在整體經(jīng)濟增長放緩的大環(huán)境下，深圳辦公樓市場持續(xù)保持需求旺盛的態(tài)勢，并且甲級辦公樓租金環(huán)比增幅連續(xù)六個季度領(lǐng)跑北上廣。

　　2014年第二季度深圳房地產(chǎn)市場回顧——

　　深圳甲級辦公樓租金環(huán)比增幅持續(xù)六季領(lǐng)跑北上廣；零售物業(yè)租賃需求穩(wěn)中有升，但租金增速放緩

　　2014年第二季度，金融方面的政策性利好因素繼續(xù)強勁刺激甲級辦公樓需求。仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅表示：“本季度，由金融業(yè)引導(dǎo)的深圳辦公樓需求受多方面的創(chuàng)新金融平臺持續(xù)提振，深圳金融企業(yè)的擴張和新設(shè)立辦公室的需求尤為活躍，并帶動第三產(chǎn)業(yè)擴張需求，使整體租賃成交保持積極勢頭。”詢盤量及進駐率的上升使業(yè)主租金叫價能力增強，福田及羅湖區(qū)甲級辦公樓租金均有不同程度的上漲。零售物業(yè)市場方面，本季度零售商對核心區(qū)域的零售物業(yè)需求仍然較強，為了滿足業(yè)務(wù)需要和對市場復(fù)蘇的良好展望，不少零售商向新興區(qū)域進行擴展，帶動整體租賃需求穩(wěn)中有升。但業(yè)主上調(diào)租金信心受未來大量新增供應(yīng)影響，導(dǎo)致租金增速繼續(xù)放緩。工業(yè)物業(yè)市場，得益于歐洲和美國消費板塊的緩慢復(fù)蘇，出口企業(yè)訂單有所增加，出口型企業(yè)對保稅倉庫的需求呈現(xiàn)漸趨上升的跡象，但有承租意向的企業(yè)仍在物色租金較為合理、設(shè)備較為先進的倉庫，導(dǎo)致本季度錄得交易不多。

　　甲級辦公樓

　　金融企業(yè)需求帶動租賃市場活躍。國務(wù)院常務(wù)會議部署落實和加大金融對實體經(jīng)濟支持、深圳市發(fā)布《關(guān)于支持互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新發(fā)展的指導(dǎo)意見》、前海金融優(yōu)惠政策以及證監(jiān)會放寬公司公開募股條件、重啟IPO進程等一系列政策扶持持續(xù)營造良好的市場氣氛。由金融業(yè)引導(dǎo)的深圳辦公樓需求受多方面的創(chuàng)新金融平臺持續(xù)提振，深圳金融企業(yè)的擴張和新設(shè)立辦公室的需求尤為活躍，并帶動第三產(chǎn)業(yè)擴張需求，使整體租賃成交保持積極勢頭。

　　2014年第二季度，深圳有兩個甲級辦公樓項目落成，為市場新增約共15.3萬平方米的供應(yīng)量。截至第二季度末，深圳甲級辦公樓總存量為309萬平方米。但是兩個新項目約70%的進駐率及銷售率，加上優(yōu)質(zhì)甲級辦公樓的空置率不斷下降，導(dǎo)致本季度凈吸納量高達17.4萬平方米，約為上季度的兩倍。同時，深圳全市整體空置率由上季度的7.8%降至本季度的6.8%。

　　詢盤量及進駐率上升，增強業(yè)主上調(diào)租金信心。仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅指出，在辦公樓租賃市場持續(xù)活躍的支持下，詢盤量及進駐率的上升使業(yè)主租金叫價能力增強。福田及羅湖區(qū)甲級辦公樓租金均有不同程度的上漲。其中，福田區(qū)環(huán)比上漲達3.6%。受福田區(qū)辦公樓租金漲幅的帶動，本季度全市平均租金水平環(huán)比上漲3.2%，至199元每平方米每月(建筑面積)。該環(huán)比升幅自2013年第二季度起，已持續(xù)6個季度領(lǐng)跑國內(nèi)其他一線城市。

　　擔(dān)憂資本值升值受壓，甲級辦公樓投資市場平淡。在中國經(jīng)濟潛在增長率有下行趨勢的壓力下，投資者表現(xiàn)謹慎，并持觀望態(tài)度，而支撐整體投資市場的主要是有自用需求的內(nèi)資公司，但是他們的預(yù)算受限，加上投資者擔(dān)心資本值升值潛力減弱，導(dǎo)致本季度甲級辦公樓市場交投平淡。因此，整體資本值升幅持續(xù)放緩，環(huán)比升幅較上季度再下調(diào)0.1個百分點至1.1%。由于資本值升幅低于租金升幅，導(dǎo)致回報率微升0.1個百分點至4.9%。

　　2014年下半年市場展望：展望未來，夏春毅表示，金融業(yè)以及專業(yè)服務(wù)行業(yè)在深圳政策利好因素的吸引下，在深圳新設(shè)立與擴張辦公室的需求將維持強勁的勢頭。因個別項目延誤，導(dǎo)致今年供應(yīng)量下調(diào)至40萬平方米。夏春毅對深圳全年租賃市場行情預(yù)期樂觀，雖然今年供應(yīng)量低于去年，但預(yù)計今年凈吸納量仍和去年規(guī)模相約，約達45萬平方米，同時預(yù)測全年空置率將同比下降至9-10%。

　　由于部分位于羅湖、福田區(qū)的優(yōu)質(zhì)甲級辦公樓呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，長期保持滿租狀態(tài)，業(yè)主對市場信心增強，導(dǎo)致在物色新租戶或續(xù)租現(xiàn)有客戶時紛紛上調(diào)租金，預(yù)計下半年中心區(qū)域租金進一步上漲將帶動市場整體租金，夏春毅預(yù)計2014年租金增長會高于上季度預(yù)測值，將同比上升8-10%。

　　零售物業(yè)

　　租賃需求增速平穩(wěn)，餐飲品牌擴張主導(dǎo)市場。受深圳經(jīng)濟數(shù)據(jù)第一季度達到預(yù)期影響，人民消費信心水平有所增強，2014年第二季度的4、5月，深圳市零售消費總額達730億，與去年同期相比增幅達10.1%。零售商對核心區(qū)域的零售物業(yè)需求仍然較強，為了滿足業(yè)務(wù)需要和對市場復(fù)蘇的良好展望，不少零售商向新興區(qū)域進行擴展，帶動整體租賃需求穩(wěn)中有升。

　　2014年第二季度，位于福田區(qū)的世紀(jì)匯投入運營( 5.9萬平方米)。目前，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量約為247萬平方米(建筑面積)。

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部副董事孫燕玫表示，受電子商務(wù)興起的影響，時尚服飾擴張需求仍然疲軟。本季度新開設(shè)店鋪中，逾65%為餐飲店鋪，主要集中于福田和寶安區(qū)。此外，像海岸城、京基百衲空間這類較成熟并已得到消費者認可的零售物業(yè)，特別受到快時尚及美容/個人護理零售商的青睞。由于該類需求旺盛，再加上新開業(yè)物業(yè)進駐率不錯，帶動市場凈吸納量明顯上漲，達到約7.65萬平方米(建筑面積)，推動整體空置率持續(xù)下降，從上季度的4.8%降至本季度的4.0%。

　　租金增速繼續(xù)放緩，投資市場表現(xiàn)穩(wěn)定，無大宗成交。由于下半年將新增超過50萬平方米(建筑面積)的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，未來大量的供應(yīng)給予租戶更多選擇，加上服飾類零售商擴張緩慢，業(yè)主上調(diào)租金信心受影響，導(dǎo)致本季度商場首層平均租金僅環(huán)比上升0.7%，至531元每平方米每月(建筑面積)。與此同時，本季度投資市場表現(xiàn)穩(wěn)定，并無大宗成交。由于租金增長疲軟，本季度資本值增幅輕微。

　　2014年下半年市場展望：預(yù)計未來6個月新供應(yīng)量龐大，準(zhǔn)備開業(yè)的總供應(yīng)量達52萬平方米(建筑面積)。新增供應(yīng)主要集中在龍華新區(qū)及龍崗區(qū)等新興商圈。孫燕玫認為，雖然大量供應(yīng)預(yù)計為全市空置率帶來上升壓力，但由于位于市中心的新項目預(yù)期預(yù)租率較高，而新興商圈如龍華、龍崗等區(qū)域的新項目亦錄得不俗的預(yù)租水平，相信能夠抵消部分空置率壓力，預(yù)計年末空置率將上升至8-10%。

　　租金方面，孫燕玫預(yù)計，大量新增供應(yīng)將為租金升幅帶來壓力，但中心區(qū)域的成熟商場對零售商依然具有較強的吸引力，非核心區(qū)域的零售物業(yè)則有機會通過降低租金叫價吸引零售商向外擴展?？傮w而言，受承租能力較強的零售商帶動，2014年商場首層平均租金增幅將保持平穩(wěn)，預(yù)計將獲得2-4%的年增長率。

　　工業(yè)物業(yè)

　　出口近5個月首次錄得正增長，帶動保稅倉庫租金上升。深圳出口降幅繼續(xù)收窄，在2014年5月份錄得同比增長2.2%，4-5月出口總額達425億美元。得益于歐洲和美國消費板塊的緩慢復(fù)蘇，出口企業(yè)訂單有所增加。此外，人民幣匯率在今年1月份觸底后輕微反彈，出口企業(yè)的盈利能力有所提升。仲量聯(lián)行深圳工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)陳劍鋒表示，本季度，出口型企業(yè)對保稅倉庫的需求呈現(xiàn)漸趨上升的跡象，但有承租意向的企業(yè)仍在物色租金較為合理、設(shè)備較為先進的倉庫，導(dǎo)致本季度錄得交易不多，僅中外運4月份承租位于鹽田后方普洛斯倉庫約2萬平方米。截至第二季度，空置率大致與上季度持平，為19.6%。鹽田、前海及寶安區(qū)的部分業(yè)主仍看好今年下半年的出口貿(mào)易量，適當(dāng)調(diào)高了租金，使租金重回到一年前的水平。整體保稅物流倉庫租金出現(xiàn)上揚，環(huán)比上升約2.0%，達到34.8元每平方米每月。

　　非保稅倉庫空置率仍處于高位，龍崗領(lǐng)頭帶動租金增長。深圳二季度前兩個月的社會消費品零售總額達到730.10億元人民幣，同比增長10.1%，較2013年同期7.1%的增速有所上升。龍崗非保稅倉庫三個季度以來均沒有錄得租金漲幅，在本季度回升到30元人民幣，重回2013年第三季度水平，帶動整體非保稅倉庫租金環(huán)比上升1.8%。但是，陳劍鋒指出，由于目前零售企業(yè)的盈利能力仍然較弱，承租能力仍然較低，導(dǎo)致部分位于龍崗和前海的非保稅倉庫的租戶出現(xiàn)退租情況，輕微拉升非保稅倉庫的整體空置率至25.3%。

　　2014年下半年市場展望：本年度新增保稅及非保稅倉庫落成均推遲，空置率有望改善。

　　預(yù)計2014年世界經(jīng)濟整體將漸趨穩(wěn)定，中國出口總額降幅亦會收窄，但發(fā)展商對出口貿(mào)易仍持謹慎態(tài)度。在供應(yīng)方面，預(yù)計平湖中外運物流中心保稅倉庫(建筑面積約25萬平方米)將于2014年10月落成。陳劍鋒分析指，隨著出口的逐步提振，今年上半年出口型企業(yè)，對保稅倉庫的需求出現(xiàn)輕微的谷底反彈跡象，預(yù)計下半年保稅倉庫的成交將會有上升趨勢。加上下半年沒有新增供應(yīng)，保稅倉庫全年空置率預(yù)計將下調(diào)至約17-20%，并支撐保稅倉庫租金緩慢上漲，全年預(yù)計上漲約2-4%，但增幅仍較2013年相比低約5%。

　　另一方面，拉動內(nèi)需、刺激國民消費才能實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)定增長的意識逐漸成為主流，陳劍鋒預(yù)計深圳社會零售總額將繼續(xù)走高，電商及第三方物流公司的高速發(fā)展成為非保稅倉庫的需求推動力。供應(yīng)方面，原本預(yù)計在2014年落成、主要為自用的非保稅倉庫均未動工，導(dǎo)致今年無新增供應(yīng)。預(yù)計對現(xiàn)有非保稅倉庫入駐率的提高有促進作用，也將有利于全年非保稅倉庫租金的平穩(wěn)增長，預(yù)計全年租金上升2-4%。

　　市場前景

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗總結(jié)：“在整體經(jīng)濟增長放緩的大環(huán)境下，深圳辦公樓市場持續(xù)保持需求旺盛的態(tài)勢，并且甲級辦公樓租金環(huán)比增幅連續(xù)六個季度領(lǐng)跑北上廣，顯示了深圳作為金融改革的前沿陣地，通過信貸改革和金融創(chuàng)新等一系列方式對實業(yè)經(jīng)濟的刺激作用，逐漸加大企業(yè)遷移深圳或加大深圳區(qū)域職能功能的影響，這將不僅拉動辦公樓需求的內(nèi)生增長，還將逐漸有效地改變深圳辦公樓結(jié)構(gòu)性需求，加大金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)的市場份額，形成良性循環(huán)。這些有利因素將保持年內(nèi)辦公樓市場的穩(wěn)速增長勢頭，并降低未來幾年供應(yīng)量大增對空置率和租金的影響。”