2014年上1-6月，雅居樂(lè)預(yù)售均價(jià)持續(xù)為環(huán)比下降趨勢(shì)，6月份8086元/平方米的均價(jià)環(huán)比跌幅約13%，較今年1月份12917元/平方米下滑達(dá)4800元。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 經(jīng)過(guò)6月份的銷售沖擊后各大房企陸續(xù)公布半年業(yè)績(jī)。

　　7月7日，雅居樂(lè)公告宣布2014年上半年累積預(yù)售金額為216.7億元，同比增長(zhǎng)34.2%；累積預(yù)售建筑面積為220.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)61.8%；預(yù)售均價(jià)為每平方米9832元。

　　其中，6月份雅居樂(lè)預(yù)售金額為52.1億元；預(yù)售建筑面積為64.4萬(wàn)平方米；預(yù)售均價(jià)為每平方米8086元。

　　根據(jù)今年雅居樂(lè)公布的480億元目標(biāo)計(jì)算，上半年其已完成銷售任務(wù)的45%，整體銷售進(jìn)度較去年同期有所改善。2013年上半年雅居樂(lè)銷售金額為161.4億元，完成全年目標(biāo)比例為38%。

　　從業(yè)績(jī)來(lái)看，雅居樂(lè)正欲逐步擺脫過(guò)去連續(xù)三年未達(dá)銷售目標(biāo)的陰影，但也為之付出了代價(jià)。

　　2014年上半年雅居樂(lè)9832元/平方米均價(jià)同比降幅達(dá)25%，伴隨的是可以預(yù)見(jiàn)的毛利率下滑。有市場(chǎng)人士分析指，雅居樂(lè)今年銷售業(yè)績(jī)將有改善，但在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，以價(jià)換量預(yù)計(jì)仍將是其下半年的主要策略。

　　均價(jià)“8”字頭

　　2014年上1-6月，雅居樂(lè)預(yù)售均價(jià)持續(xù)為環(huán)比下降趨勢(shì)，6月份8086元/平方米的均價(jià)環(huán)比跌幅約13%，較今年1月份12917元/平方米下滑達(dá)4800元。

　　根據(jù)過(guò)往銷售數(shù)據(jù)，6月份8086元/平方米均價(jià)是雅居樂(lè)自2012年以來(lái)的新低。在市場(chǎng)形勢(shì)、業(yè)績(jī)目標(biāo)和資金回籠的需求下，雅居樂(lè)是今年率先發(fā)起價(jià)格調(diào)整的房企之一。

　　上半年雅居樂(lè)位于廣州、佛山、中山、成都、海南、常州等地的多個(gè)項(xiàng)目紛紛傳出降價(jià)促銷消息，其中降價(jià)幅度最高的超過(guò)7000元/平方米。大幅度地價(jià)格讓利，正是雅居樂(lè)業(yè)績(jī)起色的主要原因。

　　“過(guò)去雅居樂(lè)每月銷售平均在30多億，今年6月份的銷售金額和面積增長(zhǎng)比較大，應(yīng)該是近兩年來(lái)單月成交比較好的一個(gè)月了”，國(guó)泰君安分析師余立峰認(rèn)為，照此步調(diào)雅居樂(lè)今年應(yīng)該可以完成480億元的目標(biāo)。

　　“價(jià)格舍得調(diào)整，也能夠放棄一些利潤(rùn)空間，以價(jià)換量的方法對(duì)業(yè)績(jī)的幫助比較大?！?/p>

　　而據(jù)接近雅居樂(lè)的相關(guān)人士透露，在下半年的銷售中，以價(jià)換量仍將是雅居樂(lè)的策略方向，“高端產(chǎn)品承受的壓力較大，去化比較慢的存量項(xiàng)目應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)做價(jià)格調(diào)整?！?/p>

　　降價(jià)與融資

　　6月20日，雅居樂(lè)宣布其年內(nèi)將會(huì)在長(zhǎng)三角實(shí)現(xiàn)15個(gè)項(xiàng)目推新，目前已開(kāi)售的6個(gè)項(xiàng)目分布在南京、常州，下半年還有位于上海、昆山等地的多個(gè)新項(xiàng)目推出市場(chǎng)。

　　上述人士表示，雅居樂(lè)上半年在推盤方面比較審慎，偏向于去庫(kù)存，下半年新推項(xiàng)目在價(jià)格方面也會(huì)有一些壓力，“從量?jī)r(jià)來(lái)看今年長(zhǎng)三角的銷售也確實(shí)稱不上好，雅居樂(lè)可能在某些區(qū)域也會(huì)選擇降價(jià)10-15%來(lái)促進(jìn)銷售?！?/p>

　　“單個(gè)項(xiàng)目毛利率肯定會(huì)有下滑，但整體毛利率會(huì)保持25-30%”，相較于過(guò)往關(guān)注高毛利率的，雅居樂(lè)當(dāng)前的重心顯然更偏向于讓渡利潤(rùn)空間換取銷售增長(zhǎng)，“現(xiàn)在按揭較緊，如果不通過(guò)以價(jià)換量的方式釋放一些量將會(huì)影響到現(xiàn)金流?！?/p>

　　“雅居樂(lè)今年主要的任務(wù)就是加快存量去化和新增土地開(kāi)發(fā)，盡快轉(zhuǎn)換為銷售回款”，加快周轉(zhuǎn)的資金需求下的雅居樂(lè)也正在尋求更多融資以應(yīng)付資本支出。

　　6月25日，雅居樂(lè)公告披露公司當(dāng)日與5家銀行訂立信貸協(xié)議，獲得26.65億港元的定期貸款信貸及30億港元超額貸款，為期36個(gè)月。

　　外媒消息指雅居樂(lè)此項(xiàng)貸款利率較香港銀行同業(yè)拆息(Hibor)加碼420個(gè)基點(diǎn)。貸款銀行取得506.6基點(diǎn)的綜合收益，有200個(gè)基點(diǎn)的費(fèi)用。而30億港元超額配售的貸款最高綜合收益為455個(gè)基點(diǎn)，利率為Hibor加碼420個(gè)基點(diǎn)。

　　據(jù)悉，雅居樂(lè)原目標(biāo)貸款額為60億港元，而該項(xiàng)貸款成本也稍高于平均水平，6月24日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)獲得的8億美元貸款利率相當(dāng)于Hibor加碼310個(gè)基點(diǎn)。

　　“2013年雅居樂(lè)平均融資成本有回調(diào)8%，但是今年預(yù)計(jì)整個(gè)行業(yè)的融資成本都會(huì)回升，完成這個(gè)融資后雅居樂(lè)成本可能就高于8%，今年的負(fù)債率還會(huì)上升”，有分析人士如此指出。

　　而近期瑞銀發(fā)表研究報(bào)告則指，由于今年鎖定入帳銷售相對(duì)較少，雅居樂(lè)降價(jià)推盤將對(duì)今明年的利潤(rùn)率及盈利帶來(lái)直接負(fù)面影響。該行估計(jì)，雅居樂(lè)今年及明年的毛利率將分別按年下跌3.9及2.2個(gè)百分點(diǎn)，至31.7%及29.5%；凈利潤(rùn)率則各下跌3.5及1.4個(gè)百分點(diǎn)，至9.7%及8.3%。