堅(jiān)持中小戶型剛需房定位，快周轉(zhuǎn)的策略，持續(xù)深耕一二線城市，這是保利保證銷售業(yè)績的重要因素。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 7月7日，保利發(fā)布6月銷售簡報(bào)，今年6月，保利實(shí)現(xiàn)簽約金額165.21億元，同比增長34.23%；簽約面積118.99萬平方米，同比增長17.12%。

　　對(duì)比前五個(gè)月的銷售情況，6月份為保利單月銷售最好成績，環(huán)比5月增長超過三成，同時(shí)銷售均價(jià)亦有所上升。

　　1-6月，保利實(shí)現(xiàn)簽約面積501.22萬平方米，同比減少10.82%；實(shí)現(xiàn)簽約金額651.39億元，同比增長2.35%。

　　另外，6月份保利累計(jì)斥逾31.5億元聯(lián)合獲得兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，分別為廣州科學(xué)城地塊、鄭州高新區(qū)地塊。

　　一二線去化

　　據(jù)保利此前透露的經(jīng)營計(jì)劃，2014年新推貨值1600億元，滾存400億元，上下半年推盤比例為45%：55%。

　　按照銷售目標(biāo)1500億計(jì)算，今年上半年保利已完成目標(biāo)43.4%。

　　從區(qū)域上看，保利上半年在北京的項(xiàng)目銷售有所突破。據(jù)觀點(diǎn)新媒體研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，保利春天派與保利首開熙悅春天兩個(gè)項(xiàng)目多次出現(xiàn)在北京銷售排行榜前十。另一項(xiàng)目保利羅蘭香谷，以區(qū)域內(nèi)較低價(jià)格入市，也為其貢獻(xiàn)了不少。

　　此外，江蘇區(qū)域也是上半年業(yè)績貢獻(xiàn)的中流砥柱。位于南京的保利中央公園在6月5日推出“零首付”購房促銷活動(dòng)，保利營銷部經(jīng)理許昌蕓亦坦言，保利中央公園“0首付”活動(dòng)主要是為了沖擊半年報(bào)。

　　事實(shí)上，保利江蘇公司在5月底就推出了“颶風(fēng)行動(dòng)”，即首付一成簽約。其中，主售的朗詩保利麓院·保利禮墅、保利紫荊公館、保利中央公園、保利梧桐語和保利羅蘭春天均參與此次活動(dòng)。

　　從上半年銷售業(yè)績看來，保利降價(jià)跑量已然初見成效。不過，值得關(guān)注的是，以價(jià)換量必然會(huì)帶來毛利率的下降。據(jù)保利一季報(bào)顯示，一季度綜合毛利率為34.3%，較去年同期下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)于毛利率的下降風(fēng)險(xiǎn)，群益證券發(fā)布研究報(bào)告指出，保利的投資收益主要來源于公司聯(lián)營與合營企業(yè)利潤的增加及處置子公司收益增加。此部分收益的增加部分抵消了毛利率下降對(duì)凈利潤的影響。

　　報(bào)告還稱，保利在降溫初期快速的推盤策略和降價(jià)促銷迅速提升了該公司的銷售業(yè)績，后續(xù)銷售有望持續(xù)回升。

　　拿地趨謹(jǐn)慎

　　堅(jiān)持中小戶型剛需房定位，快周轉(zhuǎn)的策略，持續(xù)深耕一二線城市，這是保利保證銷售業(yè)績的重要因素。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前保利土地儲(chǔ)備中一二線城市約占八成。

　　不過，在樓市進(jìn)入下行通道的背景下，今年以來保利拿地策略明顯趨于謹(jǐn)慎。

　　7月7日，保利發(fā)布公告稱，6月份累計(jì)斥逾31.5億元聯(lián)合獲得兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，分別位于廣州、鄭州。

　　根據(jù)公告，保利和廣州市凱勝投資有限公司通過掛牌方式聯(lián)合取得廣州市科學(xué)城開創(chuàng)大道KXC-S-3號(hào)地塊，項(xiàng)目用地面積為170861平方米，規(guī)劃容積率面積約為478411平方米，成交總價(jià)約為286090萬元。土地用途為住宅用地。保利目前擁有該項(xiàng)目60%權(quán)益。

　　此外，保利通過合作方式取得鄭州市高新區(qū)白楊路鄭政出(2014)5號(hào)地塊，項(xiàng)目用地面積約為68490平方米，規(guī)劃容積率面積約為239716平方米，成交總價(jià)為29166萬元。土地用途為住宅用地。保利目前擁有該項(xiàng)目50%權(quán)益。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，加上6月新增土地，今年上半年保利累計(jì)新增權(quán)益建面約360萬平方米，權(quán)益土地款153億元，距離2013年全年總土地價(jià)近690億元相差甚遠(yuǎn)。

　　從區(qū)域分布看，加大了在大本營珠三角區(qū)域的縱深發(fā)展，在該區(qū)域新獲取10個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益土地款96.6億元，占比近80%。

　　對(duì)此，市場分析人士認(rèn)為，面對(duì)市場的不斷分化，保利一方面預(yù)銷定產(chǎn)，謹(jǐn)慎拿地，另一方面減少在市場景氣度差的區(qū)域拿地，而轉(zhuǎn)向市場相對(duì)景氣且熟悉的區(qū)域拿地，算得上是明智之舉。