總的來(lái)講：2014年，深圳土地市場(chǎng)較為冷清，其中商業(yè)辦公用地占土地供應(yīng)和成交市場(chǎng)的絕大部分；受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，深圳住宅市場(chǎng)低迷,供需量比去年有所下跌。

　　1.市場(chǎng)綜述

　　一級(jí)市場(chǎng)：2014年上半年，深圳土地市場(chǎng)總共發(fā)布21塊土地出讓通告，潛在供應(yīng)土地面積136.68萬(wàn)平米。上半年出讓土地39塊，成交面積為153.25萬(wàn)平，其中，商業(yè)辦公用地和工業(yè)用地占絕大部分,無(wú)居住用地。

　　二級(jí)市場(chǎng)：2014年上半年，深圳一手住房批售面積154萬(wàn)平米，同比下跌42.22%，環(huán)比下跌57.72%；成交面積142.39萬(wàn)平米，同比下跌39.43%，環(huán)比下跌29.95%；供銷比1.08：1。成交均價(jià)為23299元/平米，同比上漲8.47%，環(huán)比上漲6.90%。

　　三級(jí)市場(chǎng)：2014年上半年，深圳二手住房成交面積為220.99萬(wàn)平米，同比下跌44.49%，環(huán)比下跌33.67%；成交均價(jià)為26097元/平米，同比上漲25.97%，環(huán)比上漲14.33%。

　　總的來(lái)講：2014年，深圳土地市場(chǎng)較為冷清，其中商業(yè)辦公用地占土地供應(yīng)和成交市場(chǎng)的絕大部分；受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，深圳住宅市場(chǎng)低迷,供需量比去年有所下跌。一手房市場(chǎng)方面，成交面積下跌29.95%、成交均價(jià)上漲6.5%；二手房市場(chǎng)方面，成交量下跌33.67%，成交均價(jià)上漲13.91%。

　　2.宏觀經(jīng)濟(jì)概況

　　據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值2324.93億元，比上年同期(下同)增長(zhǎng)6.5%，比1-4月提高1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，股份制企業(yè)增加值1019.18億元，增長(zhǎng)9.1%；通訊設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)增加值1298.91億元，增長(zhǎng)11.3%。

　　1-5月，全市固定資產(chǎn)投資818.40億元，增長(zhǎng)11.7%，比1-4月提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。從行業(yè)類別看，第二產(chǎn)業(yè)投資128.88億元，增長(zhǎng)8.7%，其中工業(yè)投資128.23億元，增長(zhǎng)8.7%；第三產(chǎn)業(yè)投資689.37億元，增長(zhǎng)12.4%。

　　3.行業(yè)重要資訊盤點(diǎn)

　　3.1、央行頻頻“微刺激”,全面降準(zhǔn)遙遙無(wú)期

　　2014年4月25日，央行曾下調(diào)縣域農(nóng)村商業(yè)銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)，之后6月9日晚間，央行宣布從2014年6月16日起，對(duì)符合審慎經(jīng)營(yíng)要求且“三農(nóng)”和小微企業(yè)貸款達(dá)到一定比例的商業(yè)銀行(不含2014年4月25日已下調(diào)過(guò)準(zhǔn)備金率的機(jī)構(gòu))下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。6月30日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行存貸比計(jì)算口徑的通知》，對(duì)存貸比計(jì)算口徑進(jìn)行調(diào)整。

　　解析：央行的定向降準(zhǔn)，與調(diào)整存貸比，是在刺激疲軟經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，提倡農(nóng)業(yè)，小微和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。企圖減緩中國(guó)GDP過(guò)度依賴房地產(chǎn)行業(yè)的壓力，同時(shí)減輕房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響。

　　3.2、限購(gòu)松綁消息頻傳，多市試水未成功

　　在樓市持續(xù)低迷之下，暗地松綁限購(gòu)、限價(jià)政策已成為許多地方“不能言說(shuō)的秘密”。5月份以來(lái)，廣州、杭州等地的部分區(qū)域的樓盤陸續(xù)低調(diào)松綁，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商僅限“口頭傳達(dá)，不發(fā)文件”。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布研究報(bào)告顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有安徽、杭州、無(wú)錫、天津、沈陽(yáng)、廣州等至少16個(gè)城市采取或直接放松限購(gòu)條件、或放寬落戶條件、或采取調(diào)整公積金貸款等方式促進(jìn)樓市走量。但是也有一些城市限購(gòu)松綁剛被曝光就被叫停，呼和浩特市6月25日發(fā)布限購(gòu)公告，可公告發(fā)布沒(méi)多久就遭遇撤回，但26日發(fā)表的“更正聲明”其所傳達(dá)的限購(gòu)放松暗示已近乎明示。

　　解析：低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓很多地方政府暗暗放松限購(gòu)政策，但是僅僅放松限購(gòu)不能真正拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有由市場(chǎng)供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)波動(dòng)才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　3.3、深規(guī)土委公布白皮書原農(nóng)村經(jīng)營(yíng)地向社會(huì)招拍掛

　　市規(guī)劃國(guó)土委網(wǎng)站近日公布了《深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)2014年度公共服務(wù)白皮書》(以下簡(jiǎn)稱《白皮書》)，公布了2013年度白皮書工作任務(wù)完成情況，并明確了2014年度公共服務(wù)事項(xiàng)的目標(biāo)及進(jìn)度。據(jù)悉，《白皮書》共設(shè)定了包含地質(zhì)災(zāi)害防治、海水浴場(chǎng)環(huán)境監(jiān)測(cè)預(yù)報(bào)、優(yōu)化土地空間規(guī)劃、推進(jìn)“農(nóng)地”入市、探索建立自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度和用途管制制度、落實(shí)生態(tài)線管理范圍、加快深圳灣總部基地建設(shè)等九大任務(wù)目標(biāo)。

　　解析：與根據(jù)《白皮書》，今年我市將擴(kuò)大原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)性用地入市范圍，探索完善高度城市化地區(qū)土地可持續(xù)利用機(jī)制，目標(biāo)是鼓勵(lì)股份合作公司的工業(yè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，出臺(tái)有關(guān)原農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地入市的政策，計(jì)劃在今年第四季度，推出地塊向社會(huì)招拍掛。同時(shí)在土地節(jié)約方面，今年深圳將構(gòu)建適應(yīng)存量土地開(kāi)發(fā)利用的規(guī)劃管理制度體系，有序推進(jìn)土地整備和城市更新。目標(biāo)是通過(guò)城市更新供應(yīng)土地200公頃，整備入庫(kù)土地18平方公里。

　　3.4、《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》未能在6月底前如期出臺(tái)

　　去年3月，全國(guó)人大審議通過(guò)《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》，明確“建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”今后，土地、房屋、林地等不動(dòng)產(chǎn)登記將由一個(gè)部門承擔(dān)，并且今年6月出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》，但是由于條例牽涉部門較多，與現(xiàn)行部門規(guī)章存在沖突，目前仍在研討和征求意見(jiàn)階段。

　　解析：造成6月底前《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》難產(chǎn)的原因是當(dāng)前需梳理與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度相沖突的法律法規(guī)、部門規(guī)章和政策太多，難以推動(dòng)相關(guān)部門修改或廢止。這些法律法規(guī)包括《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《房屋登記辦法》、《森林法》、《草原法》、《海域使用權(quán)登記辦法》等，若不作相應(yīng)修改，條例執(zhí)行過(guò)程難免遭遇尷尬。同時(shí)，部門利益也是統(tǒng)一登記之路的絆腳石?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記條例》何時(shí)出臺(tái)，登記何時(shí)統(tǒng)一，還有待商榷。

　　4.市場(chǎng)成交(略)

　　4.1一級(jí)市場(chǎng)

　　4.2二級(jí)市場(chǎng)

　　4.3三級(jí)市場(chǎng)

　　5.市場(chǎng)展望

　　2014年上半年，受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，置業(yè)者觀望態(tài)度濃厚。房?jī)r(jià)上升速度有所減緩，部分片區(qū)房?jī)r(jià)下跌。

　　全國(guó)限購(gòu)暗流涌動(dòng)深圳下半年預(yù)計(jì)不會(huì)放松限購(gòu)

　　·上半年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，許多地方政府暗暗放松限購(gòu)，有些城市也直接或間接的放松限價(jià)。但是由于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況還處在政府可調(diào)控范圍內(nèi)，深圳上半年新房成交面積也非7年來(lái)最低，同時(shí)一、二手房成交價(jià)格比往年都有上升。各大銀行仍收緊房貸，除交行恢復(fù)基準(zhǔn)利率，其余各大銀行首套住宅利率仍上浮5%-10%，種種跡象表明，深圳下半年預(yù)計(jì)不會(huì)放松限購(gòu)。

　　前海開(kāi)發(fā)如火如荼進(jìn)行,即將掀起一波房地產(chǎn)投資熱潮

　　·今年上半年,前海以超越深圳速度迅猛發(fā)展,其中美國(guó)兆華斯坦134億元競(jìng)得前海地王,卓越、華潤(rùn)、地鐵集團(tuán)已經(jīng)開(kāi)始建工，萬(wàn)科企業(yè)公館企業(yè)進(jìn)駐簽約已滿，其中前海地鐵上蓋項(xiàng)目預(yù)計(jì)10月份第一家入市，其余各大開(kāi)發(fā)商也將在未來(lái)半年和一年內(nèi)紛紛入市。前海的飛速發(fā)展帶動(dòng)了輻射區(qū)房?jī)r(jià)上升和福田南山寫字樓租金的一路猛漲，同時(shí)各大地產(chǎn)大亨入市，勢(shì)必會(huì)引來(lái)新一波的房地產(chǎn)投資熱潮。

　　超百個(gè)項(xiàng)目下半年入市，走量上漲房?jī)r(jià)下跌

　　2014年下半年，深圳將有100余盤即將入市，其中純新盤有70個(gè)，加推的有33個(gè)，這意味著下半年一手房供應(yīng)量將增加。由于現(xiàn)行市場(chǎng)低迷，預(yù)計(jì)部分開(kāi)發(fā)商為了短時(shí)間內(nèi)回籠資金，勢(shì)必以價(jià)換量。

　　世聯(lián)行：深圳市2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)半年報(bào)