在本輪促銷(xiāo)過(guò)后，如果市場(chǎng)情況沒(méi)有明顯改善，預(yù)計(jì)“實(shí)質(zhì)性降價(jià)”將會(huì)真正來(lái)臨，“以?xún)r(jià)換量”或會(huì)重演。

　　5月份市場(chǎng)成交雖然較4月有所提高，但是市場(chǎng)依然較冷，成交短期難有起色。從價(jià)格來(lái)看，5月份價(jià)格平穩(wěn)。而供應(yīng)不斷放量，供銷(xiāo)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，新增項(xiàng)目去化慢，庫(kù)存不斷攀升，價(jià)格下行壓力較大。

　　5月純商品住宅成交上漲2.9%，市場(chǎng)持續(xù)低迷

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截止27日，5月新建商品住宅(包含保障房)成交量為4558套，比4月同期下降9.1%?？鄢Ｕ戏亢?，純商品住宅成交量為3619套，比4月同期上漲2.9%，比去年同期下降22.7%。

　　從5月份新增的期房項(xiàng)目來(lái)看，19個(gè)項(xiàng)目中有5個(gè)(玉蘭灣家園，龍山錦園小區(qū)，西山藝境嘉園，遠(yuǎn)洋云廷嘉園，富松小區(qū))產(chǎn)生了不同進(jìn)程的交易記錄，基本都處于資格核驗(yàn)階段。這幾個(gè)項(xiàng)目除了富松小區(qū)外，其余成交均在個(gè)位數(shù)。富松小區(qū)由于其套均面積偏小在90平米以下，易受剛需接受，去化相對(duì)較快，約有15%。5月份入市的項(xiàng)目當(dāng)前成交量少一方面是受網(wǎng)簽滯后影響，但更多的與市場(chǎng)冷淡，項(xiàng)目前期蓄客不足有關(guān)。

　　從4月份入市的項(xiàng)目來(lái)看，31個(gè)項(xiàng)目的平均簽約率為24.6%。其中僅有6個(gè)項(xiàng)目去華率在五成以上，有13個(gè)項(xiàng)目的簽約率在一成以下或無(wú)成交。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，4月份以來(lái)入市的項(xiàng)目，除了性?xún)r(jià)比較高的低價(jià)剛需項(xiàng)目熱銷(xiāo)，大部分項(xiàng)目的去化率并不是很高，成交周期拉長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商資金回收的周期也相對(duì)拉長(zhǎng)，加速周轉(zhuǎn)的壓力不容樂(lè)觀。

　　張旭認(rèn)為，5月份市場(chǎng)毫無(wú)回暖跡象，盡管供應(yīng)在大量入市，但是幾乎沒(méi)有帶動(dòng)成交，預(yù)計(jì)5月份純商品住宅成交量約在4000余套，已連續(xù)兩月維持在5000套以下，當(dāng)前的成交水平要追溯到2011年底。目前來(lái)看，觀望周期還在繼續(xù)，市場(chǎng)陷入低迷，價(jià)格下行壓力較大。

　　5月商品住宅供應(yīng)持續(xù)放量，供銷(xiāo)嚴(yán)重逆轉(zhuǎn)

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截止27日，5月新增商品住宅期房項(xiàng)目19個(gè)，總供應(yīng)量7952套，比4月下降13.5%，同比去年同期上升80.3%。

　　從具體的項(xiàng)目供應(yīng)來(lái)看，套均面積在90平米以下的只有一個(gè)項(xiàng)目富松小區(qū)，大部分項(xiàng)目為中大戶(hù)型。均價(jià)在3萬(wàn)/平米以上的項(xiàng)目有11個(gè)，占比近六成。總體來(lái)看，5月份新增供應(yīng)的項(xiàng)目以中高端改善為主。

　　2013年以來(lái)，新增商品住宅期房項(xiàng)目91個(gè)，總供應(yīng)28745套，比去年大幅提升87.7%。為2011年以來(lái)最高。

　　張旭認(rèn)為，從1-5月的總供銷(xiāo)比數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年供銷(xiāo)比出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，在當(dāng)前低迷的需求下，供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求。供銷(xiāo)比變?yōu)?:0.7。另外，從當(dāng)前的庫(kù)存數(shù)據(jù)看，截止27日，商品住宅的庫(kù)存量為74976套，回到2013年初的水平，與2014年初5.5萬(wàn)余套的歷史低點(diǎn)相比，短短3月增加了約有2萬(wàn)套，消化不掉的新增供應(yīng)使庫(kù)存量迅速走高。

　　張旭認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商目前的推盤(pán)依然較為緊湊，一方面，與一年前土地集中供應(yīng)有關(guān)，前期的土地供應(yīng)潮迎來(lái)集中上市；另一方面，目前房企面臨的主要難題是銷(xiāo)售壓力大，項(xiàng)目持有成本高。目前國(guó)內(nèi)外的融資環(huán)境均不樂(lè)觀，國(guó)內(nèi)流動(dòng)性偏緊銀根緊縮，境外融資成本上升融資額度降低。而當(dāng)前銷(xiāo)售情況不佳，預(yù)期也不容樂(lè)觀，預(yù)計(jì)今年二季度，甚至三季度，開(kāi)發(fā)商可能都要以“走量”為主，盡快回收資金。

　　5月份商品住宅成交均價(jià)25243元/平方米，與4月基本持平

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，5月商品住宅成交均價(jià)為25243元/平方米，與4月基本持平，同比上漲3.6%。與今年1季度相比下降9.1%。

　　張旭認(rèn)為，近兩個(gè)月成交均價(jià)走勢(shì)比較平穩(wěn)，價(jià)格處于較低水平。這主要是由于結(jié)構(gòu)性因素引起的，4、5月成交均價(jià)在2萬(wàn)/平米以下的占比保持在36%左右，比1季度上漲了10個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)構(gòu)性拉低了成交均價(jià)。從具體的成交項(xiàng)目看，成交主要集中在剛需低價(jià)盤(pán)，價(jià)格保持穩(wěn)定，比如上興佳園與悅?cè)卉霸肪鶅r(jià)在2.1萬(wàn)左右，春熙雅園均價(jià)在2.2萬(wàn)左右等，且近兩個(gè)月價(jià)格浮動(dòng)均在3%的合理范圍之內(nèi)。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，當(dāng)前價(jià)格處于穩(wěn)定止?jié)q階段。而隨著庫(kù)存的不斷積壓，開(kāi)發(fā)商加緊出貨的壓力將越來(lái)越大，多種促銷(xiāo)手段不斷上演，力度也在不斷加大。從之前的低價(jià)開(kāi)盤(pán)，預(yù)存優(yōu)惠到目前的“零首付”等營(yíng)銷(xiāo)策略，都難以撬動(dòng)觀望的剛需，市場(chǎng)膠著繼續(xù)。在本輪促銷(xiāo)過(guò)后，如果市場(chǎng)情況沒(méi)有明顯改善，預(yù)計(jì)“實(shí)質(zhì)性降價(jià)”將會(huì)真正來(lái)臨，“以?xún)r(jià)換量”或會(huì)重演。