今年的“五一”樓市，一是看樓人數(shù)多、人氣旺，其中上海房展會4天到場人數(shù)超過12萬、創(chuàng)下新高。

　　今年的“五一”樓市，一是看樓人數(shù)多、人氣旺，其中上海房展會4天到場人數(shù)超過12萬、創(chuàng)下新高。深圳、東莞等城市客戶上門量也達(dá)到今年來的最高峰。二是出手少、成交低，市場觀望情緒濃。五一當(dāng)周全國33個重點城市的商品房周成交面積環(huán)比降幅達(dá)18%，成交呈現(xiàn)繼續(xù)回落態(tài)勢。三是買賣雙方開始博弈，購房者等待樓盤降價，開發(fā)商等待政策救市。

　　“五一”期間，世聯(lián)行全國近千案場數(shù)據(jù)顯示，客戶上門量回升至今年最高水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2008年、甚至高出2011年16.9%，表明客戶購房意愿遠(yuǎn)沒有市場預(yù)期的低落。但受信貸緊縮、唱空輿論等多種因素的綜合作用，市場觀望情緒不減，房價下降預(yù)期強(qiáng)烈。當(dāng)前的形勢下，市場量縮階段仍會持續(xù)。成交量何時止跌回升？回顧2008年、2011年兩輪調(diào)整中，成交同比下跌周期經(jīng)歷了14和10個月。歷史走勢表明，價格越快探底、成交量越快實現(xiàn)筑底反彈。

　　一線城市開始降價，但降幅少、降價樓盤也少

　　我們從今年3月份開始統(tǒng)計各地調(diào)價情況，當(dāng)時僅在大連、寧波、杭州等少數(shù)城市的個盤出現(xiàn)降價；4月中下旬開始城市和樓盤以及加入的房企開始明顯上升，根據(jù)調(diào)價項目個數(shù)和幅度，我們對全國重點城市分成三類：

　　A.價穩(wěn)城市：石家莊、鄭州、南昌、西安、廈門、南京

　　B.小幅降價城市：深圳、北京、上海、廣州；天津、武漢、東莞、珠海、昆明、哈爾濱、重慶、惠州、寧波、大連、杭州、常州、佛山

　　小幅降價城市數(shù)量對比3月份有明顯增加，降價形式仍以特惠房、團(tuán)購、一口價單位為主。也有因房價直降而引來業(yè)主鬧事現(xiàn)象，寧波奧克斯項目房價直降4000元/平米、降幅達(dá)26%，引發(fā)老業(yè)主鬧事；深圳富通V都會在五一期間房價下調(diào)10%左右，老業(yè)主要求退房和維權(quán)。

　　地方政府限購松綁頻“救市”，但作用有限

　　4月份以來，無錫、南寧、天津相繼放寬限購政策，除了政府明確發(fā)文的城市以外，越來越多的地方政府加入對限購政策從執(zhí)行層面放松的陣營。廈門傳言限購政策松綁，放開“補稅買房”，外地戶口一次性補交一年個稅，就能獲得在廈門買房資格；佛山也有傳言限購將放松，現(xiàn)在外地戶口能買社保，以獲得買房資格。

　　放松限購是調(diào)控去行政化的延續(xù)，各地樓市下行期，地方政府更有動力從操作層面對限購限價等限制性政策松綁。但我們認(rèn)為，從刺激需求的角度，解除限購的作用非常有限。

　　淡市熱銷難度加大，靠價格、地段、產(chǎn)品多方面比拼

　　回顧3月，市場推盤量徘徊在低位，進(jìn)入4月份，新增入市量開始增加，同時定價更趨謹(jǐn)慎，我們通過監(jiān)測全國各地樓盤，熱銷的案例有所增多，走量樓盤需在價格讓利、地段和產(chǎn)品多方面比拼市場。

　　首次發(fā)售的新盤在定價上更具靈活性，應(yīng)對淡市采取低價入市的項目越來越多，面對按揭利率上升、購房成本提高，分期首付、按揭貼息的現(xiàn)象也在很多樓盤采用，起到促進(jìn)成交的作用，如哈爾濱恒大御景灣；中心地段的產(chǎn)品，加上定價合理銷售率能明顯提升，如佛山新鴻基瓏景、廈門世茂湖濱首付。

　　【世聯(lián)行樓市新評】(2014)之十四：人氣旺 成交淡 市場觀望情緒濃