在中國(guó)大陸、韓國(guó)和臺(tái)灣，過(guò)去兩年加速放寬保險(xiǎn)公司參與房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，包括加大房地產(chǎn)投資金額上限和簡(jiǎn)化投資海外物業(yè)的程序?qū)徟?/h3>

　　大量亞洲保險(xiǎn)公司物色海外房地產(chǎn)項(xiàng)目

　　2014年月7月15日，北京–世邦魏理仕最新研究報(bào)告《投資法規(guī)松綁，亞洲保險(xiǎn)業(yè)投資房地產(chǎn)升溫》指出，亞洲各國(guó)正加速放寬保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)的監(jiān)管限制，這有助于推動(dòng)房地產(chǎn)的投資活動(dòng)。在亞洲，有關(guān)保險(xiǎn)公司投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的金額規(guī)限一向甚為嚴(yán)格。然而，隨著區(qū)內(nèi)一些國(guó)家開始放寬海外直接投資，容許更多資金投放到地產(chǎn)市場(chǎng)，并且簡(jiǎn)化了審批流程，情況發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

　　房地產(chǎn)投資潛力巨大

　　來(lái)自亞洲十個(gè)司法管轄區(qū)的保險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表明，2013年底亞洲保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)值高達(dá)6.7萬(wàn)億美元，高出了美國(guó)的5.8萬(wàn)億美元和英國(guó)的3萬(wàn)億美元。以資產(chǎn)值計(jì)算，日本為最大的保險(xiǎn)市場(chǎng)，掌管3.3萬(wàn)億美元資產(chǎn)，其余資產(chǎn)主要由中國(guó)、韓國(guó)和臺(tái)灣的保險(xiǎn)公司擁有，這四個(gè)國(guó)家總共占亞洲保險(xiǎn)資產(chǎn)約九成。

　　受嚴(yán)格的監(jiān)管政策尤其是對(duì)海外投資監(jiān)管甚嚴(yán)的影響，亞洲保險(xiǎn)公司投放于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金比例一向較少。其大多數(shù)海外投資均為流動(dòng)性和透明度較高的資產(chǎn)，如股票、現(xiàn)金、固定收益和政府債券。

　　“亞洲保險(xiǎn)公司已經(jīng)看到，養(yǎng)老金計(jì)劃和主權(quán)基金自從增加了全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資比重后獲得了正回報(bào)收益，而更為重要的是，現(xiàn)在監(jiān)管機(jī)構(gòu)和投資委員會(huì)有根據(jù)和先例表明這些投資的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)問(wèn)題是無(wú)需擔(dān)心的。”世邦魏理仕全球資本市場(chǎng)執(zhí)行董事Marc Giuffrida表示。

　　業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年年底，房地產(chǎn)平均只占亞洲保險(xiǎn)公司投資組合的2%(約1,300億美元，包括直接和間接房地產(chǎn)投資)，其中中國(guó)占1%，日本和韓國(guó)分別是1.8%和2.4%。相比之下，發(fā)達(dá)國(guó)家通常將4-6%的資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如美國(guó)為6.7%，英國(guó)為5.1%。在亞洲，臺(tái)灣房地產(chǎn)投放比例為4.8%，比重相對(duì)較高；然而，有關(guān)資金投放只限于臺(tái)灣本島，海外投資則在2013年以后才被允許。

　　由于亞洲保險(xiǎn)業(yè)的滲透率較西方國(guó)家低，加上區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，過(guò)去五年，亞洲保險(xiǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速。中國(guó)的保費(fèi)在過(guò)去的五年里每年平均增長(zhǎng)超過(guò)10%。而且，亞洲的保險(xiǎn)業(yè)仍然有明顯的增長(zhǎng)潛力。

　　未來(lái)五年將有750億美元資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　亞洲保險(xiǎn)業(yè)的資產(chǎn)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，2008-2013年間增長(zhǎng)了13%。世邦魏理仕預(yù)計(jì)，在保險(xiǎn)公司資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，以及市場(chǎng)逐漸開放的雙重效應(yīng)之下，亞洲保險(xiǎn)公司的房地產(chǎn)投資資產(chǎn)將由2013年的1300億美元增長(zhǎng)到2018年的2050億美元，即約有額外750億美元資金將投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括直接和間接房地產(chǎn)投資。

　　然而，相比成熟市場(chǎng)，亞洲區(qū)的投資物業(yè)選擇不多。隨著最近放寬規(guī)限，意味著愈來(lái)愈多亞洲保險(xiǎn)公司轉(zhuǎn)向投資其他地區(qū)。僅僅2013年，亞洲保險(xiǎn)公司在亞太地區(qū)以外直接購(gòu)入商用物業(yè)的金額約24億美元。這些保險(xiǎn)公司向來(lái)偏好門戶城市的標(biāo)志性物業(yè)，尤其是進(jìn)行首次海外投資的時(shí)候。雖然不同國(guó)家的保險(xiǎn)公司物色的投資地點(diǎn)各異，但最受歡迎的跨境投資目的地分別為倫敦和紐約。

　　由于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)缺乏機(jī)會(huì)，加上核心區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的投資回報(bào)率較低，中國(guó)和臺(tái)灣的保險(xiǎn)公司在海外房地產(chǎn)市場(chǎng)將更為活躍。這些保險(xiǎn)公司偏向全權(quán)擁有物業(yè)，因此大都傾向直接投資房地產(chǎn)。由于90年代大肆海外投資對(duì)市場(chǎng)造成損害的經(jīng)歷仍歷歷在目，預(yù)計(jì)日本保險(xiǎn)公司多選擇留在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。韓國(guó)保險(xiǎn)公司在過(guò)去幾年積累了海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)它們將采取更多間接方法進(jìn)行海外投資，以擴(kuò)大其全球投資組合。

　　“回報(bào)率低及欠缺值得投資的資產(chǎn)，特別是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)可提供穩(wěn)定收入的物業(yè)不多，導(dǎo)致亞洲保險(xiǎn)公司不得不放眼海外市場(chǎng)。然而，由于缺乏海外房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)和需要監(jiān)管部門批準(zhǔn)，意味著有關(guān)的投資活動(dòng)最初只限于資金雄厚的較大型保險(xiǎn)公司，以及限于全球主要城市，但是累積經(jīng)驗(yàn)后，預(yù)計(jì)一些二線保險(xiǎn)公司將會(huì)進(jìn)行跨國(guó)收購(gòu)，而且是采用間接投資策略。”Giuffrida表示。

　　“世邦魏理仕預(yù)計(jì)未來(lái)五年，亞洲保險(xiǎn)公司對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金投放很大程度上會(huì)對(duì)應(yīng)保險(xiǎn)業(yè)界總資產(chǎn)規(guī)模而有所增長(zhǎng)。展望長(zhǎng)線發(fā)展，開放保險(xiǎn)業(yè)將加快亞洲保險(xiǎn)公司投資國(guó)際地產(chǎn)投資的步伐。”世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉說(shuō)。

　　“由于亞洲監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于此類投資的監(jiān)管信心在逐漸增加，同時(shí)保險(xiǎn)公司對(duì)全球投資也更加駕輕就熟，我們預(yù)計(jì)針對(duì)海外房地產(chǎn)投資方面的監(jiān)管將會(huì)繼續(xù)放寬。”陳仲偉還表示。

　　不同國(guó)家和地區(qū)的監(jiān)管規(guī)限放寬情況

　　亞洲各國(guó)對(duì)放寬措施的不同手法：

　　·在中國(guó)大陸、韓國(guó)和臺(tái)灣，過(guò)去兩年加速放寬保險(xiǎn)公司參與房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，包括加大房地產(chǎn)投資金額上限和簡(jiǎn)化投資海外物業(yè)的程序?qū)徟?/p>

　　·中國(guó)自2012年起允許保險(xiǎn)公司投資海外，2014年2月起將房地產(chǎn)投資金額上限(國(guó)內(nèi)和國(guó)外)由占總資產(chǎn)的20%增至30%；

　　·臺(tái)灣監(jiān)管機(jī)構(gòu)自2013年起允許保險(xiǎn)公司進(jìn)行海外收購(gòu)，最近討論開放運(yùn)用股東貸款進(jìn)行海外投資。