進(jìn)入2014年，主要城市成交量回落明顯，成交量處于2012年以來(lái)的低位，即使隨著“五一”黃金月的到來(lái)，4月各地供應(yīng)明顯增加，市場(chǎng)整體成交仍然回升乏力。

　　——2014年1-4月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　2014年以來(lái)全國(guó)商品住宅成交回落，4月成交回升乏力

　　從合富輝煌監(jiān)測(cè)的22個(gè)城市商品住宅成交走勢(shì)看，2013年11月三中全會(huì)召開(kāi)成交量攀升至高位，隨著會(huì)議的結(jié)束，各地調(diào)控的加碼，成交量從高位回落。

　　進(jìn)入2014年，主要城市成交量回落明顯，成交量處于2012年以來(lái)的低位，即使隨著“五一”黃金月的到來(lái)，4月各地供應(yīng)明顯增加，市場(chǎng)整體成交仍然回升乏力。而近8個(gè)月來(lái)新增供應(yīng)明顯放量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同期成交面積，導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求情況突出。

　　供大于求，主要城市存量和消化期處于高位

　　·2014年主要城市存量創(chuàng)新高，消化期大幅增加

　　從監(jiān)測(cè)的主要城市商品住宅庫(kù)存數(shù)據(jù)看，2014年4月底的存量面積創(chuàng)歷史新高，同比增加16%，存量消化期超18個(gè)月，比2013年大幅增加，一般公認(rèn)較合理的水平是8-12個(gè)月，顯示市場(chǎng)存量壓力較大。

　　·多數(shù)典型城市庫(kù)存和消化周期同比大幅增加

　　從供求比指標(biāo)看，主要城市總體為1.1:1，顯示市場(chǎng)整體上供大于求。一線城市中的北京、廣州和二三線城市的昆明、中山較差，供求比在1.4:1以上。其中北京最高達(dá)1.7:1，北京2014年以來(lái)的供應(yīng)放量，但成交大幅萎縮，供求比指標(biāo)惡化；一線城市里深圳情況較好，由于供應(yīng)量少，成交量仍大于新增供應(yīng)。二三線城市的昆明新增供應(yīng)大幅增加，中山則由于成交量萎縮顯著。

　　從主要城市存量和消化周期指標(biāo)看，同比上升較快。四大一線城市4月底的存量同比上升約15%，北京、廣州消化周期上升超過(guò)20個(gè)月，深圳、上海在13-16個(gè)月，比去年同期大幅增加。

　　二三線城市存量同比普遍有較大幅度增加，其中天津、長(zhǎng)沙、武漢、?？诘南诰^(guò)20個(gè)月，市場(chǎng)供應(yīng)壓力大。而濟(jì)南、珠海、鄭州、南京、合肥、南昌等城市消化期在10個(gè)月以下，指標(biāo)仍屬正常水平。

　　2014年以來(lái)全國(guó)土地市場(chǎng)逐步降溫

　　據(jù)合富輝煌監(jiān)測(cè)的20個(gè)重點(diǎn)城市，2014年以來(lái)經(jīng)營(yíng)性用地出讓成交金額逐月下降，土地市場(chǎng)熱度迅速?gòu)?013年的高位回落。特別是2月開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有明顯的下滑，部分城市降價(jià)現(xiàn)象增多，市場(chǎng)氛圍的轉(zhuǎn)弱使土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交均有大幅回落。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)走弱，樓市成交萎縮，地方政府政策微調(diào)放松

　　一季度國(guó)內(nèi)GDP增速為7.4%，環(huán)比2013年4季度降低0.3個(gè)百分點(diǎn)，較今年“全國(guó)兩會(huì)”提出的7.4%的全年目標(biāo)低0.1.個(gè)百分點(diǎn)，GDP呈逐季回落的態(tài)勢(shì)。

　　自4月底開(kāi)始，全國(guó)有多個(gè)城市(以三四線城市為主)出臺(tái)或被傳出臺(tái)救市政策(詳見(jiàn)下表)。但就目前而言，已出臺(tái)政策的城市其政策松動(dòng)范圍十分有限，且地方政府對(duì)于“政策松動(dòng)”的報(bào)道十分忌憚，如南寧住房局強(qiáng)調(diào)新政并非限購(gòu)松綁也非救市、寧波政府否認(rèn)限購(gòu)放松、佛山政府暫緩高明區(qū)限購(gòu)政策調(diào)整等……

　　在部分城市樓市不景氣的情況下，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多城市出臺(tái)救市措施，但地方政府要出臺(tái)更實(shí)質(zhì)性的政策放松(如大規(guī)模的限購(gòu)或限貸松動(dòng))仍需等待國(guó)家層面釋放進(jìn)一步明確的政策信號(hào)。