6月第三周，北京新建商品住宅（含保障房）成交1023套，環(huán)比大幅下降44.5%?？鄢Ｕ戏亢螅兩唐纷≌山涣?89套，環(huán)比下降12.2%。

　　6月第三周純商品住宅成交下降12.2%，成交均價(jià)與上周基本持平

　　概述：6月第三周（6.16-6.22）新建商品住宅成交1023套（含保障房），較上周大幅下降四成多。純商品住宅成交789套，環(huán)比下降12.2%。純商品住宅成交均價(jià)27205元/平方米，與上周基本持平。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總結(jié)6月第三周新建商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)如下：

　　一、成交量：純商品住宅成交789套，環(huán)比下降12.2%

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，6月第三周，新建商品住宅（含保障房）成交1023套，環(huán)比大幅下降44.5%?？鄢Ｕ戏亢?，純商品住宅成交量789套，環(huán)比下降12.2%。

　　圖1-1：2014年6月第三周新建商品住宅成交情況

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部

　　鏈家分析：6月以來(lái)的周成交水平整體偏低，單周的成交量均在千套以下。主要是由于5月以來(lái)入市的項(xiàng)目大部分沒(méi)有獲得良好的去化。從各項(xiàng)目的成交情況來(lái)看，本周貢獻(xiàn)最大的是上興家園，成交116套，其余項(xiàng)目成交均在百套以下，項(xiàng)目去化率整體較低。目前熱銷(xiāo)項(xiàng)目少，預(yù)計(jì)下周市場(chǎng)成交難有回升，繼續(xù)維持千套以下的低位。另外，隨著自住型商品房陸續(xù)搖號(hào)，未來(lái)成交會(huì)有所提升。

　　二、供應(yīng)量：本周新增5個(gè)期房項(xiàng)目，供應(yīng)2481套

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，6月第三周，新建商品住宅有5個(gè)期房項(xiàng)目入市，比上周減少6個(gè)，供應(yīng)量為2481套，環(huán)比下降35.1%。

　　新增的5個(gè)期房項(xiàng)目分別為朝陽(yáng)金隅嘉秀苑、門(mén)頭溝麗灣西園、大興國(guó)韻村、通州千章墅嘉園、朝陽(yáng)通盈中心。其中金隅嘉秀苑為自住型商品房，位于四五環(huán)之間，供應(yīng)1882套，占到總供應(yīng)的75.6%；千章墅嘉園為別墅項(xiàng)目，其余三個(gè)項(xiàng)目均價(jià)都在在3萬(wàn)/平米以上，套均面積在110平米以上，屬于中大戶(hù)型中高端供應(yīng)。另外，除本周除千章墅嘉園外，均為純新項(xiàng)目供應(yīng)。

　　鏈家分析：本周迎來(lái)第一個(gè)自住型商品房項(xiàng)目的入市，貢獻(xiàn)了75.6%的供應(yīng)占比。剔除自住房外的商品房供應(yīng)僅為599套，且主要以中高端，大戶(hù)型為主。年初至今，新建商品住宅期房供應(yīng)總量已達(dá)37257套，階段供需比（同期供應(yīng)量/成交量）約為1.7:1，而去年同期，階段性供需比約為0.5:1。在市場(chǎng)主導(dǎo)地位向客戶(hù)扭轉(zhuǎn)的條件下，目前大部分項(xiàng)目的定價(jià)與成交均價(jià)均比較平穩(wěn)，且存在下行壓力。

　　三、成交均價(jià)：純商品住宅成交均價(jià)為27205元/平米，與上周基本持平

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，6月第三周，純商品住宅成交均價(jià)為27205元/平方米，環(huán)比微降0.1%。

　　圖3-1：2014年6月第三周新建商品住宅（不含保障房）成交均價(jià)走勢(shì)情況

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部

　　鏈家分析：本周成交均價(jià)與上周基本持平，連續(xù)兩周成交均價(jià)基本維持在2.72萬(wàn)元/平米。當(dāng)前商品房市場(chǎng)中，低端剛需成交占比明顯下滑，中高端占比上升。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，戶(hù)型面積在90平米以下，以及單價(jià)在3萬(wàn)/平米以下的剛需小戶(hù)型成交無(wú)論同比還是環(huán)比均出現(xiàn)不同程度的下滑（見(jiàn)下表）。一方面與當(dāng)前的供應(yīng)有關(guān)，另一方面主要是受到自住型商品住宅入市的影響，下周首個(gè)自住房將進(jìn)入搖號(hào)階段，在很大程度上將牽制剛需入市商品房市場(chǎng)。由于自住商品房中簽率極低，需求最終還是要回歸商品房市場(chǎng)，成交結(jié)構(gòu)將會(huì)有所恢復(fù)。

　　四、市場(chǎng)分析：6月新房市場(chǎng)成交繼續(xù)下行，庫(kù)存突破8萬(wàn)套

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，6月份（6.01-6.23），北京純商品住宅成交量2189套，同比下降54.5%，環(huán)比下降20.4%。成交均價(jià)為26376元/平方米，同比上漲12.5%，環(huán)比上漲4.5%。供應(yīng)量6536套，同比增加62.9%，環(huán)比增加6.1%。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，新建商品住宅市場(chǎng)庫(kù)存量為80263套，自6月20日起，庫(kù)存量突破8萬(wàn)。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，新增供應(yīng)繼續(xù)增加，消化力度不足致使庫(kù)存不斷走高。自2012年12月底至今，歷經(jīng)18個(gè)月，庫(kù)存量重回8萬(wàn)套以上的高位。與今年初相比，短短6個(gè)月增加2.5萬(wàn)套，月均新增庫(kù)存約為4000余套，且增加的速度也在不斷加快，如果下季度市場(chǎng)難有好轉(zhuǎn)的話(huà)，庫(kù)存量或重回清理庫(kù)存時(shí)的歷史最高點(diǎn)（2012年3月清理無(wú)效庫(kù)存后庫(kù)存為9萬(wàn)余套），開(kāi)發(fā)商去化壓力有增無(wú)減。

　　張旭認(rèn)為，6月份純商品住宅成交較5月同期下跌，新增項(xiàng)目的去化率多數(shù)都不理想。上半年大部分房企的目標(biāo)完成率偏低，下半年開(kāi)發(fā)商主要面臨資金壓力與高庫(kù)存壓力，或啟動(dòng)本輪市場(chǎng)調(diào)整以來(lái)的較為明顯的“以?xún)r(jià)換量”策略。一方面，本輪市場(chǎng)的調(diào)整還將持續(xù)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力短期內(nèi)無(wú)法有效緩解，要加快周轉(zhuǎn)，又要與自住型商品住房競(jìng)爭(zhēng)，或不得不降價(jià)求售。另一方面，北京二手住宅市場(chǎng)的深度降價(jià)給市場(chǎng)各主體一種價(jià)格普遍下調(diào)的預(yù)期，新房方面也將迎來(lái)一波較為明顯的降價(jià)壓力。從整體大環(huán)境來(lái)看，本輪非政策性的自發(fā)性調(diào)整或?qū)⒔o市場(chǎng)帶來(lái)相比以往更持久的影響，雖然近期政策方面存在定向利好，但在整體預(yù)期下調(diào)的情況下，市場(chǎng)將持續(xù)下行趨勢(shì)。