廣州作為一線城市中豪宅價(jià)值的低洼地，整體豪宅售價(jià)仍將保持平穩(wěn)定價(jià)的態(tài)勢(shì)，增速放緩。租金方面，將會(huì)繼續(xù)受到相對(duì)平衡的供需關(guān)系的支撐，呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　高端物業(yè)市場(chǎng)在房地產(chǎn)投資中的重要性日益彰顯

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的探討越演越烈之時(shí)，作為處于物業(yè)市場(chǎng)金字塔頂?shù)暮勒闹匾约坝绊懥Σ豢珊鲆?。根?jù)第一太平戴維斯發(fā)布的報(bào)告顯示，在總價(jià)值約為180萬億美元的全球房地產(chǎn)市場(chǎng)中，多數(shù)為自持性住宅物業(yè)且72%的住宅為買家自住。其中可供投資的物業(yè)約20萬億美元，約50%由私人直接或間接持有，其余為公司或機(jī)構(gòu)持有。與機(jī)構(gòu)持有物業(yè)相比較，市場(chǎng)對(duì)私人直接持有物業(yè)言及甚少。事實(shí)上，全球20萬名超級(jí)富豪直接持有的房產(chǎn)項(xiàng)目多為住宅，超級(jí)富豪僅占全球總?cè)丝诘?.003%，但其持有物業(yè)總值超過5萬億，占全球房產(chǎn)總值3%?；仡櫲祟惏l(fā)展的歷史，財(cái)富積累總是和土地獲取聯(lián)系在一起，私人擁有的房屋仍被視為一種身份象征。

　　自美國(guó)金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)投資成為私人財(cái)富增長(zhǎng)更重要的工具。近年來標(biāo)志性建筑開始引起超級(jí)富豪的注意，這包括許多住宅項(xiàng)目以及小眾市場(chǎng)。房地產(chǎn)投資一般以城市為中心而非整個(gè)國(guó)家。在香港、紐約、新加坡和倫敦，那些已經(jīng)被充分投資的城市物業(yè)類型在未來將會(huì)擴(kuò)展到其他資產(chǎn)種類。而一些新興城市如廣州，北京，首爾等城市投資價(jià)值漸漸顯現(xiàn)。

　　買家持續(xù)觀望，豪宅市場(chǎng)一定程度受壓抑

　　在廣州這個(gè)蘊(yùn)藏著深厚嶺南文化底蘊(yùn)的城市，相對(duì)其它地方，其豪宅市場(chǎng)具有獨(dú)特的人文及自然景觀特色。隨著城市的擴(kuò)張與土地的開發(fā)，廣州豪宅市場(chǎng)的分布主要從傳統(tǒng)的越秀、二沙島、濱江、天河北到新興的珠江新城等五大板塊。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)控的大環(huán)境下，去年底廣州推出“穗六條”，對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行不同程度的限價(jià)、限購、限簽及限貸。第一太平戴維斯華南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄表示：“從長(zhǎng)遠(yuǎn)政策來看，廣州住宅市場(chǎng)持續(xù)“四限”將成為主要基調(diào)，加上持續(xù)攀高的房貸利率，豪宅的剛需和投資型需求將被打壓，潛在買家普遍持觀望狀態(tài)，豪宅成交量與價(jià)格一定程度受到抑制。隨著信貸市場(chǎng)繼續(xù)趨緊，預(yù)計(jì)地產(chǎn)商將面臨現(xiàn)金流壓力，售價(jià)水平將處于低迷狀態(tài)。”

　　豪宅租賃市場(chǎng)受相對(duì)平衡的供需關(guān)系支撐

　　由于買家濃厚的觀望情緒將持續(xù)，豪宅成交量放緩，促使豪宅租賃市場(chǎng)供應(yīng)量有限。同時(shí)很多有升級(jí)需求但推遲購買的潛在買家也進(jìn)入租賃市場(chǎng)，進(jìn)一步支撐租賃市場(chǎng)，整體租金增速穩(wěn)健，環(huán)比增速從上季度的1.8%上升到本季度的2.3%。盡管所有高端住宅的區(qū)域市場(chǎng)都經(jīng)歷了詢盤量和成交量的下滑，但因受到相對(duì)平衡的供需關(guān)系的支撐，尤其是珠江新城和天河北的房?jī)r(jià)表現(xiàn)，相較于其他非中心區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)仍更為穩(wěn)定。

　　預(yù)計(jì)廣州整體豪宅仍將保持平穩(wěn)定價(jià)的態(tài)勢(shì)

　　除自用外，豪宅是投資保值的工具，需求只會(huì)日漸增加。短期內(nèi)由于整體市場(chǎng)出現(xiàn)變化，預(yù)計(jì)買家濃厚的觀望情緒將持續(xù)，謹(jǐn)慎的市場(chǎng)氛圍預(yù)計(jì)將使成交量繼續(xù)走低。2014年全市預(yù)計(jì)豪宅市場(chǎng)竣工量超過4,000套，遠(yuǎn)超2013年的新增供應(yīng)量，開發(fā)商銷售壓力上升。

　　政府限地價(jià)競(jìng)配建，促使開發(fā)成本持續(xù)走高，也只有大品牌開發(fā)商能承受如此高的土地成本。中國(guó)持續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，富裕人群越來越多，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，未來廣州豪宅市場(chǎng)價(jià)格有可能再攀升至新階梯。在2013年誕生的7宗住宅地王中，單價(jià)最高達(dá)34590元，為南州路段地塊。林木雄表示：“地王頻出，迫于拿地成本高，預(yù)計(jì)未來開發(fā)商推出的豪宅供應(yīng)量增多，而目前市場(chǎng)低迷及資金壓力大，短期內(nèi)部分開發(fā)商很可能降低售價(jià)以提升周轉(zhuǎn)率。而廣州作為一線城市中豪宅價(jià)值的低洼地，整體豪宅售價(jià)仍將保持平穩(wěn)定價(jià)的態(tài)勢(shì)，增速放緩。租金方面，將會(huì)繼續(xù)受到相對(duì)平衡的供需關(guān)系的支撐，呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。”