第二季度深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)有一處新的寫字樓入伙，為位于福田區(qū)的投行大廈，建筑面積達(dá)2.4萬(wàn)平方米。

　　概述

　　一、深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)

　　* 第二季度深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)有一處新的寫字樓入伙，為位于福田區(qū)的投行大廈，建筑面積達(dá)2.4萬(wàn)平方米。

　　* 全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量約為6.58萬(wàn)平方米，同比下降37%。

　　* 本季度全市平均空置率下跌2.2個(gè)百分點(diǎn)至8.3%。

　　* 本季度全市甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比大漲5.9%至人民幣232.1元每平方米每月，同比上漲19.9%。

　　* 本季度未錄得寫字樓交易，因此甲級(jí)寫字樓平均售價(jià)上漲0%，保持在人民幣5.2萬(wàn)元每平方米。

　　* 由于租金與售價(jià)的上漲速度相距較大，第二季度全市回報(bào)率環(huán)比上升66個(gè)基點(diǎn)，至5.51%。

　　展望

　　* 預(yù)計(jì)2014年第三季度有1棟甲級(jí)寫字樓入伙，預(yù)計(jì)新增的SCC中洲控股中心將供應(yīng)面積約6.8萬(wàn)平方米，全市甲級(jí)寫字樓的存量將被推高2.2%。

　　* 由于流入市場(chǎng)的新增供應(yīng)較少，加上穩(wěn)定的需求量，預(yù)計(jì)第三季度租金將穩(wěn)中有升，空置率保持穩(wěn)定。

　　二、深圳高端零售市場(chǎng)

　　* 2014年4-5月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速穩(wěn)步回升，社會(huì)消費(fèi)品零售總額1797.5億元，同比增長(zhǎng)8.0%。同期深圳市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增幅為2.9%。

* 第二季度有一處新購(gòu)物中心入市，為位于華強(qiáng)路的和黃世紀(jì)匯，將全市現(xiàn)有存量推高至216萬(wàn)平方米。

　　* 第二季度全市優(yōu)質(zhì)零售中心商鋪首層租金均價(jià)環(huán)比上漲2.8個(gè)百分點(diǎn)，約每平方米每月人民幣1119元，同比增長(zhǎng)幅度為3.5%。

　　展望

　　* 預(yù)計(jì)2014年三季度將有兩處優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)入伙，為位于龍華的星河cococity和龍華九方，共計(jì)新增供應(yīng)約18萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量將被推高8.3%。在中心三區(qū)新增商業(yè)體數(shù)量較少的情況下，預(yù)計(jì)中心三區(qū)市場(chǎng)租金增長(zhǎng)或?qū)⒗^續(xù)上漲，空置率穩(wěn)中有升。

　　三、深圳服務(wù)式公寓市場(chǎng)

　　* 本季度服務(wù)式公寓租金環(huán)比下降0.5%至人民幣每平方米每月222.7元，全市入住率上升0.8個(gè)百分點(diǎn)至87.5%。

　　* 別墅租賃市場(chǎng)租金環(huán)比上漲0%至人民幣每平方米每月164元，入住率則下降0.9個(gè)百分點(diǎn)至93%。

　　* 高端私人住宅租賃市場(chǎng)租金環(huán)比上升5.1%至人民幣每平方米每月105元，入住率則上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至86.9%。

　　展望

　　* 隨著前海發(fā)展吸引更多商務(wù)人士，預(yù)計(jì)需求將被推高。由于近期供應(yīng)保持穩(wěn)定，三季度高端住宅租賃市場(chǎng)的租金預(yù)計(jì)將有小幅上升，空置率亦將有所降低。

　　四、深圳普通住宅銷售市場(chǎng)

　　* 本季度新房成交均價(jià)環(huán)比上升3.9%至每平方米人民幣23,718元。同期交易量大幅環(huán)比上漲12.7%至共計(jì)約75萬(wàn)平方米。

　　* 二手市場(chǎng)交易量較第二季度有所回升，環(huán)比上升41.7%至147萬(wàn)平方米，同比下降2.6%。

　　*二季度延續(xù)一季度態(tài)勢(shì)，交易量繼續(xù)大幅下跌，深圳大量現(xiàn)有存量的去化問題日趨嚴(yán)重。盡管房?jī)r(jià)仍顯示環(huán)比上漲，但根據(jù)研究，一手市場(chǎng)房?jī)r(jià)的上漲是由于改善戶型的拉動(dòng)，剛需戶型的價(jià)格都出現(xiàn)了下跌。然而與此同時(shí)，二手市場(chǎng)交易量的上升表明需求仍然存在，表明剛需購(gòu)房者觀望情緒濃厚，在短時(shí)間內(nèi)多選擇以租代購(gòu)等其他居住模式。

　　展望

　　* 預(yù)計(jì)第三季度作為傳統(tǒng)旺季，加上剛需釋放的需求，交易量將出現(xiàn)較大上升，同時(shí)對(duì)價(jià)格起到少量提升的作用。

　　第一太平戴維斯：2014年第二季度深深圳商用物業(yè)市場(chǎng)季度總結(jié)及展望