各大城市實施“舊改”政策的數(shù)年中，土地功能置換、補償標準、競標成本，乃至執(zhí)行過程均不可避免地遇上一些問題，導致了各界對改造工作存在各種誤區(qū)。

　　廣州，2014年6月17日-縱觀城市的更新發(fā)展及政府多個土地政策的限制，延續(xù)多年的“舊城改造”即將迎來新的高峰。然而各大城市實施“舊改”政策的數(shù)年中，土地功能置換、補償標準、競標成本，乃至執(zhí)行過程均不可避免地遇上一些問題，導致了各界對改造工作存在各種誤區(qū)。

　　對此，仲量聯(lián)行華南區(qū)戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)招錫祥對“舊城改造”過程中，如何取得各方利益平衡，從而順利推進改造工作，總結出以下六大關鍵點：

　　1.明晰土地產(chǎn)權，避免產(chǎn)生糾紛。

　　如土地產(chǎn)權不明晰，容易產(chǎn)生糾紛。招錫祥指出，由于國家的土地所有權和使用權主體模糊，產(chǎn)權界定不清晰，導致改造過程中征地拆遷、土地登記糾紛等事件時有發(fā)生。針對此類情況，“舊改”過程中首要事項是明晰產(chǎn)權，確權登記后再改造。招錫祥建議，開發(fā)商需制定“舊改”項目的工作流程表，明晰項目進展中的各個時間節(jié)點和相關注意事項，才能更好地開展下一步的工作。

　　2.以市場手段制定補償標準。

　　以行政手段制定補償標準已不適應時代發(fā)展。招錫祥認為應以市場手段為主，制定拆遷補償標準。以基準地價作為補償?shù)膬r格依據(jù)，結合土地市場的實際變化，對補償標準定期調(diào)整，保證補償價格與市場價值相符。為此，項目開發(fā)前，開發(fā)商應與政府、原地居民商議，細化補償?shù)膶哟魏屯晟蒲a償?shù)男问?，以防止日后各種拆遷糾紛的發(fā)生。

　　3.降低改造的難度與資金投入，避免大拆大建，讓土地價值最大化。

　　在片區(qū)的“舊改”中，應結合所在地塊的特點和周邊交通路網(wǎng)，合理統(tǒng)籌國有土地、集體經(jīng)濟發(fā)展用地、廢棄礦山用地等周邊土地資源，實行片區(qū)的整體改造。招錫祥建議，開發(fā)商在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的前提下，可以結合周邊產(chǎn)業(yè)狀況及人口狀況等城市發(fā)展條件，通過土地位置調(diào)換等方式，對原有建設用地的使用功能進行調(diào)整建議，從而降低改造的難度與資金投入，避免大拆大建，讓土地價值最大化，同時為該區(qū)域未來更好、更快發(fā)展與升級創(chuàng)造良好的先天條件。

　　4.整體規(guī)劃統(tǒng)一布局，實現(xiàn)舊區(qū)生活與環(huán)境的改善。

　　“舊改”應從城市統(tǒng)一面貌出發(fā)，綜合區(qū)位的用地布局及建筑元素，使舊區(qū)的生活環(huán)境及配套設施與整體規(guī)劃統(tǒng)一布局，實現(xiàn)舊區(qū)生活與環(huán)境的改善。如能結合周邊交通網(wǎng)絡和零售、寫字樓、酒店等物業(yè)的發(fā)展定位，將有助于促進舊城區(qū)的產(chǎn)業(yè)結構提升和空間布局優(yōu)化，使其融入城市整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展。

　　5.爭取“再利用”，避免“凍結”式保護。

　　現(xiàn)在一些“舊改”案例中，對具有歷史文化意義的舊建筑，仍普遍存在著將其當成“文物”來對待的認識誤區(qū)，這樣雖然保護了一批建筑遺產(chǎn)，卻沒有考慮到“再使用”的問題，從而不免陷入了維修-空置-衰落-再維修的死循環(huán)。對此，招錫祥指出，開發(fā)商可尋求與專業(yè)機構合作，共同配合政府修整開發(fā)指標，對有歷史意義的建筑給出保護性開發(fā)建議，避免舊建筑片區(qū)因“凍結”式保護，產(chǎn)生基礎設施老化、歷史環(huán)境質(zhì)量下降、大面積棄置等問題。開發(fā)商通過將舊建筑片區(qū)進行整治與再利用，既恢復城市記憶，提升城市內(nèi)涵，使舊城人居環(huán)境、城市功能、城市形象得到整體提升，同時又可產(chǎn)生新的商業(yè)價值，提高開發(fā)商品牌形象，從而實現(xiàn)雙贏，如佛山嶺南天地、西關荔枝涌、珠江新城獵人坊等項目的經(jīng)驗均可供借鑒。

　　6.開發(fā)商早期介入，提高項目實操性，避免重復改造。

　　對于“三舊”改造的發(fā)展模式，招錫祥認為，未來開發(fā)商在與政府的合作中將在更前期的階段介入，合作內(nèi)容將不再局限于房地產(chǎn)開發(fā)，更涉及城市規(guī)劃管理等其他領域。從政府角度出發(fā)，在舊改規(guī)劃編制的前期過程中，考慮及早滲入開發(fā)商市場開發(fā)活動，能夠使最終成果更加貼近市場，改造項目未來得以實質(zhì)性地運作下去，避免重復改造。從開發(fā)商角度出發(fā)，廣州等一線城市中心城區(qū)土地供應減少，未來房地產(chǎn)市場將以舊城改造為主，而大片區(qū)開發(fā)的主導權，將是開發(fā)商贏得更大的發(fā)展和盈利空間的一個重量級籌碼。因此，政府與開發(fā)商雙方將更加積極合作。

　　隨著廣州等一線城市的城市化進程快速推進，中心城區(qū)土地供應日漸減少，已開始出現(xiàn)供地郊區(qū)化等現(xiàn)象。“舊改”項目作為解決土地資源匱乏問題的一個方向，未來一段時期內(nèi)必將成為房地產(chǎn)發(fā)展歷程中爭奇斗艷的一個舞臺。