今年北京市房價持續(xù)下滑，使自住房價格優(yōu)勢不再明顯突出。普通二手住宅與自住房相比各方面優(yōu)勢更加凸顯，這也成為造成自住房高棄購率的重要原因之一。

　　自2013年10月北京市住建委發(fā)布推出自住型商品住房計劃后，截至2014年7月16日，共有44塊自住型商品房土地成交。自今年6月下旬起，已有金隅匯星苑、首創(chuàng)悅都匯和金隅匯景苑三個自住房項目陸續(xù)完成搖號并公布了搖號結果。與申購時的火爆場面不同，項目搖號后卻出現(xiàn)了較高的棄購率。今年北京市房價持續(xù)下滑，使自住房價格優(yōu)勢不再明顯突出。普通二手住宅與自住房相比各方面優(yōu)勢更加凸顯，這也成為造成自住房高棄購率的重要原因之一。

　　12個自住型商品房入市，搖號結果公示后棄購比例高

　　自住型商品房項目銷售均價低于周邊同地段、同品質(zhì)商品住宅價格30%的價格設置使得其一經(jīng)推出便備受購房者關注，近期入市的自住房項目申請均十分火爆，個別項目的申購戶數(shù)甚至超過了20萬。雖然推算下來中簽率極低，但依然牢牢鎖定了一部分購房需求，加重了購房者的觀望程度。從已經(jīng)完成搖號的三個自住房項目情況來看，金隅的兩個項目申購人數(shù)均超過了20萬，平均中簽率僅為1.2%。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，從已搖號的項目來看，中簽棄購者明顯超過了此前的預期，根據(jù)媒體報道，金隅?匯星苑中簽家庭棄購比例約為20%，首創(chuàng)?悅都匯這一比例則高達42%。中簽者棄購雖與自身經(jīng)濟承受能力有一定關系，但自住房本身地段較偏，周邊配套不足，項目建設品質(zhì)不確定等也是導致中簽者棄購的重要原因。但今年以來房價的下滑，或許成為購房者棄購的新的因素。

　　從后續(xù)即將入市的幾個自住房項目情況來看，大部分位于六環(huán)外或遠郊區(qū)縣，地理位置更加偏遠，預計這些項目搖號后，棄購比例將仍會維持在較高水平。

　　上半年北京房地產(chǎn)市場下行，自住房價格優(yōu)勢明顯減弱

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，在房地產(chǎn)市場整體下行的大背景下，2014年上半年北京市二手住宅價格平均降幅已達到7.3%，個別區(qū)域降幅更深。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，近期北京市二手房市場的明顯下行使得自住型商品房項目周邊樓盤中，出現(xiàn)了不少業(yè)主出售意愿高，讓利幅度大的房源，這部分降價房源與自住型商品房的價格差已縮小到了10%以內(nèi)，其中個別房源的價格甚至降到了低于自住房限價的水平，出現(xiàn)了較為突出的價格倒掛現(xiàn)象。如恒大御景灣項目附近的朝豐家園小區(qū)，目前正有不少掛牌價低于22000元/平方米的剛需戶型房源出售。這大大削弱了自住型商品房的價格優(yōu)勢。

　　張旭認為，除了自住房項目周邊小區(qū)出現(xiàn)不少低價二手房房源外，在全市二手房價格普降的情況下，部分與自住房項目環(huán)線位置相當，此前為剛需購房熱點的成熟商圈中樓盤降價也非常明顯。如距兩個已搖號的金隅項目5公里左右的管莊商圈中，京通苑、尚東閣等小區(qū)均有不少價格在1.8-2.2萬元/平方米的房源出售，與自住房項目相比，這些小區(qū)周邊配套更加完善，軌道和公路交通便利，價格也更具優(yōu)勢。

　　近期二手房客源增長，自住房項目附近客源回流尤其明顯

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，自6月底起，北京市二手住宅客源量出現(xiàn)較為明顯的回升，截至目前，全市7月日均新增客源量與6月相比已上升18.4%。7月上半月二手住宅成交量與6月同期相比也有30.7%的增長。而據(jù)鏈家地產(chǎn)相關門店反饋，首個自住商品房搖號結束后，該項目附近商圈客源量增長尤其明顯，對于成交也產(chǎn)生了一定拉動作用。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，雖然客源量增加主要是受近期市場形勢影響，但自住型商品房搖號對于促進客源回升也產(chǎn)生了一定積極的影響。一方面，自住型商品房極低的中簽率使得部分申購失敗者回歸普通二手住宅市場，而其較高的棄購率也降低了購房者對于自住商品房的預期；另一方面，近期北京市房價明顯下滑，間接削弱了自住型商品房的價格優(yōu)勢，使得認同自住房價格的部分購房者觀望情緒有所減弱。

　　小結：

　　由于自住型商品房項目銷售價格在土地出讓時就已固定，在市場形勢發(fā)生變化時，與普通二手住宅市場相比，其價格彈性極小。近期市場冷淡，二手住宅價格下滑明顯，對于自住房來說最重要的價格優(yōu)勢明顯被削弱。而與自住型商品房相比，普通二手住宅還具有隨時入住，不用搖號，社區(qū)周邊配套較為成熟，可隨時出售且不用上繳部分出售收益等優(yōu)點。隨著自住房項目陸續(xù)入市，其神秘面紗逐漸被揭開，購房者對于自住型商品房的了解也日益加深。一方面購房者對于自住房逐漸形成理性的判斷和預期，預計未來自住型商品房項目的熱度會逐漸降低；另一方面，在當前的市場形勢下，與自住型商品房相比，普通二手住宅優(yōu)勢凸顯，這有助于降低購房者觀望情緒，促進部分購房者回流普通二手住宅市場。