會(huì)擴(kuò)張，這也正是我的戰(zhàn)略意圖所在。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 張常旺    審校：勞蓉蓉）