2014年將是對透支式爆發(fā)的2013年的再次回調，而這次調整將何時達至新的均衡，回歸市場的理性狀態(tài)，將更多地依賴來自于市場主動的自我修復和平衡的力量。

　　摘 要

　　回調開啟 分化加劇

　　2014年上半年的房地產市場，雖然不是歷史最差的，但卻是爭議最多的。這背后是房地產行業(yè)高速發(fā)展的15年之后，整體格局已經發(fā)生改變。新房高增長時代已經終結，在向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段中，地區(qū)之間、不同需求之間的差異分化凸顯。

　　40個主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩(wěn)期，增長空間有限，其中部分二三線城市增長過快，需求已被透支。未來需求將主要來自人口的增長。全國范圍來看，由于城鎮(zhèn)化及農民工離城返鄉(xiāng)化的雙重作用，小型城市和縣級市成為全國新房銷售面積增長的主要動力。

　　就2014年而言，由于這40個主要城市依然是構成目前房地產行業(yè)的主要基礎。因此，面對當前內外宏觀經濟的不確定環(huán)境，我們必須接受這樣的事實，即2014年將是對透支式爆發(fā)的2013年的再次回調，而這次調整將何時達至新的均衡，回歸市場的理性狀態(tài)，將更多地依賴來自于市場主動的自我修復和平衡的力量。

　　(1)政策微調分類調控信貸謹慎筑底加速

　　2014年上半年，面對市場的高位回落，整體政策環(huán)境雖未發(fā)生根本性轉變，但越來越多的城市加入了調控放松行列。根據(jù)“兩會”提出的分類調控原則，那些庫存量大、供過于求的城市擁有自行調整政策的自主權。而在市場持續(xù)低迷的情況下，加入政策微調行列的城市正在逐步擴容。

　　信貸環(huán)境的持續(xù)趨緊也是制約上半年成交的一大重要因素。雖然監(jiān)管機構紛紛表態(tài)支持首套自住需求，但目前商業(yè)銀行響應寥寥。面對尚未緩解的經濟下行壓力，中央一系列“微刺激”措施已經浮出水面，但對于房貸難言寬松，因此，謹慎的信貸環(huán)境將刺激樓市加速筑底。

　　(2)標桿房企資金緊繃放緩購地存糧過冬

　　今年前5月，10家標桿房企銷售業(yè)績仍較去年同期增加，但是增速明顯放緩。由于去年銷售火爆，一些房企超額完成銷售指標，把部分業(yè)績留到今年初結算。如果剔除這部分影響，今年實際業(yè)績或不及去年同期。由于銷售放緩、信貸收緊，多數(shù)標桿房企減少購地，選擇保存現(xiàn)金渡過眼前的冬天。

　　在23家A股上市房企中，今年1季度多項財務指標均為近年最差，部分已接近2008年的歷史低位。而我們監(jiān)測的十家標桿房企表現(xiàn)相對較好，均努力拓展融資渠道，緩解資金壓力。此外，為了打破現(xiàn)有高杠桿快周轉增長模式的天花板，萬科提出“小股操盤”模式，或成為標桿房企未來發(fā)展的戰(zhàn)略方向。

　　(3)土地市場交投趨冷地方債壓力迫供應放量

　　今年土地市場成交呈震蕩下行趨勢。前5個月，經營性用地成交面積較去年同期下降，但土地出讓金得益于1-2月成交活躍，創(chuàng)歷史同期新高。受新房市場銷售低迷及信貸緊縮的影響，二線及三四線城市宅地市場3月后即迅速轉淡，一線城市則在5月后成交熱度出現(xiàn)下降。土地市場整體轉淡趨冷。

　　我們對近5年京滬兩地的高價地塊開發(fā)效果進行了分析，多數(shù)地塊經營效果并不理想。在重點城市轉向平穩(wěn)發(fā)展的趨勢下，高價地塊熱度難以再現(xiàn)。而對于地方政府而言，受困于政府性債務的年內償還壓力，預計后市土地供應或將增加。

　　(4)新房市場指標低迷信貸收緊促降價破冰

　　2014年上半年，房地產市場未能延續(xù)去年的成交走勢，全國房屋新開工面積、商品住宅銷售金額及面積等重要指標表現(xiàn)低迷。1至5月，重點監(jiān)測城市新房成交面積持續(xù)低位運行，累計同比降幅達18.1%。

　　去年下半年起信貸開始收緊，新年伊始的降價風波逐漸蔓延。當前，各線城市庫存量連月攀升，而信貸與政策層面尚未顯示出大范圍調轉的跡象，降價壓力增大。

　　根據(jù)對全國23個城市的新一輪降價調研看，降價樣本樓盤較年初成交價相比平均降價幅度僅為6.3%，要取得較為明顯的降價效果，平均降幅需達15.3%。

　　(5)二手市場下行定局量價交換加速復蘇進程

　　2013年主要城市二手房市場成交量創(chuàng)四年新高，價格亦快速上漲。然而2014年春節(jié)后，二手住宅成交也開始持續(xù)回落，價格出現(xiàn)松動。由于本輪二手房價格調整主要是受新房降價帶動，因此不同城市、不同區(qū)域的調整程度出現(xiàn)分化，而且由于二手房價格調整幅度遠小于新房市場的降價促銷，因此導致二手房需求被分流，二手住宅成交占比亦有所下滑。

　　鑒于目前一線城市限購政策及信貸暫無明顯放松可能，因此預計下半年主要城市二手樓市調整仍將繼續(xù)。價格方面，預計下半年新房市場將出現(xiàn)實質性降價，從而帶動二手住宅價格的進一步下調，成交量亦有望筑底回升。

　　中原地產2014上半年報告：回調開啟分化加劇