2014年以來，北京市住房市場整體表現(xiàn)為，成交量明顯下降，成交均價止?jié)q且微降，成交難度上升。在市場進入階段性調(diào)整周期下，全市各區(qū)域表現(xiàn)各異。

　　2014年以來，北京市住房市場由自住房注入供給，信貸政策趨緊等多種因素引發(fā)進入自主性調(diào)整，剛性需求觀望情緒濃厚。市場整體表現(xiàn)為，成交量明顯下降，成交均價止?jié)q且微降，成交難度上升。在市場進入階段性調(diào)整周期下，全市各區(qū)域表現(xiàn)各異。

　　剛需持續(xù)觀望，降價范圍自郊區(qū)向中心城區(qū)蔓延

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截止5月21日，二手房住宅成交4269套，環(huán)比下跌9.5%，成交均價29182元/平米，環(huán)比下調(diào)2.8%。預(yù)計5月全月市場成交難以突破8000套，而4月全月的成交也只有7616套，按照一般的規(guī)律，北京市二手住宅月度成交量下降到8000套以下的水平，說明市場已經(jīng)表現(xiàn)的較為低迷，而價格也在一定程度上具備了下行的條件。

　　從區(qū)域市場成交情況看，近郊區(qū)二手住宅成交占比不斷下降，5月近郊成交占比有25.9%，與去年全年的3成水平相比，下降幅度比較明顯。從今年2月以后，近郊區(qū)成交量占比連續(xù)三個月環(huán)比下降。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，自住型商品住房入市和信貸持續(xù)收緊，影響最大的就是首套剛性需求以及剛性置換需求。因此，需求觀望濃厚時，郊區(qū)成交回落下降更為明顯。從3月開始，近郊中通州和昌平最先下滑，隨后近郊區(qū)價格開始微跌。

　　各區(qū)域成交及價格走勢請見下表。

　　張旭認為，本輪降價依舊是由外及內(nèi)，到目前為止，郊區(qū)降幅逐漸收窄，城區(qū)特別是中心城區(qū)價格下調(diào)幅度增加。由此可見，持續(xù)低迷的市場形勢下，從今年3月份開始，北京二手房市場已進入房價實降的過程。

　　郊區(qū)價格降幅收窄，本輪價格調(diào)整或已過半

　　目前全市區(qū)域走勢有所不同。從業(yè)主降價幅度看，5月中心城區(qū)的價格下調(diào)幅度超過了近郊，達到3.7%。如果按當(dāng)前中心城區(qū)套均總價350萬計算，單套調(diào)價平均金額約有13萬元，比4月增加了近兩萬。與此同時，中心城區(qū)和外城四區(qū)二手住宅的議價空間分別達到3.4%和4.3%，也明顯高于郊區(qū)的2.3%。

　　而從業(yè)主出售意愿看，由于市場整體低迷，出售難度增大，從4月份開始，全市新增房源量開始下降，5月份郊區(qū)繼續(xù)延續(xù)了這種趨勢，而中心城區(qū)和城四區(qū)依然有不同程度的增長，增幅分別為9.9%和5%。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，在當(dāng)前價格的調(diào)整過程中，最先出現(xiàn)價格下降的郊區(qū)當(dāng)前反而降幅收窄。房屋的報價相對合理，議價空間較窄，在房價下降一段時間后，新增房源也出現(xiàn)回落。這表明，業(yè)主的心理價位依然堅挺，雖然市場低迷，但業(yè)主并不會突破心理底線一味降價，反而會出現(xiàn)擇機再售的心態(tài)。因此無論從出售價格、以及供需關(guān)系來看，都不會出現(xiàn)持續(xù)的價格下滑。

　　而城區(qū)房價本身存在一定幅度虛高，加之從客戶群角度看，需求量更小，業(yè)主急售套現(xiàn)降價的情況可能更加明顯。掛牌價下調(diào)幅度與議價空間擴大，新增房源量增加。

　　張旭認為，從價格調(diào)整的規(guī)律看，降價蔓延至城區(qū)，而郊區(qū)降價幅度正在減弱。預(yù)計本輪價格調(diào)整進程已經(jīng)過半。而未來房價持續(xù)下降的可能性不大。