隨著北京TMT企業(yè)的規(guī)模和實力差異化日益明顯，大型TMT企業(yè)的內(nèi)部功能更加細化，此外，企業(yè)戰(zhàn)略和商業(yè)模式也在不斷變革，北京TMT企業(yè)的辦公選址需求已開始邁向多元化、復(fù)雜化的新階段。

　　背景：近幾年，隨著TMT行業(yè)(科技、媒體與電信)蓬勃發(fā)展，其對寫字樓物業(yè)的需求亦是水漲船高，這種市場表現(xiàn)在大型TMT企業(yè)聚集地北京尤為明顯。為使TMT公司的辦公物業(yè)需求與北京寫字樓供應(yīng)有效對接并形成雙贏局面，DTZ戴德梁行針對北京TMT企業(yè)的辦公選址需求進行了詳細的問卷調(diào)查和采訪，并于近期出版了《北京TMT企業(yè)辦公選址需求分析報告》。該報告通過企業(yè)案例分析，生動地描述了北京TMT企業(yè)在擴張戰(zhàn)略和租金成本之間如何抉擇的思維過程。

　　發(fā)展迅猛的TMT企業(yè)已成為北京寫字樓租賃市場的主要驅(qū)動

　　北京作為中國的政治、經(jīng)濟、文化及創(chuàng)新中心，吸引了大量的高新科技企業(yè)來此布局，而多中心的集聚效應(yīng)又使TMT行業(yè)的不斷擴張和壯大。根據(jù)DTZ戴德梁行北京研究部調(diào)查，選為樣本的中國241家大型TMT上市企業(yè)中，約34%的企業(yè)將其總部選址于北京，分布數(shù)量居全國首位。無論是布局企業(yè)數(shù)量還是吸引投資金額，北京都遙遙領(lǐng)先于國內(nèi)其他城市。

　　伴隨著行業(yè)整體快速蓬勃發(fā)展，TMT企業(yè)對辦公物業(yè)的需求亦水漲船高。DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2013年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸納量為249,700平方米，其中近30%的辦公面積被IT行業(yè)所吸納，已經(jīng)超過了吸納占比24.3%的金融行業(yè)，在各個行業(yè)中居于首位?？梢?，TMT企業(yè)已成為北京寫字樓租賃市場最重要的驅(qū)動力。

　　絕大多數(shù)TMT企業(yè)的未來發(fā)展計劃為“繼續(xù)擴張”

　　基于北京良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境、政府的優(yōu)惠政策，TMT行業(yè)吸引著眾多的創(chuàng)業(yè)者、投資者和科技人才，良好的發(fā)展前景使其成為國內(nèi)的朝陽行業(yè)。DTZ戴德梁行所做問卷調(diào)查顯示，多數(shù)TMT企業(yè)未來的總體戰(zhàn)略方向傾向于擴張：37%的受訪TMT企業(yè)計劃增加新的辦公面積，33%的受訪企業(yè)計劃增加雇傭員工數(shù)量，27%的企業(yè)計劃在新城市開設(shè)新公司。TMT企業(yè)由于發(fā)展和擴張所產(chǎn)生的對新辦公物業(yè)的需求日益凸顯，43%的受訪TMT企業(yè)表示正在積極地尋找新辦公設(shè)施。受此鼓舞，TMT行業(yè)極有希望再次超越金融業(yè)，繼續(xù)成為北京優(yōu)質(zhì)辦公面積吸納的首要驅(qū)動行業(yè)。

　　影響TMT企業(yè)選址的因素：租金、業(yè)權(quán)類型及寫字樓品質(zhì)是關(guān)鍵

　　DTZ戴德梁行調(diào)查顯示，由于中國TMT企業(yè)正處于持續(xù)發(fā)展和擴張的階段，企業(yè)對租賃成本的控制較為看重。此次受調(diào)查的TMT企業(yè)中，半數(shù)的企業(yè)計劃在未來6到12個月后將考慮優(yōu)化房租開支，以控制公司運營成本。對辦公物業(yè)的硬件需求方面，67%的受訪企業(yè)要求寫字樓品質(zhì)至少在乙級以上，其中20%表示僅考慮甲級寫字樓。對于寫字樓服務(wù)品質(zhì)的考量，則主要取決于企業(yè)自身實力，17%的受訪TMT企業(yè)實力較強，表示未來會選擇租賃統(tǒng)一業(yè)權(quán)的寫字樓物業(yè)或者訂制、自購辦公物業(yè)，同時，80%的受訪企業(yè)更關(guān)注主業(yè)發(fā)展，表示辦公場所仍以租賃為主。

　　在辦公租賃需求中，DTZ戴德梁行發(fā)現(xiàn)辦公樓品質(zhì)(包含物管水平)為受訪企業(yè)最為看重的選址因素，其重要程度排名首位，占比達23%；其次是租金水平的高低，占比20%；此外，交通和配套分別占比17%，相對而言，行業(yè)聚集效應(yīng)與物業(yè)所在區(qū)域等因素占比較小，并非企業(yè)首要考慮因素。

　　TMT企業(yè)選址面面觀：走出去、購買亦或自建

　　盡管諸如CBD等北京核心商圈商務(wù)氛圍濃厚、交通和配套設(shè)施發(fā)達，但自2010年以來，北京優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的租金水平持續(xù)走高，目前仍維持高位運行，同時核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)辦公面積的供應(yīng)也越來越少，從而推動了部分TMT企業(yè)由核心商務(wù)區(qū)外遷至近郊的新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。另外，TMT行業(yè)強勁發(fā)展勢頭造就了一批實力雄厚的大型、超大型TMT企業(yè)，諸如最近頗為活躍的騰訊、阿里巴巴，這些企業(yè)已經(jīng)開始自建或者購買自己的辦公物業(yè)。通過建設(shè)和自用辦公物業(yè)，企業(yè)固定資產(chǎn)增加的同時，也能夠有效控制運營成本、擴大辦公空間、協(xié)調(diào)各部門在同一棟物業(yè)內(nèi)辦公，從而提高公司整體運營效率。

　　綜合一系列調(diào)查研究，DTZ戴德梁行認為，由于北京傳統(tǒng)核心區(qū)域內(nèi)新增寫字樓項目有限，未來幾年租金仍將維持高位水平，因此，TMT企業(yè)在核心區(qū)域的辦公面積占比將繼續(xù)下降。另外，北京新興區(qū)域的規(guī)劃前景良好，同時擁有較低租金水平、優(yōu)惠政策及行業(yè)聚集效應(yīng)較強，這些優(yōu)勢對于TMT企業(yè)頗具吸引力。對于TMT企業(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃，DTZ戴德梁行建議TMT企業(yè)可將自身的銷售部門或者管理部門保留在核心區(qū)域，而研發(fā)和生產(chǎn)基地等部門出于成本考慮可以選址于租金較低的新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。隨著北京TMT企業(yè)的規(guī)模和實力差異化日益明顯，大型TMT企業(yè)的內(nèi)部功能更加細化，此外，企業(yè)戰(zhàn)略和商業(yè)模式也在不斷變革，北京TMT企業(yè)的辦公選址需求已開始邁向多元化、復(fù)雜化的新階段。