深圳年內(nèi)住宅價(jià)格或?qū)⒚媾R下行壓力，信貸寬松及價(jià)格調(diào)整或有助于成交好轉(zhuǎn)。

　　深圳：DTZ戴德梁行7月8日召開新聞發(fā)布會(huì)，總結(jié)深圳房地產(chǎn)市場在2014年上半年的發(fā)展?fàn)顩r并預(yù)測下半年市場走勢。

　　·供應(yīng)萎縮及信貸緊張加重觀望氛圍，上半年深圳一、二手住宅成交量分別下滑39.3%、44.5%

　　·深圳年內(nèi)住宅價(jià)格或?qū)⒚媾R下行壓力，信貸寬松及價(jià)格調(diào)整或有助于成交好轉(zhuǎn)

　　·積極動(dòng)因激活甲級(jí)寫字樓需求，半年吸納量達(dá)到121,606平方米

　　·伴隨供應(yīng)增加，預(yù)計(jì)甲級(jí)寫字樓租金在經(jīng)歷上半年明顯上漲后將漸趨平穩(wěn)

　　·新興商圈仍待培育，成熟購物中心租金總體平穩(wěn)

　　·商圈及社區(qū)購物中心增多令商業(yè)消費(fèi)日趨分散，大型交通樞紐商業(yè)將受到更多關(guān)注

　　·在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的快速滲透下，商業(yè)O2O模式將由當(dāng)前的磨合期朝向多元化及縱深化方向發(fā)展

　　·高端資源集聚及細(xì)分產(chǎn)業(yè)的滲透將為市場帶來持續(xù)旺盛的需求，并支撐研發(fā)辦公物業(yè)市場向好

　　上半年住宅成交下滑、價(jià)格增速放緩

　　2014年以來，在銀行信貸緊張及宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行的背景下，購房者觀望情緒蔓延，入市積極性普遍不高；另一方面，上半年深圳住宅市場供應(yīng)大幅縮減，全市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比大幅減少56.7%，僅為111萬平方米。供需兩端走弱對(duì)深圳住宅成交造成顯著影響，上半年深圳住宅新房成交面積同比下降39.3%至142.4萬平方米，其中供應(yīng)較為集中的外圍區(qū)域成交量占到全市的83.8%。如果說新房成交量受到供應(yīng)制約的話，結(jié)合二手交易量的變化則更能反映市場有效需求——受銀行信貸偏緊的影響，二手住宅成交量出現(xiàn)明顯下滑，上半年深圳二手住宅成交面積為220.99萬平方米，同比減少44.5%。

　　在供需兩弱的同時(shí)，深圳住宅新房成交均價(jià)卻呈現(xiàn)持續(xù)上升的態(tài)勢，2014年上半年，全市住宅新房成交均價(jià)同比增長8.7%至每平方米23,299元。但從月度住宅新房成交均價(jià)走勢來看，直至6月份成交價(jià)格才稍有回落。DTZ戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍先生認(rèn)為，年初深圳中高端住宅的集中備案令新房成交均價(jià)節(jié)節(jié)走高，是價(jià)格持續(xù)上漲的原因之一；與此同時(shí)，價(jià)格增長趨緩的勢頭也逐漸呈現(xiàn)，在信貸持續(xù)緊張且整體樓市環(huán)境不景氣的氛圍下，住宅成交量萎縮令房價(jià)持續(xù)上漲的基礎(chǔ)被削弱，房價(jià)環(huán)比漲幅自3月開始持續(xù)回落。反映二手中高端住宅價(jià)格變化的DTZ住宅價(jià)格指數(shù)則顯示，上半年中高端住宅售價(jià)與租金的變化率分別為8.1%和4.9%。

　　信貸改善及價(jià)格調(diào)整有望刺激成交好轉(zhuǎn)

　　基于國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)下行的壓力，上半年中央在投資、消費(fèi)及出口等方面出臺(tái)了多項(xiàng)微刺激政策以穩(wěn)增長，預(yù)計(jì)隨著下半年微刺激政策的持續(xù)推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境也有望改善，這將一定程度上為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供支撐。同時(shí)，在CPI尚不構(gòu)成約束的背景下，下半年貨幣政策存在放松的空間，以支持穩(wěn)增長政策的目標(biāo)。即便是定向?qū)捤?，也將在一定程度上改善樓市環(huán)境；而于樓市，央行已要求商業(yè)銀行加大對(duì)首次購買自住普通商品住房的消費(fèi)者的房貸支持力度，這將有利于刺激剛需釋放，進(jìn)而消化市場存量。

　　盡管面臨穩(wěn)增長政策所帶來的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善的利好，但從房地產(chǎn)要素本身來看，深圳此前持續(xù)幾年住宅新開工面積逐年增長將令未來新房供應(yīng)放大，其中大規(guī)模的城市更新項(xiàng)目將逐漸成為供應(yīng)主力之一。需求方面，去年下半年以來深圳住宅成交波動(dòng)走弱，當(dāng)前以剛需支撐的樓市出現(xiàn)疲態(tài)——住宅新房庫存去化周期拉長至13.7個(gè)月，且結(jié)合未來新增供應(yīng)放大的可能，市場或?qū)⒚媾R更大的去化壓力。政策方面，面對(duì)上半年地方政府躍躍欲試，嘗試靈活貫徹甚至局部松綁限購的舉措，中央政府表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)膶捜荻龋@意味著在市場疲軟的背景下，“分類調(diào)控”賦予地方政府更多的政策靈活度。因此，一旦樓市面臨更大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，深圳作為樓市基礎(chǔ)更為穩(wěn)固的一線城市之一，預(yù)料其樓市調(diào)控政策在“限購”大旗不改的同時(shí)，亦存在靈活執(zhí)行的空間。

　　DTZ戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端女士表示，2014年下半年，在市場周期性調(diào)整的大背景下，樓市蔓延的觀望氛圍短期內(nèi)難以徹底改觀，但經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長舉措及樓市調(diào)控更趨靈活均有助于改善商品住宅交易的環(huán)境。同時(shí)，較大的去庫存壓力，將迫使開發(fā)企業(yè)考慮以價(jià)格調(diào)整刺激成交，市場價(jià)格總體上仍面臨下行壓力；新房供應(yīng)狀況的改善及價(jià)格調(diào)整將一定程度刺激剛需釋放，新房成交量也有望于年底趨于好轉(zhuǎn)。分區(qū)域來看，以龍崗為代表的外圍區(qū)域庫存高企，這些區(qū)域樓市將面臨更大的去化壓力，調(diào)整營銷策略及銷售價(jià)格或成為開發(fā)商迎合需求、刺激銷售的重要舉措；至于中心城區(qū)，一直以來的較少供應(yīng)及配套資源優(yōu)勢將支撐其價(jià)格持穩(wěn)，另外，核心區(qū)域高端項(xiàng)目的入市或?qū)⒔Y(jié)構(gòu)性拉高片區(qū)均價(jià)。

　　甲級(jí)寫字樓需求活躍度提升帶動(dòng)租金快速上漲

　　2014年上半年，深圳甲級(jí)寫字樓需求活躍度不斷提升，除對(duì)已入市項(xiàng)目的消化帶動(dòng)全市甲級(jí)寫字樓吸納量達(dá)到121,606平方米外，核心商務(wù)區(qū)的項(xiàng)目預(yù)租也取得較好的反饋。需求活躍度的顯著提升帶動(dòng)租金快速上漲——半年內(nèi)全市甲級(jí)寫字樓租金上漲8.2%至每月每平方米211.1元，其中羅湖區(qū)漲幅最高，上漲12.5%至每月每平方米204.2元，福田區(qū)、南山區(qū)的租金也分別上漲7.2%和3.8%至每月每平方米222.5元和160.4元。而在租金持續(xù)走高及售價(jià)變動(dòng)不大的情況下，甲級(jí)寫字樓較好的投資回報(bào)，或?qū)⒋碳じ嗥髽I(yè)購買高端物業(yè)的意愿。

　　上半年全市僅有一棟甲級(jí)寫字樓正式入伙，隨著對(duì)新入市項(xiàng)目的逐漸消化，以及部分尾盤招租進(jìn)度的加快，全市甲級(jí)寫字樓空置率也由去年底的8.3%進(jìn)一步降低至6.3%。從租賃需求的行業(yè)分布來看，金融服務(wù)業(yè)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、管理咨詢等行業(yè)表現(xiàn)較為活躍；電子科技類行業(yè)需求相對(duì)平穩(wěn)；由于租金承受能力較低，物流行業(yè)對(duì)甲級(jí)寫字樓需求表現(xiàn)較弱。分析需求活躍的因素，基于業(yè)務(wù)擴(kuò)張及追求高品質(zhì)等積極動(dòng)因主導(dǎo)了上半年甲級(jí)寫字樓新增需求，在深圳經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化的背景下，甲級(jí)寫字樓需求得到更好的支撐。前海的發(fā)展同樣為寫字樓市場帶來大量需求。2014年上半年，進(jìn)入前海的企業(yè)已達(dá)8,359家，其中金融類企業(yè)占比接近六成，但由于前海尚處于建設(shè)之中，辦公空間缺乏，預(yù)計(jì)接下來眾多在前海注冊(cè)企業(yè)的需求會(huì)向現(xiàn)有成熟商務(wù)區(qū)釋放，這也將一定程度上帶動(dòng)甲級(jí)寫字樓租金的上漲。

　　對(duì)于寫字樓市場的未來走向，程家龍先生認(rèn)為，投行大廈、太平金融大廈、華安保險(xiǎn)大廈、SCC、航天國際中心等項(xiàng)目有望下半年投入市場，伴隨供應(yīng)增加，預(yù)計(jì)甲級(jí)寫字樓租金在經(jīng)歷上半年明顯上漲之后將漸趨平穩(wěn)，尤其考慮到以外資為代表的客戶對(duì)租金上漲預(yù)期不足，年初做出的財(cái)務(wù)預(yù)算不足以支撐其擴(kuò)租及搬遷需求，此類客戶多數(shù)會(huì)選擇續(xù)租。中長期來看，在2016年之后，由于后海-深圳灣、前海等新興商務(wù)區(qū)大量寫字樓入市，同時(shí)城市更新也將帶來大量的市場供應(yīng)，屆時(shí)寫字樓租金料將承壓。

　　顯著的客流集聚能力令大型交通樞紐商業(yè)受到更多關(guān)注

　　2014年上半年，快時(shí)尚、輕奢品牌依舊保持較為穩(wěn)健的擴(kuò)張步伐，而奢侈品消費(fèi)則延續(xù)去年以來的低迷走勢；電子數(shù)碼品牌的拓展勢頭有所放緩。餐飲方面，與高端餐飲收縮及尋求轉(zhuǎn)型所不同，大眾餐飲及特色餐飲進(jìn)一步擴(kuò)張，包括綠茶、南小館、九毛九、探魚等在內(nèi)的大眾餐飲品牌紛紛拓展新店。為提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力，深圳眾多購物中心加大了餐飲業(yè)態(tài)的布局力度，餐飲的承租能力也有所增強(qiáng)。

　　多個(gè)購物中心的入市令全市優(yōu)質(zhì)購物中心存量達(dá)到220.5萬平方米，伴隨新物業(yè)的快速消化，年中全市空置率僅為11.0%。位于新興商圈的項(xiàng)目較低的租金拉低了全市水平，截至年中深圳優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金為每月每平方米876.3元；但多數(shù)成熟購物中心經(jīng)營狀況穩(wěn)定，租金總體平穩(wěn)。分區(qū)來看，基于濃厚的商業(yè)氛圍和成熟的商業(yè)配套，羅湖優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金仍為全市最高，達(dá)到每月每平方米1,417元；隨著區(qū)域內(nèi)商業(yè)布局力度的加大及商業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化，南山區(qū)購物中心租金仍存在較大的上漲空間。

　　隨著位于不同層次的商圈及社區(qū)購物中心的增多，商業(yè)消費(fèi)也日趨分散；而作為客流集散之地，機(jī)場商業(yè)正受到越來越多的關(guān)注——日益增長的客流量帶來龐大的消費(fèi)人群，較高的旅客消費(fèi)水平，以及離境免稅業(yè)務(wù)利好，令機(jī)場商業(yè)向好發(fā)展。同時(shí)，樞紐機(jī)場不斷提高的中轉(zhuǎn)比例令旅客逗留時(shí)間延長，也一定程度上促進(jìn)了成交率，機(jī)場商業(yè)價(jià)值開始顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)大型交通樞紐商業(yè)將受到越來越多的關(guān)注。

　　展望市場前景，盡管高端消費(fèi)回暖乏力，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)型消費(fèi)需求將支撐零售市場趨于好轉(zhuǎn)，位于傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)地段的購物中心平均租金仍有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有升。中長期來看，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)放量或?qū)⒔o其帶來較大的招租壓力，市場租金或?qū)⒊尸F(xiàn)一定幅度的波動(dòng)。對(duì)于商業(yè)未來發(fā)展的趨勢，張曉端女士認(rèn)為，為實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展提高自身競爭優(yōu)勢，未來商業(yè)不再以品牌取勝，兒童、生態(tài)、人文等主題化購物中心將成為趨勢，同時(shí)智能化因素的嵌入將令未來購物中心與消費(fèi)者的互動(dòng)體驗(yàn)性進(jìn)一步增強(qiáng)；人流集聚使得大型交通樞紐商業(yè)受到更多關(guān)注；伴隨移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的快速滲透，商業(yè)O2O模式也將由當(dāng)前的磨合期朝向多元化和縱深化方向發(fā)展。

　　高端資源加速集聚令深圳研發(fā)辦公物業(yè)需求持續(xù)旺盛

　　盡管宏觀經(jīng)濟(jì)邁入低速增長區(qū)間，深圳通過大力推進(jìn)優(yōu)化資源配置、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的“1+6”文件的實(shí)施，積極實(shí)踐產(chǎn)業(yè)升級(jí)戰(zhàn)略，全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也得到進(jìn)一步優(yōu)化。2014年1-5月，深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，實(shí)現(xiàn)增加值1,710.56億元，同比增長11.1%，生物、互聯(lián)網(wǎng)、新能源等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值也均保持10%以上的增速。此外，基因、機(jī)器人、智能裝備等高端產(chǎn)業(yè)，以及海洋、生命健康和航空航天三大未來產(chǎn)業(yè)也在穩(wěn)步推進(jìn)中。高端產(chǎn)業(yè)加速聚集及細(xì)分令深圳研發(fā)辦公物業(yè)需求持續(xù)旺盛，其中，中心城區(qū)因擁有極佳的區(qū)位優(yōu)勢，當(dāng)?shù)匮邪l(fā)辦公物業(yè)延續(xù)供不應(yīng)求的局面，租金半年上漲1.5%至每月每平方米84.5元。雖然研發(fā)辦公物業(yè)供應(yīng)有所增長，但在持續(xù)擴(kuò)張的需求支撐下，外圍區(qū)域研發(fā)辦公物業(yè)租金仍保持每月每平方米39.3元的水平，預(yù)計(jì)短期內(nèi)租金還將保持平穩(wěn)上升態(tài)勢。

　　中長期來看，國際低碳城、留仙洞總部基地、天安云谷等眾多大容積率項(xiàng)目的先后入市，將為市場帶來龐大的高質(zhì)素研發(fā)辦公物業(yè)的供應(yīng)。DTZ戴德梁行華南區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管嚴(yán)其發(fā)先生認(rèn)為，盡管面臨供應(yīng)放量，但隨著深圳獲批國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，城市創(chuàng)新資源的集聚能力必將進(jìn)一步提升，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)及大批高端細(xì)分產(chǎn)業(yè)的滲透仍將為市場帶來持續(xù)旺盛的需求，并支撐研發(fā)辦公物業(yè)市場向好發(fā)展。

　　附圖：