優(yōu)質(zhì)寫字樓市場方面，全市需求平穩(wěn)，空置穩(wěn)步去化，租金保持平穩(wěn)。而優(yōu)質(zhì)商鋪市場中，運(yùn)營成熟的購物中心仍然吸引零售商擴(kuò)張及新品牌進(jìn)駐，但個別購物中心去化緩慢，租金有所下調(diào)。

　　2014年第二季度廣州房地產(chǎn)市場回顧

　　2014年7月15日，廣州—全球領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕(CBRE)今日發(fā)布2014年第二季度廣州房地產(chǎn)市場回顧。優(yōu)質(zhì)寫字樓市場方面，全市需求平穩(wěn)，空置穩(wěn)步去化，租金保持平穩(wěn)。而優(yōu)質(zhì)商鋪市場中，運(yùn)營成熟的購物中心仍然吸引零售商擴(kuò)張及新品牌進(jìn)駐，但個別購物中心去化緩慢，租金有所下調(diào)。另外，廣州物流倉儲市場經(jīng)過六個沒有新增供應(yīng)的季度后，本季錄得一由保稅倉轉(zhuǎn)為普通倉的新增供應(yīng)，但由于全市整體空置水平仍較低，供應(yīng)仍偏緊，租金小幅上漲。最后，限價限簽政策的松動，令此前積壓的高檔住宅交易順利通過網(wǎng)簽，但限購政策的持續(xù)、住房信貸偏緊以及買家濃厚的觀望情緒，仍抑制整體需求。

　　優(yōu)質(zhì)寫字樓

　　廣州自2010年第二季度以來首個季度未錄得新增寫字樓市場項目入市。優(yōu)質(zhì)寫字樓整體需求保持穩(wěn)定，小面積的擴(kuò)張及升級需求帶動現(xiàn)有空置面積逐步去化，全市平均空置率環(huán)比下降1個百分點(diǎn)至12.0%。季內(nèi)較大面積的租賃成交仍以搬遷為主。租戶繼續(xù)青睞新興商務(wù)區(qū)日益成熟的商務(wù)氛圍及合理的租金報價，繼今年一季度之后，本季再錄得數(shù)個知名租戶擴(kuò)張并遷入珠江新城。例如英國領(lǐng)事館由越秀區(qū)遷出，在廣州國際金融中心擴(kuò)租，而花旗銀行則進(jìn)入珠江新城擴(kuò)張業(yè)務(wù)，入駐建滔廣場。此外，行業(yè)的快速發(fā)展令科技企業(yè)對優(yōu)質(zhì)寫字樓需求及承租能力均有所提升。如本季度即有位于天河區(qū)乙級寫字樓的某網(wǎng)絡(luò)游戲公司正積極尋求同區(qū)甲級寫字樓可租面積，且面積需求有明顯的增加。

　　珠江新城在持續(xù)需求的支撐下，租金保持平穩(wěn)。而越秀區(qū)個別樓宇在租戶遷出后空置去化趨緩，租金出現(xiàn)松動。全市整體租金水平與上季度持平，報每月每平方米133.8元。

　　2014年下半年將有約30萬平方米寫字樓交付使用，其中約22萬平方米位于珠江新城。鑒于珠江新城四個項目有相當(dāng)一部分將為業(yè)主自用或已成功預(yù)租，預(yù)計短期內(nèi)對市場租金的壓力有限。因此盡管未來兩年市場將面臨供應(yīng)高峰，但在當(dāng)期穩(wěn)定需求的支撐下，料全市租金水平在年內(nèi)仍將保持大體平穩(wěn)。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

　　本季度廣州零售市場無新增供應(yīng)。服飾零售商對在廣州擴(kuò)張持謹(jǐn)慎態(tài)度，在物業(yè)選擇上則更偏向成熟購物中心。鑒于目前成熟購物中心可租賃面積有限成交較少，全市零售物業(yè)整體空置率較上季環(huán)比微降0.5個百分點(diǎn)至8.9%。Roger Vivier及FURLA兩品牌本季度首進(jìn)廣州，分別入駐太古匯及麗柏廣場。國際快時尚品牌仍積極在核心商圈擴(kuò)張。餐飲租戶亦繼續(xù)積極擴(kuò)張：本地品牌開飯餐廳在萬菱匯和保利中環(huán)廣場圍擋，臺灣知名餐廳鼎泰豐亦將落戶太古匯開出廣州首店。

　　本季成熟購物中心繼續(xù)調(diào)整定位及租戶組合。正佳廣場在與友誼百貨續(xù)約時將其原3萬平方米租賃面積縮減至一半，計劃將其余面積打造為水族館。新興購物中心主要對知名品牌提供租金優(yōu)惠以迅速改善人流，但也有個別業(yè)主全面下調(diào)租金，以加速面積去化。受此帶動，全市租金環(huán)比小幅下降0.4%，報每日每平方米44.0元。

　　未來六個月廣州將新增四個購物中心，總建筑面積約為37萬平方米。新項目均位于新興商圈，分布在番禺、白云和珠江新城。由于當(dāng)前實體零售環(huán)境未有明顯改善，新興購物中心的租金將持續(xù)承壓。而另一方面運(yùn)營較好的成熟購物中心繼續(xù)提升物業(yè)整體盈利水平，仍有調(diào)升租金意愿。兩相作用下，預(yù)計未來全市整體零售租金大體仍將趨穩(wěn)。

　　物流設(shè)施

　　此前廣州物流設(shè)施市場已連續(xù)六個季度無新增供應(yīng)。相比供應(yīng)緊缺但需求強(qiáng)勁的普通物流倉儲空間，廣州的部分保稅倉庫常年擁有相當(dāng)?shù)拿娣e空置，令部分運(yùn)營商萌生改變用途之意。本季度位于花都區(qū)的某物流園業(yè)主將部分保稅倉庫調(diào)整為普通倉儲，為廣州物流市場帶來約18,000平方米的新增供應(yīng)，成為自2012年第三季度以來市場首次出現(xiàn)新增供應(yīng)。需求方面，本季度持續(xù)錄得較大面積的租賃案例：順豐優(yōu)選承租普洛斯新塘物流園約10,000平方米的倉儲面積。此外，某手機(jī)制造商承租了普洛斯云埔物流園5,000平方米倉儲面積。廣州東部物流倉由于受租戶青睞，且空置率較低，因此部分項目在季內(nèi)錄得租金上調(diào)，推動全市物流設(shè)施平均租金環(huán)比小幅上漲0.6%，至季末的每月每平方米30.6元。

　　盡管有部分物流企業(yè)或電商選擇自建或訂制物流倉儲，將分散對公共型物流設(shè)施的租賃需求。但由于物業(yè)交付或略有延遲或建筑工期仍需時日，預(yù)計市場短期內(nèi)供應(yīng)緊缺的局面仍將持續(xù)。

　　如某電商預(yù)計本將在年內(nèi)落成的東莞訂制倉庫預(yù)計將不能如期完工，故續(xù)簽廣州市內(nèi)物流倉半年。因此，在2014年末寶灣物流園二期約11萬平方米交付前，租金預(yù)計仍將有小幅上漲。

　　高檔住宅

　　本季度的新增供應(yīng)并無全新項目開盤，均為現(xiàn)有項目加推，包括位于珠江新城的中海花城灣、位于白云新城的保利云禧和位于番禺的星河灣海怡半島。此前為抑制房價上漲，廣州市一直實行限價限簽政策。該政策執(zhí)行自本年初起有所放松。這一政策轉(zhuǎn)變令此前積壓的高檔住宅交易順利通過網(wǎng)簽，導(dǎo)致廣州近兩個季度有記錄的高檔住宅成交量較上年末明顯增加。盡管如此，廣州住宅限購政策并未松動，銀行住房信貸亦持續(xù)偏緊，買家觀望情緒濃厚，仍抑制整體需求。

　　廣州市高檔住宅市場尚未出現(xiàn)如普通住宅市場般顯著降價和優(yōu)惠的個案，開發(fā)商普遍保持謹(jǐn)慎。本季度大部分項目價格水平仍保持穩(wěn)定，亦有個別項目因為成交盤源較為優(yōu)質(zhì)，價格有所上漲。受此帶動下，廣州全市高檔住宅價格環(huán)比微漲0.6%至季末的每平方米41,167元。

　　預(yù)計未來六個月，位于天河和番禺的三個項目將加推新一期單位。盡管住宅政策有所放松，但鑒于國家鼓勵自住需求、抑制投資及投機(jī)需求的基本方向并未發(fā)生改變，估計近期徹底放開限購政策的可能性較小。受此影響，預(yù)計未來廣州高檔住宅銷售市場將持續(xù)放緩，價格下調(diào)壓力加大。