從成交占比情況來看，重點學(xué)區(qū)房的成交占比由2013年的7%-8%上升到今年的10%以上。

　　今年4月，北京市教委公布了《北京市教育委員會關(guān)于2014年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的意見》，其中嚴(yán)格100%劃片入學(xué)的新規(guī)引起社會各界的高度關(guān)注。從北京市目前的教育資源分布情況來看，優(yōu)質(zhì)教育資源依然依舊緊張，劃片入學(xué)的規(guī)定使得家長只能通過購買相應(yīng)學(xué)區(qū)房來讓孩子入讀名?；蛑攸c小學(xué)。伴隨著各學(xué)校招生簡章陸續(xù)公布，“學(xué)區(qū)房”再次成為了人們目光聚集的焦點。

　　淡市下，年內(nèi)市重點學(xué)區(qū)獨漲

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2014年上半年全市二手住宅成交均價累計下跌6.5%。其中，市重點學(xué)區(qū)房價格年內(nèi)累計微漲0.3%，區(qū)重點學(xué)區(qū)房與一般住宅分別下降3.6%與7.8%。

　　從均價的差別來看，2014年上半年重點學(xué)區(qū)房(市重點和區(qū)重點)的成交均價與非重點學(xué)區(qū)房相差1.4萬元，價差幅度達(dá)到39.8%，高于2013年上半年的1.1萬元和37.5%的幅度。

　　從成交占比情況來看，重點學(xué)區(qū)房的成交占比由2013年的7%-8%上升到今年的10%以上。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，與2013年各類住宅價格均出現(xiàn)高漲不同，今年的價格漲跌不一，尤其是教育資源最好的市重點學(xué)校學(xué)區(qū)房，是在淡市下唯一實現(xiàn)價格平穩(wěn)的房源，這在一定程度上體現(xiàn)出了學(xué)區(qū)房的保值性。

　　張旭認(rèn)為，學(xué)區(qū)房是另類“剛需”，尤其是在市場行情不好的時候，其成交量與普通住宅相比更具有穩(wěn)定性，這也是今年其成交占比上漲的原因；價格方面也更能表現(xiàn)出其不凡的抗跌保值性能，具體表現(xiàn)為價格跌幅更小以及與非重點學(xué)區(qū)的價格差的拉大。

　　70平米以下學(xué)區(qū)戶型最受歡迎，年內(nèi)降幅最低

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，從重點學(xué)區(qū)房的成交面積檔位來看，70平米以下的1-2居室成交占比最高，為62.3%，高于全市平均水平15.7個百分點。與此同時，小戶型的價格也最抗跌，年內(nèi)降幅也最小為3.6%，其次是70-90平米的戶型為4.8%，90-120以及120平米以上的降幅分別為10.7%與11%。

　　從重點學(xué)區(qū)房的成交單價檔位來看，單價在5-7萬的成交占比為45%，高于全市30.4個百分點。另，重點學(xué)區(qū)房的套均總價約為352萬，高出一般住宅約60萬元。

　　張旭認(rèn)為，學(xué)區(qū)房與普通住宅不同，一是學(xué)區(qū)房由于其保值性更強(qiáng)而更具有投資性；二是，學(xué)區(qū)房自住功能差。由于學(xué)區(qū)房多為老房子，不僅建筑年代久遠(yuǎn)，且戶型差，多數(shù)購買的業(yè)主大多不以考慮自住為主，多為獲得入學(xué)資格。小戶型總價低，購房者容易承擔(dān)，所以最受歡迎，年內(nèi)跌幅也最小。

　　新政后教育資源配置細(xì)則尚未落地，學(xué)區(qū)房價格受影響較小

　　2014年4月份小升初新政出臺后，“小學(xué)實行免試就近入學(xué)”的政策開始逐步落地。目前來看，學(xué)區(qū)的變動主要包括兩方面，一是不同級別學(xué)校合并，普通學(xué)校與重點學(xué)校合并。原屬于普通小學(xué)的部分學(xué)區(qū)房劃入重點小學(xué)，使學(xué)區(qū)檔位得到一定提升，比如普通小學(xué)青龍橋小學(xué)與市重點育民小學(xué)合并，使溫馨家園、白云觀等成為重點小學(xué)學(xué)區(qū)。二是學(xué)區(qū)平級變動，同一個小區(qū)的學(xué)區(qū)發(fā)生變動，比如，原屬于北京實驗二小學(xué)區(qū)的新文化街劃入奮斗小學(xué)的學(xué)區(qū)，兩所學(xué)校都為市重點，因此小區(qū)的價格也基本無變化。

　　張旭認(rèn)為，目前來看，新政后學(xué)區(qū)有所變動，但是新政對新學(xué)區(qū)價格的影響不大。

　　一方面，平級變動學(xué)區(qū)價格基本無變化；另一方面，不同級別學(xué)校的合并，雖然在一定程度上會帶動價格上漲，但是漲幅很小，如普通青龍橋小學(xué)的學(xué)區(qū)溫馨家園合并到重點育民小學(xué)后，單價漲幅大約在1000-2000元。主要是由于合并后教學(xué)具體細(xì)則的落地和實施，以及師資如何分配等后續(xù)措施還不明確，由普通小學(xué)轉(zhuǎn)為重點小學(xué)后的教學(xué)水平和條件還有待印證，因此當(dāng)前價格很難上漲。未來價格是否會被大幅掀起還未知，也將是一個較為長期的過程。

　　學(xué)校入學(xué)政策限制較多，購買學(xué)區(qū)房需仔細(xì)謹(jǐn)慎

　　通過鏈家地產(chǎn)市場研究部對北京市教育質(zhì)量較好的200所小學(xué)招生簡章中對于劃片學(xué)區(qū)房的落戶、名額限制以及落戶年限要求的統(tǒng)計可知，65%的學(xué)校要求孩子和家長雙方中的一方必須都為北京戶口且戶口和房本一致，絕大多數(shù)學(xué)區(qū)房一套房只有一個入學(xué)名額，另有48%的學(xué)校對于學(xué)區(qū)房購房年限有1-5年不等的限制。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，由于每個學(xué)校招生簡章要求的入學(xué)政策不盡相同，因此購房者在購買學(xué)區(qū)房前，一定要對學(xué)校招生要求和房屋情況仔細(xì)摸底。一般來說，以下幾方面對于能否順利入學(xué)影響較大且易被忽略，需要購房者特別注意。

　　第一、購房年限要求。由于近半數(shù)學(xué)校對于學(xué)區(qū)房購置年限有限制，因此在購房前要充分了解清楚，避免臨時購房而導(dǎo)致子女不能順利入學(xué)；

　　第二、一房一名限制。目前市場上絕大多數(shù)學(xué)區(qū)房一套房只有一個入學(xué)名額，且名額六年循環(huán)使用一次，因此購房前需了解清楚房屋入學(xué)名額是否正在被占用以及占用年限；

　　第三、特殊入學(xué)要求。部分學(xué)校會有一些特殊入學(xué)要求，比如，個別學(xué)校要求購買的學(xué)區(qū)房必須為新房項目，有些學(xué)校要求孩子父母一方必須為某單位正式職工等。購房者購買學(xué)區(qū)房時應(yīng)了解清楚，避免產(chǎn)生不必要的損失和糾紛。

　　小結(jié)：

　　學(xué)區(qū)房尤其是重點學(xué)校的學(xué)區(qū)房作為與教育密切相關(guān)的產(chǎn)物，受其特殊性和稀缺性因素影響，一直具有穩(wěn)定的需求群體和較高的投資價值。這也是重點小學(xué)學(xué)區(qū)房在淡市下成交占比小幅走高，價格抗跌性更強(qiáng)的主要原因。當(dāng)前的義務(wù)教育改革對于均衡教育資源，促進(jìn)教育公平具有十分重要和積極的作用。但從政策的制定，出臺，到具體細(xì)則的落地和實施，以及最終政策效果的顯現(xiàn)是一個長期的過程，因此短期內(nèi)使學(xué)區(qū)房價格產(chǎn)生明顯波動的可能性較小。