“建好高樓，自有人來”理念有誤供應量增加為跨國企業(yè)租戶帶來機遇

　　2014年7月7日，北京–世邦魏理仕在其最新的調查報告《亞洲超高層建筑的涌現》中指出，盡管亞洲高層寫字樓市場發(fā)展較晚，但該地區(qū)目前的高層寫字樓數量已占到全球總數的55%。未來五年，中國將主導超高層建筑的開發(fā)市場，占據全世界超高層寫字樓建成總數的71%，其中51%來自二線城市。

　　由于在形象和品牌效應、建筑質量、地段等方面具備優(yōu)勢，亞洲超高層建筑普遍比同一市場中的甲級建筑存在10%至40%的租金溢價。盡管如此，超高層建筑的開發(fā)熱潮還是帶來了一些隱患，也引發(fā)了人們對于供過于求情況的擔憂。

　　“建好高樓，自有人來”理解有誤

　　高度達300米以上的建筑為超高層建筑。近年來，亞洲許多國家的政府均對建造超高層寫字樓予以大力支持，借此提高商務環(huán)境的競爭力，進而打造金融中心。上海環(huán)球金融中心和廣州國際金融中心便是遵循這個策略而建造的。

　　隨著全球化影響加劇及制造業(yè)向勞動力更廉價的地區(qū)轉移，亞洲一些政府當局開始重新考慮經濟定位，發(fā)展金融業(yè)，建造超高層寫字樓從而成為一項重要策略。例如，臺北101大樓是為發(fā)展臺灣金融業(yè)而建，吉隆坡政府希望減少對石油和天然氣行業(yè)的依賴而更多地發(fā)展金融業(yè)，因此建造了雙峰塔。

　　“在亞洲，人們認為一個成功的金融中心一定要有高密度的高層建筑。政府機構認為，超高層寫字樓可以提高其商務環(huán)境的競爭力，從而將城市打造成金融中心，或者在全球化的背景下重新規(guī)劃經濟定位。亞洲新興金融市場普遍采取的是‘建好高樓，自有人來’的策略。”世邦魏理仕中國區(qū)資產服務部執(zhí)行董事杜日生(Andy To)表示。

　　世邦魏理仕研究部的分析表明，亞洲一些具有全球領先水平的超高層寫字樓的租戶組合和曼哈頓市中心區(qū)的寫字樓非常相似。銀行和金融服務業(yè)是其主要租戶，約占租用總面積的55%，其次是商業(yè)服務和律師事務所，占16%，而科技和電信行業(yè)是重要的潛在租戶，目前占11%。

　　盡管亞洲某些城市在吸引金融業(yè)租戶方面較為成功，但一些新的金融中心的個別建筑卻存在另一番景象，比如，深圳京基100、廣州國際金融中心、北京國貿三期和臺北101大樓的金融業(yè)租戶比例均不高。

　　“在一些城市，當地的產業(yè)特點決定了不一樣的租戶組合。這在一定程度上解釋了‘建好高樓，自有人來’的策略為何并不總是像預期的那樣成功。當地市場需要花時間來重新調整和適應。”杜日生表示。

　　例如，許多大型房地產公司的總部設在廣州，他們在廣州國際金融中心租用辦公室，因此和金融服務公司一樣成為重要租戶。再比如北京，石油和能源公司是辦公室市場的主要推動力之一，許多大型的石油和能源公司都把總部設在國貿三期。首爾Yeuiudo商業(yè)區(qū)目前吸引到的金融及相關行業(yè)的租戶也不占大多數。

　　“這反映了一個事實，一個城市要想成功地成為地區(qū)或全球金融中心，僅僅依靠建造超高層寫字樓是遠遠不夠的，還有其它更重要的因素。‘建好高樓，自有人來’的策略要想成功，還需要采取一系列措施。”杜日生同時強調，商務環(huán)境、法律和稅收制度、市場透明度、政治穩(wěn)定型、政府效率、交通和電信基礎設施、資本流動、人力資本、和創(chuàng)新能力等因素亦至關重要。

　　中國市場供應引擔憂 跨國企業(yè)租戶迎來機會

　　一方面超高層寫字樓新增供應持續(xù)上漲，另一方面近期中國經濟放緩以及對影子銀行的緊縮調控導致金融行業(yè)對寫字樓的需求愈發(fā)疲軟，這兩方面因素使得人們開始擔心市場出現供過于求的情況。

　　長遠來看，隨著中國繼續(xù)向第三產業(yè)驅動型經濟轉型，寫字樓市場的需求仍會持續(xù)走高，但是相比北京和上海這兩個城市作為全國政治、經濟、金融中心的地位已經相當穩(wěn)固，二線城市寫字樓市場的需求顯得相對薄弱。

　　“世邦魏理仕研究部相信，沈陽、重慶、天津等二線城市在當前或未來將建成諸多超高層寫字樓，勢必引發(fā)供過于求的風險。這些城市僅僅是區(qū)域中心，而非國家或世界金融中心，因此無法吸引大量金融機構入駐。為保證城市經濟的穩(wěn)定發(fā)展，當地政府在預估寫字樓需求及規(guī)劃土地供應量時應牢牢把握實際情況。”世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉表示。近期世邦魏理仕特別研究報告《中國寫字樓：現狀調查》同樣提到了供過于求的問題。

　　未來五年，中國(深圳、沈陽、重慶、天津、南京)和韓國(首爾和釜山)的超高層寫字樓數量將出現激增，印度尼西亞(雅加達)也將迎來首座超高層寫字樓的建成。“金融業(yè)需求可能不足以填補大量新增供應，這恰恰為其他行業(yè)的跨國企業(yè)租戶提供了機遇，他們可以在優(yōu)良地段以相對便宜的價格租到高質量的辦公場所。”陳仲偉補充道。

　　全球超高層建筑領域最具權威的會議——世界高層都市建筑學會(CTBUH)年度會議將于今年9月16-19日在上海金茂君悅酒店舉行。作為領先的超高層建筑管理咨詢和租賃代理公司，世邦魏理仕成為今年會議的金牌贊助商，并且連續(xù)第三年出席該會議。此次會議將探討超高層建筑的設計、建造和營運問題，以及未來城市的可持續(xù)發(fā)展策略。