從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，年中業(yè)績(jī)考察的壓力已過(guò)，既然當(dāng)前的售價(jià)已經(jīng)可以有效保持成交，進(jìn)一步價(jià)格下調(diào)的壓力較小，預(yù)計(jì)區(qū)域周邊項(xiàng)目也將參考定價(jià)。

　　近期廣州多個(gè)項(xiàng)目大幅降價(jià)，如今上半年已經(jīng)結(jié)束，下半年廣州樓市會(huì)走勢(shì)如何，廣大置業(yè)者熱切關(guān)注。是否會(huì)有更多的項(xiàng)目加入到降價(jià)的隊(duì)伍中來(lái)，我們將對(duì)廣州市各區(qū)的樓市特征進(jìn)行逐一分析，探究下半年哪里會(huì)有值得期待和關(guān)注的筍盤(pán)出現(xiàn)。

　　一、南沙政策市特征明顯，當(dāng)前利好失約，預(yù)計(jì)區(qū)域整體降幅預(yù)計(jì)超過(guò)20%。

　　從南沙近年的樓市走勢(shì)看，南沙每一次市場(chǎng)波動(dòng)都隨著政策利好的出臺(tái)或落空而起起伏伏。當(dāng)前國(guó)家級(jí)新區(qū)規(guī)劃推進(jìn)顯疲態(tài)，自貿(mào)區(qū)申報(bào)已叫停，港澳金融政策遭刪除，下半年出臺(tái)利好機(jī)會(huì)渺茫。

　　2014年1-5月區(qū)域商品住宅成交僅23.2萬(wàn)㎡，同比幾乎腰斬。由于消化速度的減緩，存量激增，6月初區(qū)域存量面積已達(dá)118萬(wàn)㎡，若按照今年前五月月均消化5萬(wàn)㎡的水平，預(yù)計(jì)需要2年時(shí)間才能消化完畢。

　　除了存量以外，南沙下半年潛在貨量同樣多。根據(jù)合富輝煌(中國(guó))市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，預(yù)計(jì)下半年存量+新增貨量超萬(wàn)套。其中貨量高度集中在大型房企手中，不乏貨量千套以上項(xiàng)目，出貨壓力巨大，一旦他們大幅降價(jià)，將會(huì)引發(fā)其他樓盤(pán)跟風(fēng)。

　　綜合當(dāng)前政策環(huán)境以及南沙貨量供應(yīng)兩方面考慮，預(yù)計(jì)下半年南沙樓價(jià)整體出現(xiàn)超過(guò)20%的降幅。其中位于金洲、蕉門(mén)地鐵附近的配套型剛需項(xiàng)目，有交通及配套優(yōu)勢(shì)，相對(duì)降幅較小，預(yù)計(jì)在15-20%的水平可有效帶動(dòng)成交。而位于明珠灣區(qū)以及黃山魯公園周邊配套相對(duì)滯后，主打資源型的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)價(jià)格調(diào)整幅度更深。

　　二、廣州市區(qū)拿地成本高、難度大，開(kāi)發(fā)商將繼續(xù)力挺市區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格，下半年降價(jià)幅度有限

　　今年以來(lái)廣州市區(qū)(中心六區(qū))樓價(jià)堅(jiān)挺，變化不大，少數(shù)降價(jià)樓盤(pán)如星匯金沙、保利西海岸、保利塞納維拉等都位于金沙洲或芳村高爾夫這些非核心區(qū)，降幅也多在10%左右。

　　中心區(qū)新增供應(yīng)量逐年遞減，由2007年的占全市超過(guò)一半大幅下降至當(dāng)前僅1/4，市區(qū)商品住宅供不應(yīng)求已經(jīng)是市場(chǎng)共識(shí)。而且市區(qū)后續(xù)可開(kāi)發(fā)用地多為三舊改造用地，改造周期長(zhǎng)，成本高，進(jìn)一步加劇了市區(qū)未來(lái)土地的高成本。從2013年至今土地市場(chǎng)拿地情況看，市區(qū)每塊地都是“高價(jià)地”，“面粉貴過(guò)面包”屢見(jiàn)不鮮。

　　從開(kāi)發(fā)商的角度而言，寧愿在外圍其他項(xiàng)目讓步，也要繼續(xù)持有市區(qū)“高值”項(xiàng)目，如果當(dāng)前低價(jià)出售市區(qū)項(xiàng)目，未來(lái)必須“天價(jià)”才能在市區(qū)拿地，甚至有錢(qián)也拿不到。雖然不排除個(gè)別開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金需求急迫而讓利發(fā)售，但從拿地成本及未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)兩方面我們可以判定市區(qū)難有明顯松動(dòng)，即使降價(jià)幅度也僅在10%左右。

　　三、花都區(qū)項(xiàng)目多在當(dāng)?shù)匦⌒烷_(kāi)發(fā)商手中，下調(diào)沖動(dòng)小。降價(jià)主要看個(gè)盤(pán)，下半年成交繼續(xù)走低

　　近年花都區(qū)存量一直保持在200萬(wàn)㎡以上的水平，截止2014年6月初，是全市十區(qū)二市中存量最高，消化周期第二長(zhǎng)的區(qū)域。由于花都區(qū)商品住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)一直是以本地開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)(當(dāng)前存量中，2/3的貨量供應(yīng)來(lái)自于本地開(kāi)發(fā)商)，他們不追求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的快速滾動(dòng)，資金周轉(zhuǎn)速度要求比品牌房企低，降價(jià)促銷(xiāo)壓力不大。

　　其二，花都區(qū)當(dāng)前存量雖高，但非常高度集中在個(gè)盤(pán)，如頤和盛世、雅寶新城、祈福輝煌臺(tái)、祈福水岸花園4個(gè)項(xiàng)目。而且根據(jù)當(dāng)前項(xiàng)目施工進(jìn)度監(jiān)測(cè)，未來(lái)兩三個(gè)月，祈福(包括輝煌臺(tái)及天龍?jiān)?在汽車(chē)城的潛在供應(yīng)量可能超過(guò)2000套，超20萬(wàn)㎡。綜合判斷，下半年花都降價(jià)調(diào)整多來(lái)自貨量較多的個(gè)盤(pán)，預(yù)計(jì)需降價(jià)超過(guò)20%才能帶動(dòng)成交。

　　四、番禺、蘿崗指標(biāo)樓盤(pán)已經(jīng)率先降價(jià)，并且取得良好銷(xiāo)售。預(yù)計(jì)下半年區(qū)域樓盤(pán)參考此類(lèi)樓盤(pán)定價(jià)

　　五一直至端午期間出現(xiàn)了廣州近期一波比較明顯的降價(jià)潮，其中降幅大的項(xiàng)目多來(lái)自番禺和蘿崗，從銷(xiāo)售結(jié)果來(lái)看，可以說(shuō)效果明顯，已經(jīng)觸動(dòng)了置業(yè)者的心理價(jià)位。可以說(shuō)番禺和蘿崗在此輪市場(chǎng)調(diào)整中走到了前面。從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，年中業(yè)績(jī)考察的壓力已過(guò)，既然當(dāng)前的售價(jià)已經(jīng)可以有效保持成交，進(jìn)一步價(jià)格下調(diào)的壓力較小，預(yù)計(jì)區(qū)域周邊項(xiàng)目也將參考定價(jià)。