據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)租金統(tǒng)計(jì)，2014年一季度，廣州住宅租賃市場仍保持需求較活躍、租金穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

文/合富輝煌市場研究部

據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)租金統(tǒng)計(jì)，2014年一季度，廣州住宅租賃市場仍保持需求較活躍、租金穩(wěn)中有升的態(tài)勢。但受經(jīng)濟(jì)放緩、租金較快上漲以及盤源不足影響，租賃實(shí)際成交量小幅下降；而租金則同比2013年同期上漲9.2%。分析認(rèn)為：受“外地人三年社保”政策的影響，部分購買力強(qiáng)的外地戶籍租客購房受阻，令優(yōu)質(zhì)單位租賃需求增大，租金漲幅較大。

2014年一季度住宅合富標(biāo)準(zhǔn)租金為51元/㎡.月，環(huán)比2014年四季度上漲1.2%，2013年二季度、三季度和四季度的標(biāo)準(zhǔn)租金環(huán)比漲幅分別為2.1%、2.5%和3.1%，而2014年一季度的環(huán)比漲幅有所放緩，為1.2%。

合富標(biāo)準(zhǔn)中高端住宅租金（簡稱合富標(biāo)準(zhǔn)租金）依據(jù)市場真實(shí)租賃成交數(shù)據(jù)，以同質(zhì)可比的方法，分地段、分戶型監(jiān)測中高端商品住宅租金變化，監(jiān)測覆蓋廣州各區(qū)100 個(gè)樓盤。
編制單位：合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院

整體市場：一季度租金穩(wěn)中有升，租賃宗數(shù)小幅下降

2014年一季度住宅合富標(biāo)準(zhǔn)租金為51元/㎡.月，環(huán)比2014年四季度上漲1.2%，2013年二季度、三季度和四季度的標(biāo)準(zhǔn)租金環(huán)比漲幅分別為2.1%、2.5%和3.1%，而2014年一季度的環(huán)比漲幅有所放緩，為1.2%。

據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)租金監(jiān)測顯示，2014年一季度廣州住宅租金成交宗數(shù)，同比2013年一季度下降了6.7%，較2012年一季度下降了8.3%。

分析認(rèn)為主要受三方面因素的影響：一是廣州市經(jīng)濟(jì)增速有所降低，外來就業(yè)人口增幅放緩。二是租金較快上漲，承租人群的基數(shù)有所收窄。三是租賃盤源供應(yīng)不足。

各區(qū)市場：天河、越秀租金最高、漲幅最大

由區(qū)域看，租金最高的是越秀區(qū)和天河區(qū)，平均租金高達(dá)70元/㎡.月以上；其次是荔灣區(qū)以及海珠區(qū)，平均租金50元/㎡.月左右；黃埔區(qū)、白云區(qū)、番禺區(qū)處于第三梯隊(duì)，平均租金接近40元/㎡.月。外圍區(qū)域中，蘿崗平均租金在30元/㎡.月左右；花都的租金最低，不足25元/㎡.月。

2014年一季度廣州各區(qū)域的租金升幅大多集中10%左右。升幅最大的也是天河區(qū)、越秀區(qū)，在10%以上，這較大程度上反映了兩區(qū)無可比擬的市區(qū)核心價(jià)值。其次是番禺區(qū)，同比升幅也在10%以上，大致受兩方面因素影響：一是承接天河區(qū)外溢的租賃需求增多；二是“外地人三年社保”政策下，外地戶籍租賃需求增加，主要以上班工薪族以及專業(yè)市場的商戶居多。

黃埔區(qū)、荔灣區(qū)以及海珠區(qū)，同比升幅均在10%左右。黃埔區(qū)承接天河區(qū)外溢的租賃需求增多影響，其中租客以在天河上班的工薪中層白領(lǐng)居多；荔灣區(qū)和海珠區(qū)外地戶籍的租賃需求有所增加。

各戶型市場：三房單位租金漲幅大

由各戶型看，1房的平均租金單價(jià)最高，為66.8元/㎡；2、3房的平均租金單位約為45元/㎡左右。

與2013年同期比較，1、2、3房各戶型漲幅基本在一成左右。與2014年一季度比較，1房和2房單位大致保持穩(wěn)中略升態(tài)勢，漲幅分別為0.2%和0.6%。3房中大戶型、較舒適物業(yè)及部分大面積優(yōu)質(zhì)單位的租金漲幅較大，漲幅為2.4%。

租金回報(bào)率：2008年4.7%，2014年一季度2.6%，走低趨勢緩和

由于住宅買賣售價(jià)的上漲速度快于租金，因此近年來出租回報(bào)率呈緩慢走低的態(tài)勢。2008年廣州住宅的出租回報(bào)率高達(dá)4.7%，其后出租回報(bào)水平一直下降，2014年一季度的出租回報(bào)率僅為2.6%。

由戶型看，天河、海珠、荔灣、越秀、白云等中心區(qū)域優(yōu)質(zhì)的1房和2房單位，出租回報(bào)率相對較高，不少在2.6%以上。3房以上大面積單位的出租回報(bào)率相對較低，不少在2%左右，個(gè)別僅為1.8%。

預(yù)測：租賃需求將保持活躍，二季度租金穩(wěn)中有升

2014年第二季度，畢業(yè)生租客增多，產(chǎn)業(yè)人口來穗持續(xù)增加，預(yù)計(jì)租賃需求依然會保持活躍，租金仍會繼續(xù)上漲。中高端住宅的租值已經(jīng)達(dá)到一定高位，預(yù)計(jì)以穩(wěn)中有升為主。

中長期看，廣州經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展、城市建設(shè)提速以及規(guī)劃利好不斷等因素宏觀層面，廣州實(shí)際居住需求仍十分龐大，租賃需求保持較活躍、租金穩(wěn)中有升的趨勢將持續(xù)。