“開發(fā)商是樂觀的，但是市場表現(xiàn)并不是那么樂觀。”

從政策面來看，沒有看到政府想大力把房地產(chǎn)壓下去的動作?，F(xiàn)在的經(jīng)濟是下行的階段，以前目標都是增長8%，現(xiàn)在已經(jīng)降到7.5%了，這個增長率在世界范圍來講還是比較高的，但是在中國說明增速在放緩了。

另一方面，政府要保證通脹率不要過高。在經(jīng)濟發(fā)展方面，不能容忍房地產(chǎn)市場有太大的波動，如果出現(xiàn)了調(diào)控過急，使房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯的下調(diào)，對整體經(jīng)濟也是不利的事。

對房地產(chǎn)有影響的政策，首先是雙向調(diào)控，這一屆政府在這方面比以前更現(xiàn)實了，以前是不管不同區(qū)域的差別，都是一刀切的方式。雙向調(diào)控是根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，如果房價比較高，供求關(guān)系比較緊張的，在調(diào)控方面可以緊一點。如果已經(jīng)下滑了，中央政府不會要求調(diào)控政策不能松，未來應該有一個差別化的對待。

第二，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)有比較大的推動作用，就是“三個一億人”。這“三個一億人”包括原來已經(jīng)進入城市但還沒有城市戶口的，還有棚戶區(qū)改造，也是未來發(fā)展的重點，另外就是中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化發(fā)展。

第三個方面，房產(chǎn)稅現(xiàn)在已經(jīng)改名了，叫做房地產(chǎn)稅，要先從法理上解決這個問題。立法應該有一個過程，從房產(chǎn)稅變成房地產(chǎn)稅以后，以后從落實到征收的過程會有一定時間，在今年內(nèi)完成的可能性并不是很大。

第四是住房保障會繼續(xù)加強。從政府的政策來講，未來比較清晰的就是有可能會分成三個層面，一是保障房的供應量會增加，解決中低收入人群的居住問題；另外從去年開始，北京推出自住型商品房的概念，未來全國很多地方都會有這樣的做法。這是共有產(chǎn)權(quán)住房供應，所謂共有產(chǎn)權(quán)就包括私人也包括政府的，因為自住型商品房就是低價買回來，以后賣出去的房價，有一部分要給政府，這就是有共有產(chǎn)權(quán)的概念。

解決了最低收入和中層收入兩部分人群之后，再往上的純商品房，政府就有機會交給市場。

從信貸來講，過去這幾年，除了2009年和2010年適度寬松的情況，其它時間基本上都是穩(wěn)健的，今年信貸是適度收緊、穩(wěn)中偏緊的。年初我們就明顯感覺到，銀行的放貸力度相比往年比較緊一點，有些城市首貸基本上都是基準利率，還有的是基準利率上浮。以前最好的時間是打7折，現(xiàn)在已經(jīng)完全沒有了。銀行放貸時間也很長，房子賣出去之后，銀行批款還要等比較長的時間，所以從銀根方面今年還是比較緊張的。

今年頭兩個月，我們統(tǒng)計的40個城市新房成交面積比去年有所下跌，房地產(chǎn)形勢不是太樂觀的，但也并不悲觀。從整體成交量來講，預期會有所調(diào)整，從今年前兩個月成交情況可以看到，比2013年頭兩個月跌了15%。3月份是一個比較特別的月份，對于全年成交量有一個預兆作用的，從2009年到2012年，3月份的成交量跟全年均值的關(guān)聯(lián)度是非常大的。

2013年3月份出臺了國五條，使得3月份成交量暴漲，所以2013年3月份成交量很高，但是均值并不是很高。從今年3月份的情況來推斷，應該比去年的均值下降17%左右，跟頭兩個月和去年相比整體成交跌15%，這個幅度是差不多的。

從這個角度來看，我們統(tǒng)計的這40個城市的成交均值也會降低，所以今年的情況并不樂觀，因為成交量下跌對于開發(fā)商跑量、現(xiàn)金流方面都會帶來一些影響。整體來講，3月份的供應量、成交預期應該會和去年持平甚至下降，所以我們看到2014年開局并不是很好。

從銷售目標來講，很多開發(fā)商基本上還是偏樂觀的，大部分的開發(fā)商都預期銷售額會有增幅，有一些增幅還是比較大的，今年都想有百分之三四十的突破。能不能做到？這要看開發(fā)商有多少貨量要推出來，但是有多少貨量也不代表市場能夠完全消化。開發(fā)商是樂觀的，但是市場表現(xiàn)并不是那么樂觀。

我們建議開發(fā)商要加速周轉(zhuǎn)，今年現(xiàn)金偏緊，所以這一塊非常重要。從投資的布局來看，一些中小城市因為有城鎮(zhèn)化的因素，中長期還是會有所上漲，但是短期內(nèi)高庫存的城市還是比較緊張的。

另外，要抓住棚戶區(qū)改造這個方向，未來這一塊應該是房地產(chǎn)商要關(guān)注的，因為這也是政策的一個配套。

戶型方面，從長遠來講，現(xiàn)在計劃生育政策開始改變，單獨二胎政策放開，未來戶型要做一些改變，可能家庭結(jié)構(gòu)會從三口之家轉(zhuǎn)變?yōu)樗目?，所以需求會從兩房轉(zhuǎn)變?yōu)槿?。隨著人口政策的放開，戶型的選擇方面也會有所改變。

對購房者來講，也要謹慎一點，因為二三線城市有一些供大于求的情況，當然最終買不買房還是要看購房者自己的決定。購房者如果能力足夠的話，有可能會選擇一步到位，就是三房的需求會增加。

一線城市基本上還是看好的，購房者適當可以考慮入市，從整體需求和人口遷移角度，很難看到一線城市樓價出現(xiàn)下調(diào)的勢頭。所以有錢的如果想入市，現(xiàn)在也是一個考慮的時間。