隨著樓市觀望的逐漸減淡，隨著樓市政策的小幅寬松，加上產(chǎn)品選擇面的增多，預(yù)計5月和6月成交量將會有較明顯的增長。

　　2014年第一季度，東莞樓市充斥著復(fù)雜多變的氣氛：“東莞掃黃”、“反腐”、“兩會”、“降價風波”、“停貸風波”、“馬航失聯(lián)”、“暴雨”……東莞樓市陷入濃厚的觀望氛圍，成交一度低迷。隨著3月負面消息面帶來的陰影的逐漸淡化，4月東莞樓市成交得到了小幅回暖，連續(xù)2個月成交量環(huán)比增長。但由于宏觀經(jīng)濟面未得到根本改觀，銀根仍保持緊縮，房地產(chǎn)政策面仍未見松動，4月樓市回暖幅度有限，成交量僅環(huán)比3月小幅增加21%。

　　經(jīng)歷一季度的成交低迷后，4月東莞樓市加大了促銷力度，主要形式為推出特價房。但由于僅是少數(shù)產(chǎn)品的促銷，剛需主流產(chǎn)品價格保持堅挺，導(dǎo)致4月全市整體均價松動不明顯，與3月份基本持平，整體呈現(xiàn)穩(wěn)定，連續(xù)5個月均價在9000元之上。

　　4月全國部分地方政府向市場釋放出樓市政策松綁傳言，雖然多數(shù)被政府辟謠，但充分反映了當下樓市成交低迷的態(tài)勢，折射出地方政府GDP增長對房地產(chǎn)的依賴程度多大。從“兩會”期間中央提出的“讓市場在資源配置中發(fā)揮決定作用”及“雙向調(diào)控”，為2014年的樓市發(fā)展增加變數(shù)。“市場”和“雙向”意味著政府將會盡可能地減少對房地產(chǎn)行政干預(yù)，避免強制性的一刀切的調(diào)控政策，更多的讓市場供求去調(diào)節(jié)房價。依據(jù)這個理論，我們有理由相信接下來的2-4季度，樓市政策存在著定向的局部的寬松的可能性。如通過“降準”緩解銀根緊張，在農(nóng)村商業(yè)銀行已經(jīng)得到體現(xiàn)，也不排除在其它銀行跟進的可能性。

　　臨近傳統(tǒng)樓市旺季“五一”，東莞樓市供應(yīng)增加趨勢較明顯，其中70-120平方米剛需產(chǎn)品加速入市。從推盤節(jié)奏來看，東莞開發(fā)商將不局限于在“五一”黃金周推盤，將錯開推盤高峰，避開競爭，故5-6月市場推盤量將較大。隨著樓市觀望的逐漸減淡，隨著樓市政策的小幅寬松，加上產(chǎn)品選擇面的增多，預(yù)計5月和6月成交量將會有較明顯的增長。由于整個2014年市場充滿著變數(shù)，不確定因素的增多將會改變開發(fā)商預(yù)期，將采取“以價換量”策略，以理性的價格入市。故接下來5月和6月東莞房價整體走勢仍然以平穩(wěn)或者穩(wěn)中微升為主，房價上漲的動力不足，同時下降的空間非常有限。

“五一”樓市熱度較去年減淡 促銷增多但幅度有限

　　4月東莞樓市得到小幅回暖，但由于整體觀望氛圍仍未完全消退，導(dǎo)致開發(fā)商對于“五一”樓市仍存擔憂情緒。“五一”期間，總體而言，樓市熱度較4月份有所上升，但較去年仍有所減淡，推盤量較去年有所減少。

　　總體推盤量較去年減少。受整體市場觀望氛圍影響，開發(fā)商在4-5月推盤意愿降低。其中“五一”期間東莞新推貨樓盤約20個，較去年略有減少。

　　新盤開盤較少，以舊盤新推為主。一季度樓市低迷，使新盤上市時間往后推遲。說明當前開發(fā)商對樓市信心不夠充足，多以試探性態(tài)度推出新品。

　　5-6月將迎來推盤高峰。隨著觀望氛圍的逐漸減淡，5-6月開發(fā)商推盤意愿加強。“五一”期間，約有超過20個樓盤進行著開盤預(yù)熱工作，如開放銷售中心、開放樣板房、誠意登記等，預(yù)示著未來1-2月將迎來新品上市高峰。

　　樓市促銷力度加大。今年“五一”期間，各大樓盤不同程度加大了促銷力度，主要形式為推出特價房。購房折扣相比去年，整體增加了約4個百分點的優(yōu)惠。今年“五一”期間不少項目折扣集中在90-95%折，個別項目特價房折扣達到80-90%折，而去年普遍在95%-99%。但總體而言，“五一”期間折扣力度有限，屬于正常水平。

　　“低首付”、“電商”營銷方式增多。在銀根緊縮政策下，置業(yè)門檻大幅提高，因此“低首付”在當前政策環(huán)境下受到市場熱捧，有促進樓市成交的有效手段。在客戶資源變得日益珍貴的環(huán)境下，今年“五一”期間“電商”進入樓市領(lǐng)域形勢愈演愈烈，今年尤其盛行。

　　以小型暖場活動為主。今年“五一”期間，市場較少出現(xiàn)大型的活動營銷，主要仍然以小型的暖場活動為主，如兒童主題活動、水果餐點等。

　　推出產(chǎn)品仍然以70-120平方米剛需為主。在銀根緊縮、限購限貸政策影響下，開發(fā)商順勢而為，加大了剛需產(chǎn)品的供應(yīng)。雖說大戶型成交在今年得到一定回暖，但回暖幅度有限，市場仍然主要由首置剛需支撐。

　　前4月東莞樓市供求平衡，成交減少33%，房價小幅上漲7%

　　合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示：2014年1-4月東莞新建商品住宅供應(yīng)面積約131.7萬平方米，同比去年基本持平。從07年以來的歷年1-4月數(shù)據(jù)來看，供應(yīng)量主要集中在130-140萬平方米，今年供應(yīng)量屬于正常水平。2014年1-4月東莞新建商品住宅簽約面積約133.7萬平方米，同比減少33%。2014年前4月全國多數(shù)城市成交量達到3-4成的減少，東莞樓市成交降幅處于全國平均水平。

　　2014年1-4月東莞新建商品住宅簽約均價約9144元/平方米，同比小幅上漲7%，保持著理性的漲幅。2012-2014年東莞房價進入穩(wěn)定期，房價保持在10%以內(nèi)的漲幅。

　　東莞房價連續(xù)5個月穩(wěn)定在9000元之上

　　合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示：2014年4月東莞住宅均價約9122元/平方米，同比略上漲8.0%，環(huán)比3月基本持平，微漲0.7%，連續(xù)5個月價格穩(wěn)定在9000元以上。

　　合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示：2014年4月東莞住宅新增供應(yīng)面積約55.3萬平方米，5147套，同比增加25.1%，環(huán)比3月大幅增加2.3倍。隨著觀望氛圍的減淡，臨近傳統(tǒng)樓市旺季，開發(fā)商加大了產(chǎn)品供應(yīng)。同時3月份不少項目延后至4月上市，造成了4月供應(yīng)放大。

　　4月東莞住宅網(wǎng)簽面積約38.5萬平方米，同比減少25%，環(huán)比3月增加約兩成，東莞樓市在4月得到了小幅回暖。

　　120平方米以下剛需產(chǎn)品供應(yīng)提速，140平方米以上大戶型供應(yīng)放緩

　　合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示：2014年1-4月全市新供一手住宅供應(yīng)中，100平方米以下戶型供應(yīng)比重約57%，達到歷史最高峰。101-120平方米戶型供應(yīng)比重約14%，亦達到歷史最高，120平方米以下戶型供應(yīng)比重達71%。140平方米以上大戶型供應(yīng)放緩，比重約17%，處于歷史最低點。從4月份單月來看，71-100平方米戶型供應(yīng)比重達57%，而141平方米以上大戶型供應(yīng)比重跌落至13%。

　　東莞“低庫存”支撐樓市成交活躍度及房價

　　合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示：截至2014年4月底，東莞一手住宅庫存面積約473萬平方米，連續(xù)8個月東莞庫存準確控制在470萬平方米上下水平。按照2012年消化速度，消化庫存僅需9.5個月；按照2013年消化速度，消化庫存僅需7.5個月；按照過去的6個月的消化速度，消化庫存僅需10.5個月。所以，總體來講，當前東莞樓市仍然處于“低庫存”態(tài)勢，房價得到支撐。在“低庫存”下，開發(fā)商降價意愿較小，短期內(nèi)東莞房價明顯下挫的可能性較小。

　　市區(qū)樓市供求平衡，房價堅挺，穩(wěn)定在10500元上下

　　市區(qū)樓市供求矛盾較突出。合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示,2014年4月市區(qū)新增供應(yīng)9.5萬平方米,1251套,同比減少約三成，環(huán)比3月增加約16%；4月簽約9.1萬平方米,840套,供求基本平穩(wěn).4月市區(qū)住宅均價約10616元/平方米,同比大幅上漲17%,環(huán)比3月份略漲1.4%.

　　從歷年市區(qū)樓市供求來看，市區(qū)存在著較嚴重的供應(yīng)偏緊的現(xiàn)象，即新增供應(yīng)速度趕不上銷售的速度，促進房價保持平穩(wěn)上漲。

　　4月臨深片區(qū)及市區(qū)成交突出

　　合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示,從4月住宅簽約面積排序來看，前10名區(qū)域，其中市區(qū)占3席，臨深片區(qū)(東南片區(qū))占2席，以及傳統(tǒng)樓市熱點區(qū)域虎門、松山湖、厚街等均有上榜。由于4月成交量主要集中在經(jīng)濟發(fā)達的熱點區(qū)域，所以整體均價及成交量得到支撐。前10名區(qū)域，均價超9000元占6席，其中均價過萬的占3席，均價超8000元占9席。4月全市共有31個域有住宅，其中均價超9000元的區(qū)域共有10個，占總體的1/3.

　　熱銷樓盤以臨深片區(qū)、市區(qū)及松山湖為主

　　4月份住宅網(wǎng)簽金額前10項目中，臨深片區(qū)僅塘廈鎮(zhèn)占4席，保利生態(tài)城以2.9億成績，大幅度領(lǐng)先全市排名第一。市區(qū)及松山湖項目各占2席，其余為泛市區(qū)厚街項目。從開發(fā)商來看，前10項目多為一線品牌房企，如萬科、碧桂園、保利、恒大和中信房企占六成。

　　萬科以絕對優(yōu)勢穩(wěn)坐東莞房企第一把交椅

　　2014年1-4月東莞全市商品房網(wǎng)簽金額房企排行榜中，萬科以約20億的成績，大比分領(lǐng)先于其它房企，穩(wěn)坐東莞房企第一把交椅。光大地產(chǎn)以萬科約一半的簽約金額排名第二。萬達6.3億元排名第三。碧桂園5.7億元排名第四。中信地產(chǎn)5.3億元排名第五。

　　樓市展望：樓市成交將持續(xù)復(fù)蘇 今年價格將長期穩(wěn)定在9100元上下

　　2-4月是東莞樓市觀望氛圍最濃的時期,隨著觀望的慢慢減淡,樓市成交得到了緩慢復(fù)蘇,出現(xiàn)連續(xù)2個月環(huán)比增長.東莞樓市最困難的時期已經(jīng)度過,預(yù)計接下來5月份成交量將會持續(xù)復(fù)蘇,且幅度較大.

　　在樓市最困難時期,東莞房價保持著穩(wěn)定.1-4月東莞每月房價穩(wěn)定在9100元上下浮動.在后續(xù)樓市復(fù)蘇的進程中,預(yù)計整體房價仍然在長時期內(nèi)穩(wěn)定在9100元上下.

　　當前“低庫存”至少支撐未來2個月房價穩(wěn)中有升

　　截至4月底,東莞一手住宅庫存面積僅473萬平方米.消化庫存時間僅需要8-10個月,處于典型的“低庫存”階段.“供不應(yīng)求”的供求關(guān)系,決定了東莞房價下挫的可能性較小,至少支撐未來2個月的房價將平穩(wěn)或者穩(wěn)中有升.

　　下半年“救市”風潮將興起，樓市整體政策環(huán)境緊中有松

　　越來越多的地方政府將出臺“救市”措施,樓市有望加速復(fù)蘇.下半年,房地產(chǎn)信貸政策有望得到松動,包括“降準”“減息”等成為可能.總體而言下半年樓市政策將緊中有松。