一手住宅網(wǎng)簽面積下降，批準預(yù)售面積增加，這一增一降就因此而得到一個結(jié)論：“廣州樓市嚴重供過于求”。

　　——正確認識廣州房地產(chǎn)市場的供應(yīng)、需求關(guān)系和未來走勢

　　今年以來，樓市遭受國家信貸房貸緊縮、房地產(chǎn)限制性政策疊加捆綁的雙重沖擊，市場成交急劇萎縮，觀望氣氛蔓延。廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月廣州十區(qū)新建住宅網(wǎng)簽面積219萬平方米，同比減少36%。1-5月廣州十區(qū)新建住宅批準預(yù)售面積達到345萬平方米，同比去年增加15%。一手住宅網(wǎng)簽面積下降，批準預(yù)售面積增加，這一增一降就因此而得到一個結(jié)論：“廣州樓市嚴重供過于求”。

　　年前大家還在說廣州房地產(chǎn)市場存在供應(yīng)壓力，短短5個月的時間就徹底扭轉(zhuǎn)市場供求關(guān)系？供應(yīng)就從短缺變得過剩？從房地產(chǎn)行業(yè)和市場發(fā)展的規(guī)律來看，不到半年時間供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，顯然站不住腳。

　　不能否認，當前廣州樓市和全國很多城市一樣去化率低，市場低迷。從1-5月廣州市十區(qū)新建住宅的供求比來看，已經(jīng)達到157：100(2013年全年的供求比是100：100)，而不少樓盤為了在淡市中爭取市場，采取降價促銷手段，以求迅速出貨，回籠資金，拿到業(yè)績，導(dǎo)致樓價也出現(xiàn)松動。不過，僅僅依據(jù)前5個月的批準預(yù)售與網(wǎng)簽的比值，用短時間的去化率，來判斷廣州房地產(chǎn)市場的整體供求關(guān)系，是遠遠不夠的，容易走入片面的誤區(qū)。

　　合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院認為，判斷廣州樓市的整體供求關(guān)系以及影響、走勢，至少要從以下幾個方面進行分析：導(dǎo)致需求急劇萎縮的原因、廣州住宅市場多年的供應(yīng)和需求變動規(guī)律、決定后續(xù)供應(yīng)的土地市場以及決定需求的人口、經(jīng)濟、城市發(fā)展等宏觀因素。

　　首先，導(dǎo)致當前樓市大幅度縮量的原因是不正常的。

　　1-5月廣州市十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽平均每個月不到44萬平方米，如此低迷的市場成交量比2008年平均每月46.1萬平方米的交易量還低，數(shù)據(jù)是否說明廣州的一手住宅真實需求已經(jīng)大幅度下降？

　　答案是否定的。當前的市場成交是10年來的最低點，非常不正常，原因主要是兩大方面，一是國家去年底就收緊貨幣信貸，資金供應(yīng)量大幅度減少，使得資金成本、市場利率大幅度提高，形成房貸緊、利息高(首套房利率都上浮)的局面，大大影響了包括剛需在內(nèi)的購房消費的釋放；二是房地產(chǎn)限制性政策這幾年不斷收緊，直到去年11月份，廣州還公布了繼續(xù)收緊外地人購房、提高第二套房首付以及加強限價的“穗六條”。當前的房地產(chǎn)市場，不僅受到信貸緊縮的直接影響，而且“限購、限貸、限價、限售、限簽”(所謂五限)，多重限制和捆綁下，首套房成本提高，第二房、換房的門檻大幅度提高，正常的購房需求被限制無法釋放，被迫推遲。

　　從廣州10余年成交數(shù)據(jù)來分析需求情況，我們會發(fā)現(xiàn)，2007年以前不限購不限貸，廣州市十區(qū)平均月成交量在66萬-80萬平方米的區(qū)間，以我們過往的市場調(diào)查和經(jīng)驗看，投資性與多套房購買需求占比大約在20%左右(市場高漲則投資比重大，市場平穩(wěn)或回調(diào)則投資比重小)，正常需求應(yīng)該在50萬-65萬平方米之間；

　　2008年金融海嘯、經(jīng)濟下滑，上半年信貸緊縮，房地產(chǎn)的需求極度萎縮，廣州市十區(qū)當年月平均成交量46.1萬平方米實屬不正常。2008年底國家“四萬億”刺激，以及鼓勵買房，使得2009年市場需求急劇回升，成交大漲77%，廣州市十區(qū)當年月平均成交量到了歷史最高位81.5萬平方米，也不是常態(tài)。這兩年的數(shù)據(jù)不能反映廣州房地產(chǎn)正常的市場需求。

　　2010年以后，在金融信貸上國家重新收緊，而在房地產(chǎn)政策方面則開始限購，限貸，直至“五限”，需求較限購前萎縮，多套購房的需求被擋在市場之外，投資性需求被抑制，換房需求受影響比較大。從2010年到2013年，前兩年因為信貸緊縮，市場有所回調(diào)，平均月成交量為50萬平方米；后兩年因為信貸略放松，市場上升快，平均月成交量超過60萬平方米，較前兩年增加20%左右。這四年的市場需求數(shù)據(jù)說明，在多重限制政策條件下，廣州市十區(qū)的正常需求量應(yīng)該在平均每月50萬-60萬平方米之間。

　　通過對10余年廣州樓市需求的數(shù)據(jù)實證分析，我們可以得到以下結(jié)論：

　　第一，樓市需求彈性大。市場好的時候，需求釋放集中；市場調(diào)整或回調(diào)時，政策或者信貸等因素干擾大的時候，需求萎縮或推遲。2008年之后，需求波動較大。

　　第二，限購、限貸的樓市，首次購房、換房構(gòu)成需求主體。在這樣的市場中，以廣州市十區(qū)來測算，平均每月50萬-60萬平方米的成交量是正常的需求釋放范圍。

　　第三，急劇萎縮的成交反映的并非市場常態(tài)，也不反映市場真實需求。2008年以及今年前5個月的市場成交狀況就是這種非常態(tài)表現(xiàn)。國家宏觀經(jīng)濟、信貸投放、政策疊加等多種因素造成市場扭曲。

　　其次，從長周期來看廣州房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，還是供小于求，盡管限購時代壓制需求，暫時緩解市場供求關(guān)系，但是廣州土地市場供給有限，供不應(yīng)求的格局可能相當長的時間內(nèi)難以實質(zhì)性改變。

　　以近10年廣州住宅的供應(yīng)和需求情況看，廣州樓市供不應(yīng)求是逐漸形成的。

　　2004年至2013年10年間廣州市十區(qū)新增住宅供應(yīng)共計7306萬平方米，而成交共計7843萬平方米，供求相比，需求比供應(yīng)多出537萬平方米。

　　2010年限購時代開始之后，由于房地產(chǎn)調(diào)控不斷增加限制性措施，廣州的供應(yīng)和需求都受到影響，特別是需求，呈現(xiàn)下降之勢，供求矛盾得到一些緩解，例如2010年至2013年新增供應(yīng)合計為2959萬平方米，需求合計為2690萬平方米。這四年供應(yīng)多出需求269萬平方米，加上今年1-5月新增供應(yīng)多出的126萬平方米，累計新增批準預(yù)售貨量多出成交395萬平方米。不過，有兩個特點十分明顯，一是限購時代在補過去5、6年供小于求的課；二是政策極度擠壓需求、延遲需求包括正常的換房和首次置業(yè)，才使得供應(yīng)相對充足，并非供應(yīng)增加所致，所以一旦需求釋放出來，將形成新的供不應(yīng)求。

　　陽光家緣2014年6月20日廣州市十區(qū)可售新建住宅量為615萬平方米，按照目前平均每月43.8萬平方米的去化量計算，存量需要消化周期為14個月，屬于偏長；一旦成交恢復(fù)到每月50萬平方米，去化周期就降為12.3個月，基本趨于正常；假如成交上升到每月60萬平方米，去化周期就減少到10.2個月。去化周期是個變量，即便當前成交降到歷史低點，去化周期并沒有到庫存嚴重的程度。

　　土地供應(yīng)狀況能夠更加到位地說明供求關(guān)系，它決定了新增住宅的供應(yīng)量。2004年“8.31”大限之后，土地供應(yīng)基本依靠公開出讓，2005年至2013年這九年廣州市十區(qū)公開出讓的住宅建筑面積為3613萬平方米，與同期6343萬平方米的成交面積相差2730萬平方米，由于過去的協(xié)議出讓土地陸續(xù)進入市場，彌補了公開出讓土地的不足，土地供應(yīng)問題似乎并不突出。

　　如果合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院從2010年開始比較，招拍掛制度已經(jīng)確立5年多，過去協(xié)議出讓的存量土地應(yīng)該絕大多數(shù)被消化，公開出讓的土地構(gòu)成市場新增供應(yīng)絕對主體，2010年到2013年這四年公開出讓的住宅用地建筑面積合計為1704萬平方米，平均每年出讓量為建筑面積426萬平方米，這四年的成交量合計為2690萬平方米，平均每年需求量為672萬平方米，總的缺口是986萬平方米，平均每年的缺口為246萬平方米。

　　從這幾年的土地出讓量可以判斷，未來廣州市十區(qū)的新增住宅供應(yīng)一定會比目前的水平大幅度下降，也就是說，這幾年新建住宅供應(yīng)平均每年可以保持700多萬平方米，很大程度還是在消化過去協(xié)議出讓的土地供應(yīng)。什么時候存量土地達到消化的臨界點，完全由公開出讓的土地解決供應(yīng)問題？由于過去協(xié)議出讓的土地數(shù)量是一筆糊涂賬，很難定量地預(yù)測，不過，從目前絕大多數(shù)項目都是過去幾年公開出讓的土地來判斷，這一天很快會到來。

　　從土地公開出讓，到形成新增住房供應(yīng)，房地產(chǎn)供應(yīng)的剛性特征鮮明，即土地出讓量決定了未來的供應(yīng)量，且短期內(nèi)很難改變，所以，鑒于土地公開出讓量的缺口，未來廣州的住宅供應(yīng)很難放大，供不應(yīng)求的格局可能會長期存在，而房價一定會長期反映這種供求關(guān)系。

　　這樣一來，形成了一個看似矛盾的現(xiàn)象：從中長期看，從土地供應(yīng)格局看，廣州新建商品房市場供不應(yīng)求，但是，從短期看，如今年1-5月批準預(yù)售量大大高于網(wǎng)簽量，又是供大于求的。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院認為，這個矛盾現(xiàn)象，其實就是近年經(jīng)濟、信貸波動，以及房地產(chǎn)限制性政策近年不斷加碼，帶來的房地產(chǎn)市場不正常波動的反映，對市場的負面作用比較大。

　　因為當前廣州新建住宅所謂的供大于求，主要來自于信貸收縮、政策限制導(dǎo)致需求萎縮或延后的非正常波動。2008年、2011年底至2012年初都出現(xiàn)類似波動，并對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大負面作用，主要是極大地影響后續(xù)供應(yīng)，產(chǎn)生“限制需求-供應(yīng)減少-價格下調(diào)-需求恢復(fù)-供不應(yīng)求-價格上升-繼續(xù)限制需求”的非良性循環(huán)，供應(yīng)、需求、價格的市場調(diào)節(jié)機制呈衰竭之勢，而供求問題并沒有得到解決。

　　此外，從經(jīng)濟發(fā)展、城市人口變遷、家庭數(shù)量、收入增長等宏觀因素看，幾乎難以得到廣州這樣一個千萬人口級別、萬億經(jīng)濟總量的國家一線城市的房地產(chǎn)需求減少的結(jié)論，例如2000年第五次全國人口普查廣州常住人口994萬，到2010年第六次全國人口普查廣州常住人口增加到1270萬人，十年增加275萬人。目前廣州常住人口數(shù)量突破1600萬人，到2020年預(yù)計常住人口在1800萬至2000萬人。人口快速增長的趨勢意味著住房需求基數(shù)、增速都十分可觀；而且家庭小型化也使得家庭戶數(shù)增加更快，以戶為單位的潛在住房需求十分龐大，例如2000年廣州常住人口家庭平均3.21人，到了2010年平均家庭戶的人口為2.73人,減少0.48人/戶。

　　總之，需要正確認識當下由于需求被壓抑、非正常萎縮造成供大于求的假象，并非真正市場“供應(yīng)過剩”。開發(fā)企業(yè)為了爭取好的業(yè)績、回籠資金以及搶占萎縮的市場，被迫降價促銷，也是無奈之舉，負面影響如土地市場轉(zhuǎn)冷、開工建設(shè)減少、后續(xù)供應(yīng)跟不上會隨之而來。一旦信貸條件轉(zhuǎn)為正常，需求有所恢復(fù)，可能新一輪供不應(yīng)求和價格飆升又會開始，供求缺口越來越大。我們需要認真探討這種市場非正常波動后面的癥結(jié)，要尋找發(fā)揮市場機制調(diào)節(jié)、政府更好地站位的新調(diào)控方式。

　　(注：為了數(shù)據(jù)可比性，本文全部以廣州市十區(qū)的數(shù)據(jù)作為取樣標準)