今年三月進(jìn)行的北京TMT企業(yè)租戶調(diào)研顯示，絕大多數(shù)北京TMT企業(yè)戰(zhàn)略定位為繼續(xù)快速擴(kuò)張。但同時(shí)面對(duì)高租金成本的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀，很多企業(yè)正在思考未來(lái)將如何在中國(guó)最昂貴的辦公租賃市場(chǎng)取得進(jìn)一步發(fā)展。

　　·現(xiàn)階段，中國(guó)TMT(即電信、媒體及高科技)產(chǎn)業(yè)蓬勃的發(fā)展態(tài)勢(shì)在北京變現(xiàn)的最為顯著。素有“中國(guó)硅谷”之稱的北京中關(guān)村，擁有18,000多家企業(yè)，從業(yè)人員達(dá)164.5萬(wàn)人，其中電子/信息技術(shù)類企業(yè)數(shù)量居多，占比為57%。

　　.由于北京TMT企業(yè)的員工數(shù)量不斷增長(zhǎng)，使TMT企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)的需求位居各行業(yè)之首。2013年TMT類企業(yè)辦公面積凈吸納量高達(dá)74,900平方米，占當(dāng)年凈吸納量近30%，領(lǐng)先于其他行業(yè)。

　　. DTZ戴德梁行今年三月進(jìn)行的北京TMT企業(yè)租戶調(diào)研顯示，絕大多數(shù)北京TMT企業(yè)戰(zhàn)略定位為繼續(xù)快速擴(kuò)張。但同時(shí)面對(duì)高租金成本的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀，很多企業(yè)正在思考未來(lái)將如何在中國(guó)最昂貴的辦公租賃市場(chǎng)取得進(jìn)一步發(fā)展。

　　.調(diào)查顯示，越來(lái)越多的全國(guó)性大型TMT企業(yè)會(huì)選擇將他們的勞動(dòng)密集型部門遷至近郊科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，遠(yuǎn)離租金昂貴的核心辦公區(qū)。

　　.進(jìn)一步研究還發(fā)現(xiàn)，一些中等規(guī)模TMT企業(yè)更青睞租賃辦公物業(yè)，而新興的TMT企業(yè)巨頭則更熱衷于購(gòu)買整棟辦公樓或者通過(guò)獲取土地而自行開發(fā)辦公樓。

　　.無(wú)論是在產(chǎn)業(yè)園區(qū)自行開發(fā)辦公樓還是在現(xiàn)有辦公商圈租用辦公樓，絕大部分TMT企業(yè)傾向于進(jìn)駐擁有統(tǒng)一業(yè)權(quán)的辦公物業(yè)，以滿足他們對(duì)于高科技辦公環(huán)境的需求。

　　三分之一的中國(guó)主要TMT企業(yè)將總部設(shè)在北京

　　目前中國(guó)241家大型TMT上市企業(yè)中，有近34%的企業(yè)總部選址北京(圖1)。

　　北京對(duì)TMT行業(yè)的吸引力并不令人意外。作為國(guó)家首都，北京是61個(gè)國(guó)家部委和政府機(jī)關(guān)所在地，政治中心所產(chǎn)生的巨大集聚效應(yīng)也使北京成為全國(guó)高科技及信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的國(guó)家級(jí)孵化中心。

　　北京在人力資源方面的領(lǐng)先地位是其另一大優(yōu)勢(shì)。坐擁120所高校，每年輸出152,000名畢業(yè)生，具備提供高質(zhì)量勞動(dòng)力的優(yōu)勢(shì)使得北京穩(wěn)處TMT行業(yè)發(fā)展的最前沿。

　　過(guò)去十年間，北京市的信息技術(shù)、計(jì)算機(jī)軟硬件及服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅猛，其增速甚至超過(guò)了全市的地區(qū)生產(chǎn)總值增速。2013年北京市信息技術(shù)、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)行業(yè)的地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)1749.6億元，占北京市地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為9.0%，相較于十年前7.5%的份額，其對(duì)北京GDP的貢獻(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)(圖2)。

　　另外，北京TMT行業(yè)為科技人才、企業(yè)家與中央政府之間提供了強(qiáng)大的關(guān)聯(lián)與集聚效應(yīng)，因此行業(yè)對(duì)私募基金和風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)也有著極強(qiáng)的吸引力。2013年，北京TMT行業(yè)以101宗的投資數(shù)量和超過(guò)10億美元的投資總額遙遙領(lǐng)先中國(guó)其他主要城市(圖3)。

　　素有“中國(guó)硅谷”之稱的北京中關(guān)村是全國(guó)領(lǐng)先的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，中關(guān)村規(guī)劃為“一區(qū)多園”的發(fā)展格局，逐步劃分出13個(gè)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，分布于城市中心及市郊區(qū)域。截止2013年底，其中10個(gè)主要園區(qū)承載的企業(yè)數(shù)量達(dá)18,000家，從業(yè)人員約164.5萬(wàn)人(圖4，圖5)。

　　在這18,000家企業(yè)中，有10,200家屬于電子/信息技術(shù)類相關(guān)產(chǎn)業(yè)，占比達(dá)57%(圖6)。在將北京作為總部的大型上市TMT企業(yè)中，目前有超過(guò)65%的企業(yè)選擇入駐中關(guān)村的某個(gè)園區(qū)。TMT企業(yè)集聚效應(yīng)最明顯的要數(shù)海淀區(qū)——這是北京最早建立高科技園區(qū)，并逐步發(fā)展為中關(guān)村科技園區(qū)，這里超過(guò)60%的辦公面積被TMT企業(yè)所租賃。

　　事實(shí)上幾乎所有中國(guó)的TMT企業(yè)巨頭要么將總部設(shè)在北京，要么將部分營(yíng)運(yùn)功能設(shè)在北京。這些企業(yè)巨頭包括阿里巴巴、百度、騰訊、聯(lián)想、網(wǎng)易、搜狐、盛大、完美世界和華為，其中許多企業(yè)已在海外上市，且最近在海內(nèi)外大舉并購(gòu)擴(kuò)張。從位于北京的總部，這些企業(yè)的影響力輻射到全中國(guó)，乃至全世界的其他角落。

　　對(duì)于那些信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)巨頭，北京最吸引他們的原因之一便是這座城市對(duì)最優(yōu)秀人才的吸引及凝聚力全國(guó)領(lǐng)先。另一方面則是北京擁有信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)所需的強(qiáng)大的基礎(chǔ)設(shè)施：從市政基礎(chǔ)設(shè)施到信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，從高速寬帶網(wǎng)系統(tǒng)、無(wú)線網(wǎng)絡(luò)覆蓋到高速光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，無(wú)所不含。一些科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)還提供綜合服務(wù)管理平臺(tái)、軟件質(zhì)量管理平臺(tái)、軟件開發(fā)和測(cè)試平臺(tái)以及軟件工具庫(kù)等多個(gè)組成部分。因此，北京為TMT公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了充足的人力資本和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施。

　　TMT成為北京寫字樓需求的主要驅(qū)動(dòng)

　　類似于美國(guó)舊金山和印度班加羅爾，日益增長(zhǎng)的TMT企業(yè)對(duì)寫字樓的租賃需求已成為北京甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)的新增長(zhǎng)極。全球范圍內(nèi)的創(chuàng)新投資正在加速TMT企業(yè)成長(zhǎng)迅速，同樣，中國(guó)也已建立起一套國(guó)家級(jí)高新技術(shù)及信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略創(chuàng)新規(guī)劃。因此，對(duì)國(guó)內(nèi)TMT產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持已成為一項(xiàng)重要的、長(zhǎng)期的政府舉措。

　　基于政府層面的政策支持，中國(guó)TMT行業(yè)迎來(lái)繁榮發(fā)展時(shí)期，并已成為北京寫字樓租賃市場(chǎng)的最主要需求者。2013年，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓吸納總量約為250,000平方米，其中30%的辦公面積被TMT行業(yè)所吸納，超過(guò)了占比24.3%的金融行業(yè)，在各個(gè)行業(yè)中居于首位(表1)。

　　北京TMT企業(yè)選址策略調(diào)查：（略）

　　-多數(shù)受訪企業(yè)堅(jiān)信未來(lái)中國(guó)TMT行業(yè)將持續(xù)快速發(fā)展

　　-多數(shù)受訪TMT企業(yè)對(duì)新辦公設(shè)施的需求源于公司自身的擴(kuò)張計(jì)劃

　　-望京和中關(guān)村軟件園受到企業(yè)特別青睞

　　-受訪TMT企業(yè)仍在考慮如何降低租金成本

　　-TMT企業(yè)傾向于選擇租賃統(tǒng)一業(yè)權(quán)的寫字樓

　　-辦公樓的租金和品質(zhì)是企業(yè)首要考慮因素

　　-北京TMT企業(yè)辦公選址動(dòng)向

　　未來(lái)展望（略）

　　DTZ戴德梁行：北京TMT企業(yè)辦公選址需求分析報(bào)告——擴(kuò)張與減租的雙重制衡