相對于美國，中國當(dāng)前住宅的租金回報(bào)率遠(yuǎn)低于10期國債收益率，這也是中國REITs發(fā)展緩慢的主要原因之一。

　　美國REITs的發(fā)展快慢，與住宅租金回報(bào)率和無風(fēng)險(xiǎn)利率的息差高度相關(guān)，當(dāng)租金回報(bào)率高于無風(fēng)險(xiǎn)利率時(shí)，其發(fā)展的速度比較快，反之則發(fā)展緩慢。我們看到，1990年以前，美國的住宅租金回報(bào)率低于10期國債收益率，而基本上六七十年代（美國第一個(gè)REITs產(chǎn)生在60年代），REITs的發(fā)展比較緩慢，80年代隨著租金回報(bào)率向10年期國債收益率靠攏，REITs的發(fā)展加速的趨勢明顯。一直到90年代以后，REITs才真正進(jìn)入高速發(fā)展期。與此同時(shí)，我們看到90年代以后，住宅租金回報(bào)率大部分時(shí)間跑贏10期國債收益率，2008年以來住宅租金回報(bào)率更是大幅領(lǐng)先10期國債收益率。

　　相對于美國，中國當(dāng)前住宅的租金回報(bào)率遠(yuǎn)低于10期國債收益率，這也是中國REITs發(fā)展緩慢的主要原因之一。以上海為例，2008年以來，二手住宅租金整體上呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢，但二手住宅租金回報(bào)率卻呈現(xiàn)下行的趨勢（2010年后比較穩(wěn)定，下行幅度不大）。主要原因是2008年以來，租金上漲幅度低于房價(jià)上漲幅度。

　　10年期國債收益率（相當(dāng)于無風(fēng)險(xiǎn)利率）與國民經(jīng)濟(jì)和資金面相關(guān)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢趨好和資金面寬松時(shí)，10年期國債收益率走低，當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行和資金面偏緊時(shí)，10年期國債收益率走高。目前我國經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型期，疊加利率市場化的持續(xù)推進(jìn)，短時(shí)間內(nèi)10年國債收益率仍會處于高位（出現(xiàn)強(qiáng)刺激政策除外）。帶來的是當(dāng)前住宅租金回報(bào)率與無風(fēng)險(xiǎn)利率的息差在擴(kuò)大。

　　長期看，我們認(rèn)為未來中國住宅租金回報(bào)率將接近或超過無風(fēng)險(xiǎn)利率。原因在于：目前租金偏低，未來仍將持續(xù)上漲，而在房地產(chǎn)下半場，房價(jià)上漲幅度將明顯放緩或短時(shí)間內(nèi)有小幅回調(diào)（租金上漲幅度會跑贏房價(jià)上漲幅度），因此租金回報(bào)率將不斷提升，隨著中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的成功和利率市場化的結(jié)束，10年國債收益率將會下行，因此未來兩者的息差將不斷收窄。而當(dāng)租金回報(bào)率接近或超過無風(fēng)險(xiǎn)利率時(shí)，REITs將迎來蓬勃發(fā)展的春天。